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AEW Paris Commerces : fusion-absorption des SCPI Actipierre 1, 2 et 3 réalisée avec succès !
L’année 2021 a été marquée par un travail de réflexion de fond mené à l’initiative des 3 conseils de surveillances des SCPI à capital fixe : ACTIPIERRE 1, 2 et 3. La SCPI issue de cette fusion porte le nom AEW Paris Commerces.
Depuis plusieurs années, le gérant de ces SCPI lancées successivement dans les années 80/90 observe une difficulté à maintenir le niveau de recettes locatives et le résultat par part. L’impact sur la distribution a été amorti par le recours naturel au report à nouveau, celui-ci demeurant aujourd’hui à un niveau très satisfaisant. Parallèlement, les dernières années ont connu un marché secondaire assez peu actif qui se traduit par des valeurs d’échange beaucoup trop décorrélés des valeurs d’expertise des patrimoines de ces 3 SCPI.
La solution proposée par la société de gestion est donc la fusion des 3 SCPI ACTIPIERRE avec comme objectif de créer une nouvelle entité plus importante, donc plus diversifiée et permettant l’accès à des unités d’investissement plus conséquentes, si l’opportunité se présente, sans déséquilibrer l’ensemble.
Le nouveau véhicule pourra aussi aborder, au moment venu, une augmentation de capital, donc de renouveler le patrimoine et de revenir sur le marché avec une thématique claire.
3 SCPI AVEC 3 PORTEFEUILLES QUALITATIFS POUR CRÉER AEW PARIS COMMERCES
Au 31 décembre 2021, les patrimoines des 3 SCPI Actipierre étaient répartis sur respectivement 65, 81 et 109 sites différents, totalisant près de 79 000 m², avec 103, 121 et 139 locataires respectivement.
Concernant la localisation géographique de leur patrimoine, la SCPI Actipierre 1 était réparti à 75 % à Paris et 25 % en Ile de France, celle d’Actipierre 2 à 67 % à Paris, 32 % en Ile de France et 1 % en Province, et la SCPI Actipierre 3 à 56 % à Paris, 39 % en Ile-de-France et 5 % en régions.
Ce sont donc 3 belles SCPI de commerces proposant aux épargnants une solution d’investissement locatif dans des murs de boutiques franciliens. Depuis le lancement des SCPI il y a 30 ans, la société de gestion AEW Patrimoine (anciennement Ciloger) a ciblé ses investissements exclusivement sur des actifs à usage commercial dans les zones de chalandise principalement à Paris et en Île-de-France.
Les expertises immobilières réalisées fin 2021 valorisent les patrimoines à 94,1 M€, 112 M€ et 156,1 M€ respectivement.
Les taux d’occupation financiers annuels s’établissent pour 2021 à 97,2% pour Actipierre 1, à 93,6 % pour Actipierre 2, et à 93,7 % pour Actipierre 3.
AMÉLIORER LA LIQUIDITÉ ET RENFORCER LA LIQUIDITÉ D’UNE SCPI DÉDIÉE AU COMMERCE
Pour une plus grande diversification des actifs, AEW Patrimoine a lancé le projet de la fusion des SCPI Actipierre 1, 2 et 3 pour en former qu’une.
Le 14 juin 2022, les Assemblées Générales Extraordinaires des SCPI Actipierre 1, 2 et 3 se sont réunies et ont approuvé, sur la base des comptes sociaux approuvés au 31 décembre 2021, le principe et les modalités de l'absorption de la SCPI Actipierre 1 et 2 par la SCPI Actipierre 3.
Juridiquement, la SCPI Actipierre 3 est la société absorbante et prendra la dénomination "AEW PARIS COMMERCES" avec un effet rétroactif comptable et fiscal au 1er janvier 2022. Par ailleurs, le marché secondaire organisé des 3 SCPI a été suspendu le 31 mars 2022, dans le cadre de la fusion, et tous les ordres d’achat et de vente de parts ont été annulés. Il est à nouveau ouvert depuis le 11 juillet, selon les mêmes modalités et fréquence mensuelle.
Réunissant les trois patrimoines suite à la fusion, le patrimoine de la SCPI AEW Paris Commerces est désormais réparti sur 253 sites différents qui totalisent près de 78 700 m² pour 360 baux. Le patrimoine de la SCPI est valorisé à 362,15 M€.
Intégralement composé de commerces, très majoritairement en pied d’immeubles, il est situé à 65% à Paris, 33% en région parisienne et 2% en province.
QUEL IMPACT DE LA FUSION DES SCPI ACTIPIERRE 1,2,3 SUR VOTRE ÉPARGNE ?
Les SCPI Actipierre 1 et Actipierre 2 étant les sociétés absorbées, la valeur d'apport pour leurs associés est déterminée à la valeur patrimoniale (valeur de réalisation). Cela permet d'atteindre la parité suivante :
- 1 part de Actipierre 3 -> 0,560 part d'Actipierre 1
- 1 part de Actipierre 3 -> 1,029 part d'Actipierre 2
L'absorption des SCPI Actipierre 1&2 par la SCPI Actipierre 3 est la meilleure solution d'un point de vue fiscal permettant d'optimiser l'impôt au titre de plus-values qui s'élève à 2,92€/part pour Actipierre 1 et 2,59€/part pour Actipierre 2. Cette fiscalité liée aux plus-values dégagées sera déduite de l'acompte sur dividende du 2e trimestre pour les associées des SCPI Actipierre 1&2. En revanche, ils recevront en juin 2022 une distribution exceptionnelle permettant de compenser cette imposition.
Enfin, si nous prenons les prix des dernières confrontations fin mars 2022, nous voyons que les SCPI absorbés seront légèrement surcotées par rapport au prix de dernière confrontation de la SCPI Actipierre 3 :
- Actipierre 1 : 578,50 € * 0,56 -> 323,96 €
- Actipierre 2 : 314,64 € * 1,029 -> 323,77 €
- Actipierre 3 : 304,00 €
99 Rue Vieille-du-Temple, 75003 Paris
22 Rue des Halles, 75001 Paris
6 Pl. de la Madeleine, 75008 Paris
342, rue Saint-Honoré Paris 75001 France
LES POINTS IMPORTANTS POUR LA SCPI AEW PARIS COMMERCES
| Type de support | Société Civile de Placement Immobilier |
| Catégorie | Commerce (SCPI de rendement) |
| Catégorie secondaire | À crédit, boutiques, Grand Paris, murs de magasin, Parisienne |
| Sous-jacent immobilier | Commerces |
| Localisation | Paris, Île-de-France, Régions |
| Cible d'investisseurs | Particuliers et personnes morales |
| Société de gestion | AEW PATRIMOINE agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) |
| Type de placement | Placement locatif pierre-papier |
| Capital | Fixe |
| Type de détention (pour acheter des parts) | Comptant, à crédit |
| Horizon | Long terme |
| Revenus | Distribution mensuelle (Principalement des revenus locatifs issus de la location d'actifs et biens immobiliers) |
| Dernier prix acquéreur | 303,60 € |
| Minimum de souscription | 10 parts |
| Indicateur de risque | 4/7 |
| Risques des SCPI | La SCPI en tant qu’investissement immobilier peut présenter certains risques : perte de valeur et/ou absence de rendement. La revente des parts n’est pas garantie, elle peut donc varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et des parts de SCPI |
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| Les points importants pour la SCPI Actipierre 1 | ||
| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Commerce SCPI de rendement | Minimum de souscription 5 parts € |
| SCPI Actipierre 1 rendement 2023 | ||
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
