Faire fructifier son capital avec la SCPI Patrimmo Croissance Impact

S’il est souvent fait référence aux SCPI de rendement dont l’objet est de distribuer des revenus réguliers issus des loyers collectés, existent également les SCPI de capitalisation dont l’objectif est, comme leur nom l’indique, l'accroissement du capital. Un fonctionnement différent qui représente une opportunité de diversification de portefeuille et de valorisation à long-terme de son capital. Parmi les fonds le proposant, la SCPI Patrimmo Croissance Impact de Primonial REIM. 

Démembrement et SCPI de capitalisation

Pour répondre à leur objectif d'accroissement du capital, ces SCPI ont recours à un mécanisme spécifique appelé démembrement de propriété qui consiste à scinder la pleine-propriété des immeubles en deux parties intitulées usufruit et nue-propriété.

La nue-propriété représente le droit de posséder un bien sans en avoir la jouissance immédiate. En d'autres termes, le nue-propriétaire détient la propriété du bien, mais il ne peut pas l'occuper ni en tirer des revenus. 

L'usufruit, quant à lui, correspond au droit d'utiliser et de jouir d'un bien. L'usufruitier peut occuper le bien, le louer et percevoir les revenus qu'il génère pendant la durée de l'usufruit. Cela peut inclure le versement des loyers, des dividendes ou des intérêts éventuels.

Dans le cas des SCPI de capitalisation, ces dernières auront, le plus souvent, recours au démembrement temporaire d’immeubles d’habitation. La SCPI d’habitation renonce à ses revenus pendant une durée déterminée et laisse l’usufruit à un bailleur social, souvent une institution ou un organisme public. Pendant la durée du démembrement, le bailleur social s'occupe de la gestion locative du bien et perçoit les loyers. En contrepartie de cette absence de revenus, la SCPI bénéficie d'une décote sur le prix d'acquisition (plus ou moins importante selon la durée du démembrement). À la fin du démembrement temporaire, la SCPI deviendra pleinement propriétaire du bien. Elle pourra alors décider de le louer ou de le vendre afin de cristalliser des potentielles plus-values.

Le démembrement temporaire de propriété avec un bailleur social présente des avantages tant pour la SCPI que pour le bailleur social. La société civile de placement immobilier profite d'un prix d'acquisition diminué, tout en bénéficiant d'une gestion locative prise en charge par l’usufruitier. De son côté, le bailleur social conserve une partie de fonds pour développer de nouveaux projets immobiliers ou pour améliorer ses logements sociaux existants.

Présentation de Patrimmo Croissance Impact

Patrimmo Croissance Impact est une SCPI à capital variable fondée le 12 août 2014 et gérée par Primonial REIM. Sa capitalisation s’établit à 200 M€ fin 2022. La souscription minimale est de 10 parts à 727,42 € l’unité (01/05/2023).

La SCPI Patrimmo Croissance Impact cible exclusivement des biens neufs ou en état de futur achèvement (VEFA). Elle concentre sur le segment du logement intermédiaire et réalise la plupart de ses acquisitions des zones caractérisées par un fort déficit de logements, comme l’Ile-de-France ou les principales métropoles régionales. De ce fait, elle se caractérise comme une fonds d’investissement à impact, c’est-à-dire qui contribue à résoudre une certaine problématique (ici le logement social).

Patrimmo Croissance Impact continue de ce fait à collecter et a récemment fait l’acquisition de différents bien immobiliers comme le montre le tableau ci-dessous :

Un outil de diversification des placements et de valorisation à long terme du capital 

En raison du caractère progressif du remembrement, le prix des parts est amené à évoluer régulièrement, correspond en quelque sorte, aux dividendes versés par une SCPI de distribution.

Investir dans Patrimmo Croissance Impact semble donc particulièrement adapté dans une optique de diversification des placements – ce qui permet de diminuer le risque du portefeuille – ou de valorisation d’une épargne de long-terme à partir d’un sous-jacent immobilier résidentiel, notamment pour préparer sa retraite.

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