Les bonnes pratiques pour rendre un fonds immobilier performant

Ce mercredi 1er juin 2022, Jonathan Dhiver, Président fondateur de MeilleureSCPI.com a été invité de l’émission BFM Business présentée par Guillaume Sommerer. Une intervention exclusive pour présenter les bonnes pratiques pour rendre une SCPI performante.

Les bonnes pratiques pour protéger la performance d’une SCPI

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’intervention de Jonathan Dhiver sur BFM Business

C’est notre agence immobilière et vous ouvre grand ses portes aux alentours de 15h20.

Nous allons parler de pierre-papier, les SCPI qui continuent d’attirer. La collecte repart à la hausse, et nous l’avons encore vu au premier trimestre.

Jonathan Dhiver vient de nous rejoindre, le fondateur de MeilleureSCPI.

Bonjour Jonathan ! Et bienvenue !

Bonjour Guillaume ! 

La pierre-papier qui connaît un succès certain depuis plusieurs années. Les rendements tiennent, c’est vrai ! 

Nous venons chercher dans les SCPI, une performance supérieure à celle de l’immobilier classique en moyenne, et une protection, puisque c’est quand même de l’immobilier.

Nous allons donc parler de performance et de protection, parce que sur beaucoup de placements, c’est difficile d’allier les deux.

Si nous avons la protection, nous n’avons pas la performance. Si nous avons la performance, nous avons rarement la protection.

Sur les SCPI, nous essayons de faire converger performance et protection.

Comment les gérants peuvent-ils nous convaincre que c’est possible, si les investisseurs choisisse la SCPI ? Si je choisis de mettre mon argent dans les SCPI, je pourrai trouver la protection et la performance ?

C’est vrai que nous avons un fort attrait sur les SCPI, comme vous l’avez souligné, Guillaume.

2,6 milliards d’euros collectés au premier trimestre. C’est colossal !

C’est un million de Français qui ont investi en SCPI au global. C’est significatif.

Et finalement, il y a des enjeux, mais qui sont des enjeux propres à tous les fonds, quels qu’ils soient, mais encore un peu plus à notre matière que nous apprécions, la partie SCPI.

Nous avons des SCPI qui sont gérées par des sociétés de gestion qui sont agréées par l’Autorité des Marchés Financiers.

Nous avons toute une réglementation qui encadre beaucoup ces fonds. C’est bien ! 

Nous sommes des professionnels de l’immobilier, qui existent depuis 50 ans dans ce métier.

Vous avez déjà 50 ans de navigation, dans ce métier ? Non, pas vous !

Non, pas encore ! Dans quelques années ! 

Le métier existe ! 

Les SCPI, cela fait plus de 50 ans que cela existe. 

Aujourd’hui, il y a un contexte macroéconomique global qui est quand même très fort avec l’inflation, la hausse des taux, le ralentissement de la croissance. 

La protection, c’est vraiment une question qui se pose depuis quelques mois. Mais nous, au sein de MeilleureSCPI, nous sommes vraiment convaincus qu’il faut aller regarder les meilleures pratiques du marché.

Nous en avons quelques-unes à vous soumettre. 

Quelles sont ces bonnes pratiques ? Vous en avez trouvé, détecté neuf.

Quelles sont ces neuf bonnes pratiques que les gérants de SCPI essaient de mettre en place, pour continuer de rassurer les investisseurs, les convaincre de venir nourrir la collecte ?

Il faut déjà regarder les pratiques financières. 

Nous sommes sur une société, donc forcément, elle a un bilan comptable, il y a un résultat.

Si nous distribuons plus que le résultat, cela veut dire que nous allons puisez dans les réserves. Donc, cela il faut déjà regarder ce ratio-là.

Est-ce que je distribue plus ou pas que mes réserves.

Il y a un deuxième élément, qui est encore plus important, c’est la collecte. 

Souvent les gérants, ils aiment bien venir en plateau dire : nous avons collecte tant millions d’euros, etc. Ce n’est pas le cœur du réacteur. Le cœur du réacteur, c’est l’immobilier. 

Depuis 10 ans, nous le disons régulièrement, que ce qui doit dicter la collecte, ce sont les investissements. 

Est-ce qu’en tant que gérant, je suis capable de saisir les meilleures opportunités ? Et est-ce que je suis même capable de réduire ma collecte ? Est-ce que je suis capable de dire : finalement aujourd’hui, je ne suis pas capable de collecter de l’argent, parce que les opportunités que j’ai, je considère qu’elles ne sont pas bonnes. 

Donc, une SCPI responsable, c’est une SCPI qui, s’il y a peu d’opportunités d’investissement, préfère limiter, plafonner la collecte ?

Bien sûr !

D’accord.

Il y a des gérants de tailles significatives qui ont été capables de le faire. Cela ne fait pas forcément plaisir, mais cela doit s’expliquer, parce que nous ne sommes pas là pour six mois. Nous sommes là pour en moyenne 22 ans.

Dernier élément, c’est sur l’endettement.

Je pense que peu d’épargnants savent sur les SCPI ont la capacité de s’endetter, dans des ratios et des proportions qui sont précises. Généralement jusqu’à 40 %.

Le taux moyen, c’est entre 15 et 20 %, l’endettement des SCPI.

Mais nous sommes un peu convaincus au sein de MeilleureSCPI.com, qu’avec une hausse des taux significative, finalement il vaut mieux investir dans une SCPI qui est un petit peu moins endetté. Pourquoi ?

Parce que si elle est moins endettée, le jour où il y aura des opportunités qui arrivent – comme cela s’est passé en 2008, où les SCPI ont su saisir des opportunités – elle pourra capter de bonnes opportunités du marché, et continuer de créer de la performance.

Vous voyez qu’il y a des règles financières.

Oui, c’est important et intéressant pour les investisseurs, quand ils choisissent une SCPI.

Regardez bien donc le niveau d’endettement de la SCPI, son niveau de collecte, mais ce n’est pas que la collecte est énorme que c’est forcément bon signe. Et vous l’avez parfaitement expliqué. Et puis bien sûr, le ratio de distribution. 

Tout cela doit participer à rassurer les épargnants sur cette capacité des SCPI à protéger leur capital.

Ceci dit, nous sommes d’accord pour dire qu’il y a jamais de garantie du capital. Même si c’est de l’immobilier, il n’y a aucune garantie du capital, quand nous investissons.

Effectivement, nous pouvons le rappeler que la SCPI n’est pas garantie sur le capital. Les dividendes ne sont pas garantis, et la liquidité n’est pas garantie.

Mais par contre, quand nous regardons un peu dans le rétroviseur des trente dernières années Guillaume, le rendement, il était compris entre 4 et 5 % sur la distribution. Il y a toujours eu de la distribution sur les SCPI.

Après, les performances passées ne préjugent pas des performances futures

Mais il y a un conseil patrimonial que j’ai envie de donner à vos éditeurs, cela me paraît extremement important, quel que soit le fonds. Que cela soit de la SCPI, que ce soit un fonds actions, n’importe quel type de fonds, d’avoir la vision la plus long terme possible.

En ayant cette vision long terme, nous allons pouvoir traverser les crises. Si nous avons la capacité, bien évidemment de le faire.

Nous avons fait un exercice, il y a quelques mois sur l’investissement en SCPI. Un investisseur qui investit 10 euros en 1988. Quelques mois ou quelques années avant la crise des années 90 qui a été sévère. Nous le rappelons trop peu, mais la crise des années 90 en immobilier a été sévère.

Cet investisseur qui a placé 100 euros, qui a réinvesti tous ses dividendes, avec une fiscalité de 20 % tout compris, il en est sorti avec 560 euros net de fiscalité, au bout de 30 ans.

Cela veut dire que le conseil placement en SCPI, c’est de se dire : je me positionne, mais je réinvestis régulièrement mes dividendes, et si je peux mettre en place des versements programmés, je le fais aussi. 

Voilà une idée de bon père de famille, mais pour créer une forme d’effet de levier : réinvestir les dividendes.

Est-ce que les stratégies de protection du capital, protection de l’épargne que vous avez cite tout à l’heure, freinent, limitent quand même les performances ?

Je pense qu’au contraire, si nous avons des très bonnes pratiques de gestion, sur le moyen, long terme, la performance du fonds sera meilleure.

Aujourd’hui, il y a des gérants de petites tailles qui ont plein d’opportunités qui leur sont proposées. Ces gérants-là, ils pourraient offrir une performance supérieure, parce que ce n’est pas la collecte qui dictent leurs investissements. Aujourd’hui, ils ont plus d’investissement à aller saisir.

Vous voyez que nous pouvons aller chercher de la performance chez ces gérants.

Et le gérant qui a trop de collecte et qui se dit, j’encadre ma collecte. Il protège le fonds.

Toutes ces bonnes règles de gestion de protection du fonds, sur le long terme, nous sommes convaincus qu’au contraire, cela crée de la performance sur le moyen et long terme.

Il y a des règles de gestion financière, à laquelle les investisseurs doivent être très attentifs, des règles de gestion et de stratégie d’investissement immobilière aussi.

Nous parlons quand même de support immobilier. C’est quoi les grandes clés ?

Quand je suis investisseur, quelles sont les grandes clés, les grands critères que je dois regarder pour vérifier si les investissements que réalise la SCPI sont les bons.

Je pense qu’il faut regarder la partie immobilière, bien évidemment : une très grande diversification.

Quand vous investissez en SCPI, vous pouvez vous créer un portefeuille de SCPI. Vous n’êtes pas cantonné à une SCPI.

Oui, comme en actions, il y a plein de secteurs différents.

Exactement !

Déjà, si vous êtes sur un portefeuille de SCPI, vous allez pouvoir mutualiser en terme de typologies d’actifs immobiliers,  de taille de locataires, de taille d’actifs immobiliers, de pays, de stratégie de gérant. 

Grâce à cela, vous allez vous créer un portefeuille, qui sur le long terme, sera performant.

Deuxième élément, d’un point de vue gestion immobilière, c’est d’avoir un gérant qui soit un peu dynamique. Dynamique dans quel sens ?

Quand vous achetez un actif immobilier Guillaume, un million d’euros et qui prend de la valeur et que vous avez une offre à 1,5 million. Peut-être qu’à un moment donné, ce n’est pas mal de prendre la plus-value, de céder l’actif et de distribuer la plus-value. 

Nous arrivons quasiment au bout du temps imparti. 

Nous pouvons évoquer les SCPI, qui vous semblent, qu’elles offrent aujourd’hui en terme de timing peut-être des opportunités d’investissement à ne pas laisser passer ? À ne pas rater ?

Oui ! Nous avons envie de vous parler de SCPI un peu différentes dans la stratégie. Mais les trois sont labellisées ISR, Investissement Socialement Responsable.

La première, c’est la SCPI Elialys qui investit principalement dans la péninsule ibérique. Un objectif supérieur à 4,5 % de rendement.

Ce gérant m’a raconté une histoire sur la partie ISR qui est très intéressante, parce que chaque fois, j’essaie de venir avec une idée de mise en application du label ISR.

Devant les immeubles, souvent, vous avez des pelouses qui sont complètement tendues. Et bien, une bonne pratique ISR, c’est de ne pas tondre tous les jours sa pelouse, parce que cela va créer de la biodiversité. Si vous avez un petit espace agréable pour les insectes, et cela réduit la température du sol.

Donc vous voyez que nous pouvons agir de façon significative.

Vous êtes sur votre balcon, il y a des moucherons, vous êtes ravi ! 

Voilà, exactement ! 

Deuxième SCPI, Corum Eurion. Une SCPI qui a été lancée il y a trois ans. Un objectif de 4,5 % de rendement sur cette SCPI.

C’est intéressant sur cette SCPI, parce que nous avons le réinvestissement des dividendes. Vous pouvez réinvestir les dividendes chaque mois.

Une stratégie dont vous parliez tout à l’heure.

Exactement ! C’est très intéressant.

Et la dernière, c’est une SCPI qui s’appelle Atream Hôtels. Une SCPI qui est investie dans l’hôtellerie.

Vous allez me dire, mais Jonathan, l’hôtellerie s’est fait complètement délaissée.

Laminée par la crise !

Voilà, laminée par la crise de 2020.

 Vous avez parfaitement raison Guillaume. Maintenant, ce qu’il faut voir, c’est qu’en 2020-2021, ces SCPI sont arrives à distribuer un peu plus de 2,5 %.

Ce n’est pas une performance qui est formidable. Mais quand nous regardons le tourisme, il refonctionne de façon significative en France.

Et Atream Hôtels, c’est le cas. Accessible à partir de 1 000 euros.

Une bonne idée pour diversifier son portefeuille de SCPI.

Quelques idées pour faire de la pierre-papier un levier.

Merci d’être passé nous voir Jonathan Dhiver ! 

MeilleureSCPI.com régulièrement à nos côtés.