Les quatre critères à considérer avant d'investir dans les SCPI

Ce lundi 10 janvier 2022, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com était l’invité de Cédric Decoeur pour BFM Patrimoine. Un échange consacré à critères clé à prendre en compte avant d’investir en SCPI.

4 principaux critères à considérer en amont de l’investissement en SCPI

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’interview de Jonathan Dhiver

Nous accueillons Jonathan Dhiver. Bonjour Jonathan !

Bonjour Cédric !

Merci d’être avec nous, fondateur de MeilleureSCPI.com.

Plus d’un million de Français investissent en parts de SCPI et ce chiffre ne cesse finalement d’augmenter. Solution d’épargne qui offre de nombreux avantages, nous en parlons régulièrement. 

Avant d’investir en SCPI, il est important de connaître quelques critères. Avant de les évoquer, nous allons rappeler ce que c’est qu’une SCPI pour ceux qui prendraient le train avec un peu de retard, mais qui monteraient quand même avec nous ce matin.

Oui, parce que cela n’existe pas que depuis hier, cela fait 50 ans que cela existe. 

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobiliers, c’est de la pierre-papier. 

C’est le fait de pouvoir investir une partie de son épargne dans un fonds immobilier qui va acheter quoi ? Des bureaux, du commerce, de la santé, de la logistique, de l’hôtellerie et du logement qui vont être loués à des locataires. Ces locataires vont payer un loyer, qui va être reversé sous forme de dividendes, en moyenne 4, 5 %, aux épargnants. C’est de pouvoir investir à partir de quelques centaines d’euros. 

Mais avant d’investir, Cédric, il est toujours important de regarder les critères.

En ce début d’année, nous savons qu’il y a des critères qui ont un peu évolué dans notre profession et nous nous sommes dit qu’il était peut-être l’occasion de revenir sur quelques critères clé. 

Nous n’allons pas en citer quinze, mais nous allons essayer d’en citer quelques-uns.

Justement, quels sont les premiers à prendre en compte si nous ne les regardons pas tous, ce matin ? Au moins les principaux.

Nous les avons distingués en deux catégories.

Les indicateurs de performances de l’épargne, de savoir qu’est-ce que mon épargne a faits ?

C’est un indicateur qui existe et qui s’appelle le taux de distribution. Avant cela s’appelait Taux de distribution sur la valeur du marché. Comment cela fonctionne ?

L’essentiel à retenir est que nous prenons ce qui a été brut d’impôt, divisé par le prix de la part au premier janvier. 

Concrètement, de plus en plus de SCPI investissent aujourd’hui, à l’étranger. Du coup, elles vont payer de la fiscalité pour le compte de l’épargnant.

Oui, parce que le régime fiscal n’est pas forcément le même partout en Europe ?

Exactement. En fait, il y a des conventions fiscales qui font qu’il y a des intérêts à investir plus dans certains pays que d’autres, et la fiscalité est un petit peu plus adoucie. C’est important de le savoir quand nous investissons.

Aujourd’hui, nous allons enfin pouvoir comparer les rendements, les taux de distributions entre deux SCPI, qu’elles investissent en France ou à l’étranger et c’est très positif.

C’est vraiment quelque chose qu’il faut regarder : en moyenne 4, 50 % sur l’année 2020 et en 2021, nous serons sans doute sur cette fourchette-là.

Le deuxième indicateur d’un point de vue performance de l’épargne, c’est le taux de rendement interne.

Je ne vais pas vous faire un cours de mathématiques, mais en quelques mots, si je dois le dire de manière littéraire, le taux de rendement interne est finalement la rentabilité de l’opération.

J’investis à T-0, je vais avoir du cash-flow, je vais avoir des revenus qui vont être distribués, des dividendes qui vont être distribués. Je vais revendre à T-N et finalement, ce rendement, c’est le taux de rendement interne.

Généralement en immobilier, il faut avoir une vision très long terme : 10 ans, 15 ans, 20 ans. 

Nous allons prendre 10 ans : en moyenne, les SCPI, sur 10 ans, elles offrent un taux de rendement interne (pour une SCPI qui est correcte) de 7,5 %.

C’est plutôt intéressant, parce que vous avez dans le TRI la performance de la distribution de ce qui vous est distribué, le Taux de distribution et aussi de la revalorisation. Comment se revalorise mon patrimoine ?

Tout cela, parce que vous avez parlé de fiscalité juste avant, ce taux de 7,5 % et quelques, c’est brut ?

C’est brut, brut de fiscalité. Plus vous détenez longtemps vos parts de SCPI, plus ce taux se rapproche d’un certain rendement net. 

Ce sont des critères purement financiers, histoire de pouvoir comparer la SCPI avec d’autres produits d’épargne. Vous avez d’autres indicateurs dont vous pensez qu’il faut aussi avoir en tête ?

Oui. Nous parlons d’immobilier. L’immobilier n’est pas garanti. L’immobilier n’est pas sûr.

Il faut arrêter de croire que tout est merveilleux dans le monde de l’immobilier. Il y a des contraintes écologiques, il y a des contraintes de locataires, d’évolution, de fonctionnement, etc.

Pour nous, le deuxième critère est de regarder la performance immobilière. Cela va caractériser la qualité d’un gérant. Est-ce que mon gérant fait bien son travail ?

Le premier indicateur qui est vraiment intéressant et qui a évolué, je salue l’ASPIM sur ce point-là, c’est le Taux d’Occupation Financier. Le Taux d’Occupation Financier est de savoir si mon patrimoine est bien occupé financièrement. Est-ce que j’ai suffisamment de locataires dans ce patrimoine ? Est-ce qu’ils payent bien le loyer ? Etc.

Admettons que vous ayez cent immeubles, Cédric. Vous êtes le gérant. Vous décidez de mettre cinq immeubles en cours de restructuration et de travaux pour pouvoir aller les louer plus chers, pour pouvoir les revaloriser, etc.

Avant, dans le monde du Taux d’Occupation Financier, vous étiez pénalisés et vous réduisez le taux d’occupation financier.  Maintenant c’est fini. Cela veut dire que le gérant qui fait ce travail d’Asset Management.

Un immeuble vide, mais qui est vide, parce qu’il est en rénovation…

Parce qu’il y a des raisons valables. 

Voilà, c’est un investissement ?

C’est un investissement et c’est un investissement sur le long terme. Désormais, le gérant qui fait son travail, nous pouvons par exemple citer la SCPI Accès Valeur Pierre qui avait un Taux d’Occupation d’environ 80 % avant cette nouvelle méthode. Maintenant la nouvelle méthode, elle sera sur un taux d’occupation de 90 à 95 %. Alors que nous voyons qu’il y a des gérants qui font bien leur travail.

Le deuxième indicateur est sur la valeur de réalisation. 

Qu’est-ce que la valeur de réalisation ?  

Nous avons toujours les termes qui ne sont pas forcément les plus commodes : la valeur d’expertise du patrimoine. C’est ce que veut dire la valeur de réalisation. Combien vaut le patrimoine de la SCPI ? 

Si je voulais le vendre ...

Exactement, si vous vouliez le vendre, à dire d’expert. Vous avez un expert immobilier indépendant qui fait une expertise. Cette expertise, vous la payez. Ce n’est pas une estimation d’un agent immobilier, c’est une expertise.

Vous faites la somme de toutes vos expertises. Cela vous donne une valeur globale de votre patrimoine. Nous, au sein de Meilleure SCPI, nous pensons qu’il est important de regarder l’évolution de la valeur d’expertise d’une année sur l’autre. Est-ce que mon patrimoine s’est apprécié ?

Cela va montrer des choix judicieux de la part du gérant, parce qu’il a investi dans des secteurs qui se sont appréciés et qui se sont améliorés, des choix judicieux dans la gestion, parce qu’il a reloué un actif immobilier dans des conditions qui sont satisfaisantes et puis sur les travaux.

Nous voyons bien que la variation de la valeur de la réalisation est un élément important et l’ASPIM l’a souligné dans sa performance globale.

Vous voyez que c’est vraiment un indicateur qui est intéressant.

Pouvez-vous nous rappeler ce que c’est l’ASPIM ?

Oui, l’ASPIM est le syndicat de la profession des sociétés de gestion de portefeuilles en immobilier.

Qui régit un peu les règles ?

Oui, pour faire en sorte qu’il y ait une transparence qui soit toujours meilleure. 

Je le rappelle et j’aime bien le dire : en SCPI, nous avons l’outil d’épargne le plus transparent du marché. Vous savez exactement dans quoi vous êtes investis en SCPI. 

Ce qui n’est pas le cas dans votre Livet A. Vous ne savez pas sur quel bâtiment en logement social vous allez sponsoriser le logement social.

Vous ne pouvez pas vous dire en passant dans la rue : j’ai investi

En Livret A, je sais que ce bâtiment a été sponsorisé.

Par contre en SCPI, nous savons que nous avons une part dans ce bâtiment.

Voilà !

Vous venez toujours avec quelques exemples de SCPI qui se positionnent dans votre explication.

Quels sont les lauréats du jour ?   

Trois idées de SCPI.

Une SCPI un peu plus ancienne et qui a vraiment montré une performance très régulière dans le temps : c’est Aestiam Placement Pierre.

Nous avons une SCPI qui a une capitalisation d’à peu près 100 millions d’euros. Un rendement qui a toujours été aux alentours de 4, 5 % et nous sommes sur du bureau. 

Vous allez me dire : mais Jonathan, le bureau, c’est la fin, il y a le télétravail, etc. Moi, je ne pense pas. En fait, à un moment donné, nous sommes des animaux sociaux, nous avons besoin d’être avec nos collègues, d’échanger que de rester tout le temps à la maison dans des conditions dans un 25 mètres carré, voire 20 mètres carré. Si vous êtes un jeune cadre à Paris, à un moment donné, vous avez besoin d’avoir un peu d’espace et que finalement le télétravail, ce n’est pas du tout la fin du bureau. Je pense qu’au contraire, c’est un bureau peut être un peu modulé.

Aestiam Placement Pierre, ils ont eu la bonne idée de se positionner principalement sur des entreprises TPE / PME. Nous sommes finalement sur un socle et un vivier de locataires qui fonctionnent très bien.

4,5 % de rendement pour cette SCPI.

Les deux autres SCPI sont un petit peu plus jeunes, mais elles sont très intéressantes.

La première, c’est Cœur d’Europe : une SCPI qui a été lancée l’année dernière. L’objectif de rendement de 5 % va être atteint en 2021, et nous sommes sur une SCPI qui a vocation à investir de manière complètement paneuropéenne accessible à partir de 2 000 euros.

La dernière SCPI est Epsilon 360.

Une SCPI qui va investir principalement en région. Elle a déjà investi quatre actifs immobiliers. Elle a été lancée en décembre. Vous voyez que le gérant n’a pas perdu de temps. 

Ce qui est intéressant sur cette SCPI, c’est que nous avons une petite réduction sur le prix de souscription jusqu’au 28 février. C’est intéressant pour l’épargnant qui souhaite se positionner.

C’est la promo de la quinzaine.

Voilà ! Nous avons un gérant qui est très dynamique, très actif et qui, à mon avis, va vraiment atteindre ses objectifs de rendement de 5,5 % sur cette SCPI.

Vous voyez que vous avez vraiment un panorama très diversifié : le bureau, l’Europe et puis la région.

En début d’année, tout le monde essaye de se remettre. C’est la période de dire comment je vais faire mieux cette année que l’année dernière, etc. Il y a une façon d’investir qui a de plus en plus la côte, notamment en bourse qui est l’investissement programmé. Finalement de se dire, comme j’ai un abonnement pour mon smartphone, pour mes capsules de café ou je ne sais quoi, je vais mettre X chaque mois dans un support d’investissement qui va investir peu à peu en bourse, etc. 

Cela va me permettre de lisser mes points de revenus. Est-ce que c’est quelque chose qui se fait ? Qui est faisable ? Qui est imaginable et qui est recommandé ? Dans les SCPI, est-ce que nous pouvons, au lieu de mettre 1 000 euros dans une part se dire : j’ai une capacité d’épargne de 550 ou de 200 balles par mois et je vais investir en SCPI ?

 Oui, tout à fait et nous militons pour depuis 4 ans.

Nous avons même lancé au sein de Meilleure.SCPI un site qui s’appelle Epargne-mensuelle.com qui récence toutes les offres d’épargne mensuelle.