Investissement en SCPI : les frais à prévoir

Au même titre que l’investissement immobilier en direct, l’investissement en parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) implique différents frais. Bien qu’ils puissent paraître onéreux à première vue, il est important d’expliquer leur nature respective et la base sur laquelle ils se justifient.

Les frais de souscription

La souscription en SCPI entraîne le versement d’une commission de souscription à la société de gestion. Ces frais de  souscription (également appelés frais d’entrée) sont fixés par la société de gestion et sont compris dans le prix de la part. Ils représentent généralement entre 0% et 12 % du montant souscrit et ne sont pas négociables.

Concrètement, il s’agit des frais de collecte et de recherche de capitaux et des frais de recherche des investissements, à l’image d’un achat en direct. Ils vont donc permettre d’administrer la collecte auprès des épargnants, assurer la recherche et l’acquisition de biens immobiliers, réaliser des études d’investissement ou encore de payer les droits d’enregistrement. En comparaison, lors d’un achat d’une résidence principale, le propriétaire devra payer les frais de notaire (de l’ordre de 7 % à 8 %) et les frais d’agence (de l’ordre de 4 % à 5 %).

Cette commission de souscription reflète en réalité les frais d’agence immobilière et les frais de notaires lors de l’acquisition d’un bien immobilier.

Les frais de gestion

Pour rappel les SCPI sont des véhicules d’investissement ayant pour objectif de collecter l’argent d’épargnants pour l’investir dans des actifs immobiliers. Ces derniers génèrent des revenus locatifs qui seront distribués sous formes de dividendes aux associés, au prorata du nombre de parts détenus. Les frais de gestion sont appliqués sur ces revenus locatifs (hors taxes) encaissés. Certains gérants précisent que ces frais de gestion sont en fait répartis en frais de gestion administrative (frais de bureaux et de personnel nécessaires à la société et la distribution des bénéfices) et en frais d’exploitation (frais non pris en charge par les locataires - les charges à payer pour un local vacant par exemple). Il s’agit d’une rémunération acquise à la société de gestion. 

Des revenus locatifs importants permettent à la société de gestion de récupérer des frais de gestion importants. Cela contribue à adopter la meilleure des gestions locatives possibles de manière à avoir un taux d’occupation élevé et donc un patrimoine performant. Cela doit assurer la pérennité de l’asset management, ces frais ne constituant en aucun cas une rémunération du gérant. C’est un schéma différent, plus équitable, que l’imputation des frais de gestion sur la valeur de l’actif net. Il est important de rappeler que l'ensemble des taux de distribution sont exprimés net de frais de gestion (pour les SCPI à capital variable et à capital fixe).

Commissions de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux

Les commissions de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sont liées à la valorisation long terme du patrimoine immobilier de la SCPI, qui comprend divers travaux d'entretiens. Ces commissions permettent de mettre en place et de suivre des travaux importants menés par la société de gestion pour un ou plusieurs biens immobiliers. Les frais couvrent notamment la coordination avec les architectes, les frais des bureaux d'études et la rémunération des ouvriers. Le montant de ces frais correspond à un pourcentage des sommes engagées par la société de gestion pour la réalisation des travaux de gros œuvre et varie selon la SCPI concernée. Dans le cadre d'un investissement immobilier en direct, ces frais sont similaires aux commissions sur travaux versées au maître d'ouvrage ou aux frais de syndic, dont le taux peut varier de 1,5% à 4% du prix des travaux.

Frais de sortie (frais de cessions)

La valeur de retrait, c’est-à-dire la valeur de votre part au moment où vous souhaitez la vendre, est égale au prix de souscription soustrait des frais de souscription hors taxes. Dans l’hypothèse d’un investissement en parts de SCPI, l’épargnant doit avoir un horizon de placement long et ce dans l’objectif d’amortir les frais de souscription.

L’épargnant aura intérêt à vérifier la cohérence entre le prix de souscription, les loyers encaissés et les frais qui leur sont attribués respectivement afin d’y trouver le meilleur équilibre possible. Généralement, une SCPI sans frais de souscription appliquera les frais de gestion les plus élevés.

Les autres frais de rémunération des sociétés de gestion sont à attribuer aux cessions de parts sur le marché secondaire ou de gré à gré. Deux cas sont à distinguer :

• En cas de cessions de parts sur le marché secondaire avec intervention de la société de gestion, une commission de cession de parts variant de 0 % à 11,40 % TTC calculée sur le montant de la transaction (prix d’exécution). A cela sont ajoutés les droits d'enregistrement s'élevant en général à 5% du montant de la transaction hors frais. Pour une SCPI à Capital Fixe, la commission de cession de part avec intervention de la société de gestion s’ajoute aux droits d’enregistrements qui seront imputés comme frais de souscription.
   
• Si la mutation s’opère par cession directe entre vendeur et acheteur ou par voie de succession ou de donation voir à titre gratuit, la société de gestion percevra à titre de frais de dossier, une somme variant de 0 € à 240 € TTC.

Pour toutes informations complémentaires, les conseillers de MeilleureSCPI.com restent à votre entière disposition. 

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