Inflation, remontée des taux, difficulté de financement... Comment les SCPI s'en sortent ?

Ce mercredi 26 octobre 2022, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com a été l’invité de l’émission BFM Business, présentée par Guillaume Sommerer. Un échange exclusif sur l'état des SCPI face à l'inflation, à la remontée des taux et les difficultés de financement

Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Patrimoine

Jonathan Dhiver vient de nous rejoindre. Bonjour Jonathan,

Bonjour Guillaume,

Président de MeilleureSCPI.com, bienvenue.

Nous parlons d’inflation, de remontée de taux de crédit pour cet univers immobilier et de difficulté de financement parfois…

Avec tout cela, tous ces vents contraires, comment les SCPI s’en sortent-elles ?

Jusqu’à date, elles s’en sortent plutôt très bien et les résultats sont tout à fait satisfaisants.

La confiance des Français est encore un peu plus renouvelée depuis la crise du Covid où les SCPI ont été force de démonstration dans leurs résiliences.

Pour l’année 2022, il va y avoir dix milliards d’euros, c’est notre estimation, qui vont être investies en pierre-papier et en particulier en SCPI. Cette épargne est très bien investie.

Il est vrai que nous sommes dans un moment instable mais qui dit moment instable dit opportunités et aussi se regarder les fondamentaux bien précis avec quelques critères.

Nous allons peut-être démarrer avec un critère majeur, important surtout en période de crise ou de ralentissement : le risque de liquidité.

Le risque d’investir dans un placement peut être pas suffisamment liquide. Comment parvenir à trouver les SCPI qui resteraient liquide même en phase de ralentissement ?

La liquidité, c'est d’arriver à revendre ses parts. Il faut quand même rappeler que l’immobilier n’est pas liquide comme les actions. Néanmoins, nous pouvons regarder les dynamiques de collecte. S’assurer qu’il y a une collecte régulière sur le fonds immobilier. Le fait qu’il y ait cette collecte régulière fait qu’il y a des capitaux qui arrivent et qui permettent d’acheter des actifs immobiliers.

Au sein de MeilleureSCPI.com, nous aimons bien regarder les différentes façons d’investir dans les SCPI. Pourquoi ? Parce qu’il y a différentes façons et différents objectifs de vie.

Vous pouvez avoir comme objectif de vie d’avoir des revenus immédiats. Vous avez vendu un actif immobilier qui est un actif immobilier locatif, vous voulez avoir des revenus.

Vous voulez avoir des revenus complémentaires à votre retraite, vous investissez en nue-propriété, vous voulez transmettre, vous voulez investir en assurance-vie, etc.

Nous avons regardé cela.

Il y a deux éléments en plus qui nous paraissent vraiment importants. C’est de savoir que dans la SCPI dans laquelle vous allez pouvoir investir, vous pourrez investir de manière régulière.

Il y a de plus en plus de jeunes qui investissent à travers les versements programmés à partir de 50 € par mois et puis il y en a même qui réinvestissent les dividendes qu’ils perçoivent.

Donc ces outils-là permettent de renforcer la liquidité moyenne du marché des SCPI ?

Exactement. Quand vous avez un flux de collectes réguliers qui arrive avec les réinvestissements des dividendes, avec les versements programmé, cela vous permet de répondre aux personnes qui souhaitent se retirer. Cela vous permet en plus d’avoir un peu plus de collecte.

Aujourd’hui, pour les gérants, avoir de la collecte est aussi saisir des opportunités.

Il faut savoir que les SCPI ne font pas appel à la dette.

Aujourd’hui dans le spectre des investisseurs en immobilier d’entreprise, quand vous êtes une SCPI et que vous investissez comptant sans faire appel à la dette, vous avez un levier de négociation auprès des vendeurs qui est intéressant.

En effet, surtout en période de remontée des taux, il est important de savoir que les SCPI sont relativement peu endettées.

Mais quand même, cette question de la liquidité en phase de ralentissement ...  nous craignons un éventuel atterrissage de ce marché immobilier même si pour l’instant, cela a plus de mal à se concrétiser pour le marché actions qui a, lui déjà, bien baissé.

Si jamais nous sommes dans cette crainte, dans cette inquiétude et que nous cherchons des SCPI les plus liquides. Celles qui permettent par exemple, et vous avez déjà cité cette pratique, le réinvestissement des dividendes.

Est-ce qu’il y en a beaucoup ?

Aujourd’hui, nous avons quatorze sur la centaine de SCPI de rendement qui existent. Ce n’est pas énorme mais nous avons beau poussé les gérants, cela se met en place progressivement.

Aujourd’hui, quand nous prenons l’exemple du réinvestissement des dividendes et les versements programmés, vous prenez un jeune qui débute sa carrière et qui va mettre 50 euros par mois de côté en SCPI sur une durée de 20 ans. Cela va lui permettre de se constituer 17 000 euros sur la vingtaine d’année. C’est loin d’être idiot. C’est vraiment un levier pertinent.   

Levier pertinent qui vient renforcer la liquidité de la SCPI. Vous nous disiez donc quatorze SCPI sur le marché permettent le réinvestissement des dividendes. Il faut savoir les trouver, les cibler et les détecter.

Nous sommes assez convaincus que les quatorze SCPI traverseront mieux la crise que celles qui ne l’ont pas mis en place.

Alors justement : la crise, bien regarder avant d’investir dans la SCPI, le niveau de liquidité de la SCPI. En période d’inflation, le rendement compte un tout petit peu.

Est-ce que vous pensez que les rendements des SCPI vont rester attractifs ? Imaginons que c’est une demande, une attente, une exigence croissante des investisseurs en phase d’inflation.

Mécaniquement, pourquoi ? Parce que nous sommes dans un univers de différents placements.

Quand vous avez des livrets sans risques qui vous distribuent bientôt 3 % pour le livret A, il faut que le rendement des SCPI reste compétitif. C’est très important.

Aujourd’hui, la moyenne est à peu près 4,45 %. Il y a des SCPI qui distribuent entre 5 et 6 % net de frais de gestion mais brut de fiscalité et c’est vrai que c’est un peu lourd en France.

Quitte à investir en SCPI pour contrer les effets de l’inflation en cherchant un maximum de rendement, vous dites qu’il y a des moyens d’investir dans les SCPI en boostant un rendement même après impôts. Le problème des SCPI, c’est cette fiscalité relativement lourde mais il existe des astuces pour réduire cette fiscalité et booster votre rendement net.

Effectivement, vous pouvez booster votre rendement en investissant dans un contrat d’assurance-vie parce qu’il y a la coque fiscale de l’assurance-vie mais attention, toutes les SCPI ne sont pas disponibles.

Vous avez des frais de gestion du contrat d’assurance-vie qui peuvent un peu obérer la performance. Et puis il y a une autre façon d’investir, c’est dans les SCPI pan européennes.

Ces SCPI pan européennes ont l’intérêt de diversifier votre patrimoine.

Nous avons des clients qui ont 1000 actifs immobiliers dans leurs portefeuilles SCPI, 2500 locataires, 14 pays, une dizaine de typologie donc ils sont ultra diversifiés.

L’intérêt des SCPI pan européennes, c’est que l’impôt est payé localement. Le fait que l’impôt soit payé localement, vous ne subissez pas la double imposition. Le jeu des conventions fiscal fait qu’en France vous n’avez même pas un crédit d’impôt et vous n’avez pas les prélèvements sociaux.

Vous arrivez donc à avoir une performance qui est améliorée avec une fiscalité qui est très largement adoucie.

Voilà, des astuces pour réduire la fiscalité sur vos SCPI, booster le rendement et face à l’inflation, c’est utile.

Vous avez aussi apporté des idées pour trouver les SCPI les plus liquides. Maintenant, il y a un sujet dont nous n’avions pas parlé et il est aussi majeur.

Nous disons que l’immobilier va peut-être aussi souffrir, peut-être que les prix de l’immobilier vont finir par baisser. Auquel cas, la valeur des parts de SCPI dans lesquels nous pourrions être amenés à investir aujourd’hui, cette valeur des parts va peut-être baisser.Est-ce que vous craignez une baisse de la valeur des parts pour ceux qui investiraient aujourd’hui ?

Nous ne craignons pas une baisse de la valeur des parts, je suis plutôt favorable à de très belles opportunités à saisir.

Quand nous regardons dans le rétroviseur, en 2008, les gérants n’ont pas ou très peu baissé les valeurs des parts. Au contraire, il y a des rendements qui risquent de s’apprécier parce qu’en ce moment, les opportunités sont vraiment beaucoup plus intéressantes qu’il y a six ou douze mois.

Aujourd’hui, les gérants quand ils achètent des actifs immobiliers, ils arrivent à saisir d’excellentes opportunités.

Est-ce que la valeur des parts a déjà baissé ?

Non parce que les rendements immobiliers ont augmenté. Après, il y a quand même un effet de protecteur pour les parts de SCPI. C’est que la valeur de souscription de SCPI est comprise à plus ou moins 10 % de la valeur d’expertise avec tous les frais qui sont attachés. Nous avons 5 % de marge alors si cela baisse de plus de 5 %, il y aura un réajustement mais cela veut dire que le rendement sera également bonifié.Il faut vraiment avoir en tête qu’en 2008, les SCPI ont su saisir d’excellentes opportunités partout en France, dans des grandes métropoles, dans les quartiers centraux des affaires civiles.Je pense qu’au contraire, cela va être un momentum particulièrement intéressant pour les SCPI.

Jonathan Dhiver, Le président de MeilleureSCI.com  

Voilà quelques clés pour aborder ce marché.

Merci d’être passé nous voir. 

À lire également :

• Les conséquences directes de l'inflation sur l'immobilier