L’investissement dans les SCPI ISR : mode d’emploi

Ce mercredi 26 avril 2023, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com a été l’invité de l’émission SMART Patrimoine, présentée par Nicolas Pagniez. Un échange exclusif pour parler de l'investissement dans les SCPI ISR.

L'investissement dans les SCPI ISR

RETROUVEZ CI-DESSOUS LA RETRANSCRIPTION DU PASSAGE DE JONATHAN DHIVER SUR BSMART 

Et c’est parti pour investir responsable. La mission que nous nous sommes donné aujourd’hui, c’est de tout comprendre sur les SCPI ISR et peut-être de faire le tri entre les différentes stratégies . Pour cela, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de SMART PATRIMOINE Jonathan Dhiver.

Bonjour Jonathan Dhiver

Bonjour Nicolas 

Bienvenue sur le plateau de SMART PATRIMOINE, vous êtes fondateur de MeilleureSCPI.com. Le sujet qui nous anime aujourd’hui, c’est les SCPI ISR.  

Déjà, est-ce que nous pouvons définir ce qu’est une SCPI ISR ?

L’acronyme ISR “ Investissement Socialement Responsable”, ce que nous pourrions expliquer pour les épargnants pour qu’ils comprennent assez facilement.

C’est une étiquette qui indique que le produit d’épargne a une démarche d’investissement socialement responsable qui, généralement s’explique autour des trois grandes thématiques ESG ( Environnement Social Gouvernance).

Le Label ISR, cela fait un peu plus de trois ans qu’il existe sur les fonds immobiliers et un peu plus sur les OPCVM , les valeurs mobilières. C’est une bonne chose parce que c’est une prise de conscience que l’immobilier génère des émissions de gaz à effet de serre et CO2. Le label ISR est obtenu pour une durée de trois ans et nous avons généralement huit critères que nous appelons critères extra financier qui sont indiqués dans un cahier des charges. CE cahier des charges, nous allons pouvoir le suivre année après année en tant qu’épargnant dans ce que nous appelons le rapport ESG.

Effectivement, l’impact du parc immobilier et les émissions de carbone du parc immobilier, ce sont des sujets qui sont souvent au cœur de l’actualité, notamment quand nous parlons de logement, de SCPI et de véhicules d’investissement immobilier. Comment se traduit cette démarche responsable ?

La démarche responsable va se traduire à travers des actions que les sociétés de gestion vont mettre en place. Comme vous l’avez évoqué, l’immobilier émet beaucoup de gaz à effet de serre lors de la construction mais encore plus lors de son utilisation. L’utilisation, cela va être les fruits de gaz pour chauffer un bâtiment, la climatisation, toute cette durée de vie du bâtiment.

Tout ce qui va être mis en place en termes d’actions et nous avons fait une étude sur les actions vraiment concrètes qui sont mises en place dans le cadre du label, tout ce qui va être mis en place dans la réduction de cette consommation énergétique pour faire en sorte que, de manière un peu simpliste, nous allons enfoncer une porte ouverte mais… Vous avez un bâtiment de bureau. En été, vous allez un peu réduire la climatisation parce que la nuit, il fait un peu plus frais. Peut-être que vous allez avoir des systèmes avec des ouvertures automatiques qui vont rafraîchir le bâtiment.

Sur des bâtiments de bureaux, généralement, nous avons des toitures terrasses. Ces toitures terrasses sont peintes en noir sauf que le noir, cela capte la chaleur. Vous avez donc intérêt à les peindre en blanc. 

C’est peut-être intéressant et nous pourrions peut-être y revenir en détail parce qu'effectivement, le label isr peut également s’obtenir sur des fonds financiers. Là, nous comprenons effectivement les stratégies d’investissement entre telles ou telles activités d’entreprise. Dans l’immobilier, finalement, comment utilise-t-on le bâtiment d’une manière un peu plus responsable, en tout cas le bâtir d’une manière responsable ?    

Exactement, c’est sur l’aspect environnemental. C’est le “E”.

Généralement, c’est un peu ce qui parle le plus aux utilisateurs, aux épargnants.

Il y a le “S” sur l’aspect social.

Que veut dire Social ? Cela veut dire faire en sorte que son bâtiment soit agréable pour ses utilisateurs, qu’ils soient accessibles en mobilité douce (métro, transports en commun). C’est aussi faire en sorte d’avoir des éléments qui se rapprochent du E de l’aspect environnemental. Vous pouvez avoir des ruches, vous pouvez faire en sorte d’avoir différents éléments qui vont rendre votre bâtiment agréable.

Nous aimons bien dire que l’immobilier de bureau est mort et que nous sommes passés dans un immobilier d’entreprise de service. Faire en sorte qu’il y ait toujours plus de services. Les jeunes générations sont très attachées à l’impact environnemental de leurs entreprises. Une entreprise qui consomme des mètres carrés de bureau pour accueillir ses salariés. C’est important qu’elle soit aussi engagée sur ce plan-là.

Un mot règlementaire rapide Jonathan Dhiver : les fonds financiers, les fonds d’investissement sont soumis à une réglementation européenne : la règlementation SFDR. Est-ce que cela s’applique également aux fonds immobiliers ?

Oui, effectivement. Nous avons les trois grandes catégories : 

Nous avons l’article 6 qui concerne les produits financiers qui ne font pas la promotion de caractéristiques environnementales.

L’article 8 qui a une démarche de caractéristiques environnementales et l’article 9 qui est encore un peu plus strict.

Une SCPI labellisée ISR doit viser l’article 9 à terme.

Ce n’est pas forcément le cas aujourd’hui mais elle doit le viser.

Justement aujourd’hui en termes de marché, quand nous sommes épargnants, avons-nous une idée des proportions des SCPI labellisées ISR qui mettent en place des stratégies d’investissement durable ?

Au 31 décembre 2022, il y a 50 % du marché qui est labellisé ISR.

Vous voyez qu’en trois ans, il y a plus de 50 % du marché qui s’est mis dans cette démarche de labellisation ISR. Attention, ce label, il ne dure que trois ans.   

Il doit être corroboré d’actions concrètes qui sont mises en place par les gérants.

Nous voyons que la collecte des SCPI labellisées ISR est plus importante que la collecte des SCPI qui ne le sont pas.

Donc c’est une demande des épargnants ? 

C’est une demande des épargnants et aussi des gros réseaux de distribution parce qu’il est quand même important de rappeler qu’une SCPI qui n’est pas labellisée ISR peut tout de même avoir des actifs gérés d’une bonne façon, des actifs qui sont bien liquides. Il y a certaines SCPI, que ce soit de petites ou de grosses SCPI qui ont beaucoup d’actifs et qui ont de très bons fondamentaux d’un point de vue environnemental. Ce n’est pas non plus la martingale. Cela ne veut pas dire que ce sont les meilleurs fonds du marché.

C’est une démarche intéressante parce qu’elle définit un cahier des charges. Ce cahier des charges, en tant qu’épargnant, nous nous disons : “ ok, mon gérant va mettre en place autour des trois thématiques (Environnement,Social et Gouvernance)”. Cela montre également à quel point l’immobilier est émetteur de gaz à effet de serre et qu’il faut prendre le sujet à bras le corps.

Si nous revenons sur les actions … Là, nous avons parlé de l’utilisation et tout à l’heure nous avons donné quelques exemples. Nous imaginons aussi que sur le bâti, la manière de construire, il y a des décisions qui sont prises, il y a des évolutions dans la manière de construire des bâtiments.    

Votre remarque est intéressante parce qu’elle pose la question de faire progresser la démarche des permis de construire.

Il faut savoir que les fonds immobiliers détiennent des actifs qui sont déjà construits. 

Nous sommes plus dans une démarche que nous appelons “Best in Progress”.

Concrètement, c’est de faire en sorte que j’achète un immobilier, je sais que je vais avoir un potentiel d’amélioration d’un point de vue énergétique sur cet immobilier.

Ce qu'il faut savoir, c’est qu’en étant sur le best in progress, c’est là où il y à le plus d’impact possible. En effet, si demain, un épargnant à envie d’investir dans un fonds labellisé ISR et 100 % de bureaux neufs ou de commerces neufs etc., ce n’est pas possible. Il n’y a pas suffisamment d’offres. En plus, les enjeux ne sont pas là. 

Les enjeux sont forcément sur les passoires thermiques, sur les anciens bâtiments.

En décembre dernier, nous avons fait une étude où nous avons consulté l’ensemble des gérants qui détiennent des fonds labellisés ISR et nous en avons sortis 126 actions communiquées par les gérants sur 26 SCPI sachant qu’il y avait à peu près une quarantaine de SCPI labellisées.Déjà, il y a 14 SCPI qui ne nous ont pas répondu. L’immense majorité nous à quand même répondu.

Nous voyons que sur les actions, il y en a 47 % qui sont à vocation environnementale (nous voyons que la démarche est très portée sur l’environnement), 28 % sur le social et 25 % sur la gouvernance.

Sur la gouvernance, nous pensons qu’il est important de rappeler ce qu’est ce critère de Gouvernance.

Le critère de gouvernance, c’est comment nous gérons les relations avec les locataires, les prestataires, etc. L’immobilier, c’est vivant.   

Quand vous êtes investisseur / épargnant qui détient des parts de SCPI, votre immobilier est géré au quotidien par la société de gestion. Cette société de gestion fait travailler des prestataires. Vous pouvez avoir un cahier des charges où vous allez faire en sorte de faire travailler des prestataires qui sont des prestataires locaux. Vous allez pouvoir mettre en place tout ce cahier des charges pour améliorer toutes les relations avec les parties prenantes.

Justement, Jonathan Dhiver, il nous reste encore une minute. Est-ce que vous avez quelques exemples de stratégie ISR en matière de SCPI qui vous ont marquées ?   

Oui. Nous vous avons pris quelques idées.

La première est la SCPI Atream Hôtel qui est dans l'hôtellerie. Nous savons très bien que l’hôtellerie est une industrie qui est très émettrice de gaz à effet de serre. Elles ont déjà pris le sujet à bras le corps. Atream Hôtel calcule le coefficient biotope par surface de son patrimoine et fait en sorte d’avoir une adéquation entre la faune et la flore. Nous voyons qu’ils sont dans une démarche assez importante et très intéressante.

Nous vous donnons un autre exemple d'une autre SCPI qui s’appelle Eurovalys.

Ils ont des actifs qui sont en Allemagne, des gazons devant des immeubles.

Cette SCPI qui, historiquement, coupait et tendait le gazon de façon régulière, a décidé de le tondre de manière plus irrégulière .. une fois par an. Pourquoi ? Parce que les herbes hautes apportent de la biodiversité et rafraîchissent le sol.

Une dernière SCPI, qui est une SCPI paneuropéenne, Corum Eurion. C'est une SCPI qui est labellisée ISR et dans une action très concrète qu’ils nous ont partagée : ils ont un de leurs bâtiments qui consomme plus de 10 % de moins que la référence du marché.

Nous voyons qu’il y a différents leviers d’actions qui sont très importants et qui montrent à quel point gérer son immobilier est compliqué.

Quand vous avez un gérant qui est capable de le faire à votre place, c’est plutôt une bonne chose.

Merci beaucoup Jonathan Dhiver d’être venu sur le plateau de SMART Patrimoine.

Je rappelle que vous êtes fondateur de MeilleureSCPI.com.         

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