L’évolution des performances de l’immobilier comparée à son écosystème sur 40 ans

L’institut de l’épargne immobilière (IEIF) a réalisé en 2021 une étude comparative entre les placements immobiliers et son écosystème sur une période de 40 ans. Cette étude retrace sur cette période les effets des événements (crise de la bulle internet, crise de subprime, âge d’or du commerce, etc.) sur les performances de divers placements.

L’épargne des Français atteint des niveaux records en 2020 

Pendant la crise du Covid, les Français percevant leur revenu habituel ont moins consommé que d’habitude, dû aux restrictions sanitaires (fermeture des magasins, restaurants, hôtels, aéroport,etc.). Par conséquent, ils ont placé leur surplus d’épargne vers des dépôts à vue de particuliers qui ont progressé de 63 milliards en 2020, suivi par l’épargne réglementée avec un encours global qui a progressé de 35 milliards d’euros en un an. Selon la Banque de France, le taux d’épargne des Français s'élève à 21,3 % de leurs revenus en 2020 contre 14,5 % en moyenne en 1992 et 2019. 

L’Europe présente également un taux d’épargne et de précaution élevé : Allemagne 25 %, Pays-Bas 24 %, Italie 17 %, Zone euro 19 %.

Dans le cadre d’une épargne long terme (15-20 ans) dans l’optique de la retraite par exemple, les épargnants ont des préférences de placement. Pour eux, les placements retraite de type PERP, PERCO (qui ne sont plus disponibles depuis octobre 2020, et sont remplacés par le PER) sont perçus comme les mieux adaptés, suivis par l’assurance vie. Arrive juste après l’immobilier avec une préférence pour l’immobilier locatif en directif que les placements collectifs en immobilier (SCPI, OPCI).

Les différentes hiérarchies de performances selon les périodes

Performance en 2020 

Lors de la crise sanitaire, l’économie de nombreux pays est en difficulté. Avec un recul des PIB de -5 % à -10 % selon les pays, sauf en Chine, de nombreux marchés d’actions réalisent de belles performances. L’immobilier physique quant à lui présente à la fois des gagnants et des perdants. En effet, l’immobilier de bureau a réalisé une année 2020 en demi-teinte, alors que l’immobilier résidentiel et de la logistique ont suscité de l'intérêt chez les investisseurs. Quant à l’immobilier coté, celui-ci était en retrait. 

Performances sur 5 ans (2015-2020) 

L’immobilier direct est la classe d’actifs la plus performante. En première position, l’immobilier industriel (couvrant la logistique et les locaux d’activité) présentant un TRI 5 ans de plus de 17 %, suivi de l’immobilier du bureau avec un TRI 5 ans de 9,5 %.

Performances sur 10 ans (2010-2020) 

En 2019, le TRI 10 ans des foncières et ses actions était le plus élevé. Alors qu’en 2020, l’immobilier direct est la classe d’actifs la plus performante. En première position, l’immobilier industriel avec un TRI 10 ans de 9,7 %, suivi de l’immobilier des commerces et des bureaux avec un TRI 10 ans de 8,1 % dans les deux cas. Juste derrière se positionne l’immobilier indirect avec un TRI 10 ans de 5,7 % pour les SCPI, et 4,1 % pour les OPCI.

Performances sur 15 ans (2005-2020) 

Cette période correspond à l’âge d’or des commerces avec en 2005, 2006, 2007 des rendements en capital qui dépassent 16 points sur chacune de ces 3 années, dû à un très fort pour cette classe d’actif de la part des investisseurs. Par conséquent, les commerces deviennent la classe d’actifs la plus performante. 

Performances sur 20 ans (2000-2020) 

L’immobilier sous toutes ses formes réalise les meilleures performances sur cette période.  En première position, l’immobilier de commerce avec un TRI 20 ans de plus de 18 %, suivis par les bureaux avec un TRI 20 ans de 11,6 %, la logistique avec un TRI 20 ans de 10,5 %, les logements (Paris TRI 20 ans 10,1 %, et France TRI 20 ans de 10,6 %), et les SCPI (TRI 20 ANS de 9,0 %). Les crises successives durant cette période ont eu un impact négatif plus fort sur les actions (TRI 20 ans 3,2 %) que sur les foncières (TRI 20 ANS 11,4 %), qui ont quant à elles tiré avantage de la résilience via leur poche immobilière. 

Performances sur 30 ans 

Les actions et les logements se positionnent tous les deux en premières positions, en réalisant les meilleures performances suivi des Foncières.

Performance sur 40 ans 

Les actions se retrouvent en tête de podium, suivi par les logements, et des foncières en 3ème position.

L’immobilier reste toujours attractif par rapport aux autres actifs sur le rapport rendement/risque

L’immobilier se positionne à mi-chemin entre les actions d’une part et les obligations d’autre part, et présente un couple rendement-risque attractif.

• Sur 5 ans et 10 ans, les bureaux et les logements présentent des performances et des niveaux de volatilité similaires.
   
• Sur 5 ans, les logements réalisent de meilleures performances et une volatilité bien moindre que les actions.
   
• Sur 10 ans, les actions réalisent de meilleures performances que les foncières mais présentent une volatilité plus élevée.
   
• Sur 15 ans, les logements et les SCPI de rendement réalisent des performances nettement supérieures à celles des actions. Quant aux commerces, ils présentent une volatilité similaire au logement et aux bureaux, mais des performances moindres que ce soit sur 5,10 ou 15 ans.
   
• Sur 30 ans, le logement France réalise une performance légèrement supérieure à celle des actifs cotés mais avec moitié moins de volatilité.
   
• Sur 40 ans, les actions réalisent de meilleures performances que celles des autres actifs. 

Source : IEIF.fr

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