Épargne Pierre : quelle stratégie d'investissement ?

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jean Christophe ANTOINE, Président d’ATLAND Voisin. Un échange exclusif pour présenter la stratégie d’investissement de la SCPI Épargne Pierre.

SCPI Épargne Pierre : une stratégie d’investissement axée sur la diversification

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’interview de Jean Christophe ANTOINE

La stratégie d’investissement d’Épargne Pierre, c’est toujours de maintenir cette diversification des actifs.

Bien entendu, nous continuerons d’investir dans le bureau et dans le commerce.

Contrairement à ce qui est dit, le bureau n’est pas mort, et le commerce n’est pas mort.

Ces deux actifs sont en train de se transformer, comme beaucoup de classes d’actifs.

Nous allons le voir récemment avec les événements qui se sont passés sur la santé avec ORPEA. C’est aussi un marché qui va se transformer de la même manière que d’autres marchés.

Ces segments ne sont pas morts, ils se transforment.

Et il faut accompagner la transformation. 

Je vous rappellerai que nous avons vécu cinq crises majeures, sur le segment de bureaux depuis 1970. Et pour autant, tous les acteurs se sont transformés et ont accompagné cette transformation des bureaux. 

C’est un élément de plus. Mais les gérants les plus anciens ont matière à transformer ce segment et à pouvoir renforcer leur position, et à gérer ce segment d’actifs. 

Effectivement, le bureau – comme je le disais – il demeure intéressant, parce que le télétravail a des conséquences sur le bureau. Mais, nous le voyons bien, il a davantage de conséquences en Île-de-France qu’en régions, où les transactions locatives ont été très soutenues en 2021.

Il y a une vraie résilience en régions, des bureaux. 

Bien entendu, nous avons besoin et nous le voyons, l’évolution des bureaux va vers la centralité.

Deuxième segment, nous pourrions en parler davantage bien entendu, mais nous allons essayer d’être un peu plus simple.

Sur les commerces, là aussi le segment des commerces n’est pas mort. Il se transforme.

Nous sommes un peu plus sceptiques sur les centres commerciaux.

Sur les retails park, beaucoup plus optimistes, puisque cela a été un segment qui a été résistant pendant la crise.

Pourquoi ? Parce que nous pouvons circuler facilement, nous garer facilement, nous allons dans l’enceinte de son choix. 

Et pour les enseignes, ce sont des loyers qui sont beaucoup moins chers, des charges beaucoup moins élevées.

Donc, ce marché a prouvé sa résilience, et pour illustrer le propos, le taux d’occupations à travers notre patrimoine et de plusieurs SCPI des retails parks est quasiment à 98 %. 

Nous voyons bien cette résilience avec des locaux qui se sont vidés et qui ont été reloués rapidement, si vous êtes à un prix de marché. 

Les commerces de centre-ville et pied d’immeuble sont aussi résistants. 

Attention de faire la différence entre les axes touristiques majeurs, nous allons penser à Paris notamment et les grands axes touristiques où là, effectivement, nous voyons des commerces vides, qui ont des difficultés à se relouer parce que les loyers sont trop chers.

Dans les villes de province ou les métropoles régionales, il n’y a pas de difficulté à relouer, puisqu’il n’y a pas eu une inflation des loyers, sauf dans certaines rues.

Donc là, ce sont des segments qui sont résilients.

Et bien entendu, nous ne nous intéressons pas qu’aux commerces et aux bureaux. Nous allons nous intéresser à l’activité, essentiellement les parcs d’activités PME-PMI, qui peuvent loger des PME à partir de 300 m² avec 200 à 250 m² d’activités. Et le solde en bureaux, et qui corresponde, effectivement,  à une demande. À côté de cela, nous regardons la diversification sur des classes alternatives, comme le camping, comme nous l’avions acquis en 2021 et à tous les locaux consacrés à la santé et à l’éducation, puisqu’il y a un fort besoin en matière de locaux destines à des écoles de formation ou à des écoles supérieures. 

Jean Christophe ANTOINE, Président d’ATLAND Voisin

Il y a un vrai besoin. Et là, effectivement, nous investissons dans cette classe d’actifs. 

Ensuite, dans la stratégie d’investissement, il faut essayer de conserver un équilibre entre le neuf et l’ancien.

Le neuf qui, effectivement, répond aux critères des nouvelles normes et aux besoins des utilisateurs. 

Mais aussi de l’ancien qui va être bien situé, dans lequel nous allons faire des travaux, éventuellement si l’actif le nécessite ou au contraire, l’actif ne le nécessite pas, nous allons le prendre et le conserver à un haut niveau de qualité. 

Diversification nette dans le montant des actifs unitaires, puisqu’il ne s’agit pas que d’acheter des actifs importants de plus de 100 M€.

Nous allons aller sur une échelle de 2 M€ au minimum à 100 M€ suivant les actifs. Sachant que nous investissons à peu près 550 M€ par an sur Épargne Pierre.

Jean Christophe ANTOINE, Président d’ATLAND Voisin

Il faut donc garder un grand nombre d’actifs qui va être le fondement de la SCPI.

N’oubliez pas que la SCPI, c’est avant tout la mutualisation des actifs et la mutualisation des locataires. Plus vous avez de locataires, moins les locataires vont partir en même temps.

Et donc, vous œuvrez pour une moindre volatilité de la SCPI.