Comment les SCPI font-elles face à l'envolée de l'inflation ?

Ce mercredi 21 décembre 2022, Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com a été l’invité de l’émission BFM Business, présentée par Guillaume Sommerer. Un échange exclusif autour des SCPI face à l'envolée de l'inflation.

SCPI paneuropéennes et envolée de l’inflation 2022

Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Patrimoine

Et dans les SCPI, comment affronter le mieux possible l'inflation ?

Comment faire des SCPI, si vous souhaitez investir dans l'immobilier, une force pour vous votre patrimoine en temps d'inflation ?

Jonathan Dhivers vient de nous rejoindre, le fondateur de MeilleureSCPI.com.

Bonjour Jonathan !

Bonjour Guillaume !

Bienvenue sur le plateau de BFM !

L'envolée de l'inflation 2022 touche tous les secteurs économiques. L'immobilier n'est pas épargnée.

Nous pouvons parler d'un momentum tendu ?

Oui, effectivement, nous sommes dans un momentum tendu sur le marché immobilier.

Nous avons une situation qui est clairement attentiste de la part des investisseurs, qui est dû à cette hausse de taux directeur.

Pourquoi ? Parce que cela fragilise les investissements immobiliers.

En tant qu’investisseur immobilier, généralement, je m'endette pour acquérir un bien.

Si le coût de mon crédit augmente, vous comprenez que mécaniquement cela ralentit le rythme de mes acquisitions.

Et que cela fait que les opportunités sont un peu moins intéressantes.

Nous pouvons nous dire qu’il peut y avoir une correction des prix de l'immobilier d’entreprise, parce que cela coûte plus cher de réaliser un business plan immobilier intéressant.

Donc pression sur la dette avec la hausse des taux, et un risque à la baisse sur les prix de l'immobilier.

Dites donc, ce n'est pas brillant.

Comment les SCPI, dans ce contexte, face à ces risques, se comportent-elles ?

C’est important de rappeler que les SCPI ont traversé de nombreuses crises. C’est important de l'avoir en tête.

Plus de 50 ans d'existence pour les SCPI, donc elles sont déjà armées dans l'expérience.

Et c'est important d'avoir des gérants qui ont connu les crises, savoir être agile au bon moment.

Qui ont déjà perdu des finales de Coupe du monde, mais qui voilà, savent qu'ils peuvent compter sur les équipes solides.

Exactement !

Ce ne serait peut-être pas le moment d'investir en Argentine au vu de l'inflation, mais il y a d'autres pays dans lesquels c'est pertinent d'aller investir.

Les SCPI, ce sont des equity player.

Cela veut dire qu’elles collectent des capitaux, qui sont issus de l'épargne de plus d'un million de Français, leur permettant d'acheter des actifs immobiliers cash, sans condition de crédit.

C'est-à-dire que les SCPI aujourd'hui, elles sont très peu endettées dans leurs acquisitions.

C’est ce qui permet aujourd'hui aux SCPI d'être plutôt compétitives dans leurs acquisitions, là où il y a quelques années, nous étions plutôt à vous dire : bon allez, nous tempérons peu les investissements en parts de SCPI.

Nous pensons que le momentum à horizon, maintenant jusqu'à fin juin 2023, va permettre un repricing sur certains actifs immobiliers.

Cela va être le moment d'investir de façon un peu plus importante.

Et pour celles et ceux qui sont un peu plus frileux, vous pouvez mettre en place les versements programmés. Le conseil épargne de MeilleureSCPI.com en cette fin d'année !

Donc votre idée, c'est que certes, le prix de l'immobilier va baisser, mais pour les SCPI, ce sera autant d'opportunités pour acheter des biens moins chers pour l'avenir.

Et souvent, les SCPI sont acheteuses, plus que vendeuses. Donc un certain nombre d'entre-elles pourraient sortir de cette phase-là par le haut.

Est-ce que le prix des parts, néanmoins et déjà en train de baisser ?

Est-ce que cela a commencé ?

Effectivement, elles vont être plus compétitives que d'autres investisseurs. C’est vraiment une évidence.

Sur la correction des prix, aujourd'hui à date, c'est trop tôt pour parler d'une baisse de valeur sur les prix de part.

Au 31 décembre, les expertises vont être ISO par rapport à l'année 2021.

Néanmoins, ce que nous voyons, c'est que sur le marché de l'investissement immobilier d'entreprise, selon une étude de BNP Paribas Real Estate, la correction de prix sera à peu près finalisée mi-2023.

Donc, il va y avoir une correction de prix. C'est une evidence.

Dans un an, il sera derrière nous.

En-tout-cas, elle sera actée et la question que vous me posez, c'est est-ce que les prix de part vont baisser ?

Nous pensons qu'avec les différents effets amortisseurs, la mutualisation, il y aura pas de grandes corrections de prix de part.

Et s'il y a une correction de prix de part, de toutes les manières, vous êtes sur un placement long terme et surtout rappelez-vous, qu'il va y avoir plein d’opportunités à saisir.

Pendant la crise de 2008, les SCPI ont acheté des actifs dans d'excellentes conditions, dans des localisations à faire rougir plein d'investisseurs, qui aujourd'hui, seraient très contents d'acheter ces actifs.

Vous êtes serein Jonathan. Je sens que vous êtes serein.

Je suis prudent !

Je ne sais pas comment vous stresser.

Nous avons quand même une inflation en face de nous, une baisse des prix de l'immobilier à venir.

Vous dites, que le profil des SCPI fait qu'elles pourraient traverser tout cela sans encombre.

C’est ce que vous nous dites aujourd'hui ?

En 2008, c'est ce qui s'est passé ! C'est clairement ce qui s'est passé.

Après, il ne faut pas non plus avoir des œillères. Nous sommes dans un monde réel. Il y a un marché qui qui est là.

Il faut être prudent.

Il faut bien sélectionner ses gérants de SCPI, parce qu'il y a des gérants qui sont plus agiles. Certains géants qui ont limité la collecte pendant de nombreuses années.

S'ils ouvrent la collecte, cela veut dire que le momentum va être plutôt bon.

Et puis après, vous avez fait une étude il y a quelques temps sur un investisseur qui est en 1988 avait placé 100 euros d'investissement.

Ces 100 euros, avec le réinvestissement des dividendes pendant 30 ans, net de fiscalité, il sortait 30 ans après avec 530 euros, net de fiscalité, soit 5,3 % en 30 ans.

Cela montre à quel point il est important d'investir de manière régulière.

C'est cela !

Et de replacer pour la méthode du dessert de l’higher rate sur votre épargne.

En choisissant bien le profil de SCPI qui vous intéresse, en essayant de diversifier peut-être aussi les profils de SCPI malgré tout ?

Nous sommes en phase d'inflation. Est-ce que vous pouvez nous apporter davantage d'astuces, davantage de petits trucs pour faire la différence face à l'inflation et augmenter l'espérance de gain pour les investisseurs ?

Alors deux idées, c'est du conseil en gestion de patrimoine.

Le premier, c'est d'investir avec le meilleur outil possible en immobilier, la nue-propriété bien évidemment.

La nue-propriété, le démembrement temporaire fixe, peut aussi se faire en SCPI ?

Vous pouvez le faire en SCPI, et c'est une grande souplesse de 3 à 20 ans.

Vous n'avez pas besoin de revenus pendant une période déterminée. Du coup, vous allez payer moins cher votre prix de part.

Si nous prenons une durée de 10 ans, cela représente en moyenne 35 % de décote.

Donc si vous avez 35 % décote, cela veut dire que vous protégez sur 35 % de la valeur.

Pas mal !

Et pour ceux qui sont soumis à l'IFI, avant le 31 décembre, je vous invite à investir en nue-propriété de parts des SCPI, parce que c'est hors IFI. C'est plutôt pertinent.

La deuxième façon, et celle-ci existe depuis 6 à 7 ans, c'est l'investissement dans les SCPI dites paneuropéennes.

Les SCPI paneuropéennes investissent en Europe comme leur nom l'indique.

Elles bénéficient de deux éléments qui nous paraissent très importants.

Le premier, c'est la mutualisation en termes de pays, mutualisation paneuropéenne, évidemment.

Il y a des opportunités dans certains pays, et c'est le moment d'aller les saisir avec un repricing qui a été plus rapide qu'en France.

Et le deuxième élément, parce que nous aimons bien échapper un peu à la fiscalité en France.

Vous êtes résident fiscal français, vous investissez dans une SCPI paneuropéenne, pas de prélèvements sociaux et une fiscalité adoucie.

Certes, mais cela complique un tout petit peu la déclaration fiscale du coup, pour le moment de déclarer ses revenus quand nous investissons dans les SCPI paneuropéennes ?

Pour ceux qui sont mal accompagnés, bien sûr !

Mais quand nous sommes bien accompagnés, que nous sommes bien aidés sur notre déclaration au moment qui n’est pas très agréable pour nos co-citoyens. 

*inexistante **faible ***moyenne ****très forte *****assurée

Il arrive à faire passer tous ses messages !

Quelles SCPI, si nous rentrons un peu plus dans le détail, il nous reste à peine une minute malheureusement.

Quelles SCPI vous semblent offrir un joli potentiel pour la suite, si nous pouvons apporter des noms, pour être encore un peu plus concrets Jonathan ?

Allez trois idées, comme nous sommes partis sur l'Europe.

Nous vous parlons de Corum Eurion qui est accessible à partir d'un peu plus de 200 euros, en versements programmés, en nue-propriété et en réinvestissement des dividendes.

C'est une SCPI diversifiée paneuropéenne, avec une performance qui a toujours été dépassée par rapport aux objectifs.

Nous avons une deuxième SCPI, c'est PF Hospitalité Europe de chez Perial.

Une SCPI dont l'objectif est de 4,5 % de rendement, un objectif qui est plutôt intéressant, sur une logique tout ce qui est autour de l'hospitalité.

L’hospitalité, c’est quoi ? C’est la santé ?

C'est tout ce qui est autour de l'accueil.

Cela peut être l'hôtellerie, le coliving , et différents éléments immobiliers.

C’est une poche de diversification dans son portefeuille SCPI, tout à l'heure, vous parliez de portefeuille SCPI. C'est important d'avoir un portefeuille SCPI.

Puis la dernière, c'est Cœur d'Europe.

Une SCPI, comme son nom l'indique, qui veut investir au cœur de l'Europe, avec un objectif de rendement supérieur à 5 %.

Voilà quelques idées.

Nous rappelons que les SCPI, c'est de la diversification.

Évidemment, ne plaçons pas tous nos œufs dans le même panier. Les SCPI viennent diversifier l'ensemble de votre patrimoine.

Merci Jonathan d'hiver d'être passé nous voir !

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