AEW Opportunités Europe : Evolution et rendement en 2024

Un patrimoine diversifié et un ajustement du prix de souscription

En 2024, la SCPI AEW Opportunités Europe a poursuivi sa stratégie de diversification en maintenant un portefeuille immobilier réparti sur 61 sites pour une surface de 137 523 m². Le patrimoine de la SCPI est estimé à 267,8 millions d’euros en fin d’année, enregistrant une baisse de 2,8 % sur un an, en cohérence avec l’évolution générale du marché immobilier. La capitalisation de la SCPI atteint 273 511 525 euros.

Le prix de souscription a été ajusté à 175 euros par part à compter du mois d’avril 2024. Ce prix présente une décote de 6,1 % par rapport à la nouvelle valeur de reconstitution qui s’élève à 186,30 euros par part. Par ailleurs, la valeur de réalisation au 31 décembre 2024 est de 157,76 euros par part, soit un total de 246 570 309 euros. En comparaison, le prix de la part était de 210 euros au 31 décembre 2023, ce qui représente une baisse de 16,67 % sur un an.

L’expertise semestrielle du patrimoine, instaurée dès juillet 2024 pour renforcer la transparence du modèle SCPI, s’est traduite par une évaluation approfondie du portefeuille. En parallèle, le taux d’endettement de la SCPI demeure modéré avec un ratio d’emprunt de 11,2 %, tandis qu’un surinvestissement de 30 millions d’euros est observé.

Un rendement en progression et un objectif optimiste pour 2025

Malgré un marché immobilier marqué par des ajustements de valorisation, AEW Opportunités Europe a maintenu un rendement attractif en 2024. Le revenu courant distribué a été fixé à 2,25 euros pour les deux derniers trimestres de l’année, portant la distribution annuelle à 9,42 euros par part avant fiscalité. Après prélèvements sociaux et imposition, les associés ont perçu un revenu net de 9 euros par part.

Sur la base du prix de souscription en vigueur au 1er janvier 2024, le taux de distribution de la SCPI pour l’année s’établit à 4,48 %, contre 4,30 % en 2023. La SCPI dispose de réserves solides avec un report à nouveau équivalant à environ cinq mois de distribution courante.

Pour l’année 2025, l’objectif de distribution est fixé à 9,35 euros par part, ce qui correspond à un taux de distribution prévisionnel de 5,34 % (non garanti), calculé sur la base du prix de souscription du 1er janvier 2025.

Une activité locative dynamique avec une vacance maîtrisée

Le taux d’occupation financier de la SCPI s’établit à 89,99 % au quatrième trimestre 2024, contre 90,19 % à la même période en 2023. Le taux d’occupation physique est de 89,53 % en fin d’année, avec une surface vacante de 14 196 m² sur un total de 137 523 m².

L’activité locative est restée dynamique tout au long de l’année avec 11 306 m² de surfaces ayant fait l’objet de négociations. La SCPI a signé 8 008 m² de nouveaux baux et a sécurisé le renouvellement de 3 298 m². Toutefois, un solde légèrement négatif de 569 m² a été observé entre les relocations et les libérations. Les principaux mouvements locatifs enregistrés comprennent notamment la signature de baux pour 3 050 m² répartis entre Aix-en-Provence (400 m²), Marseille (496 m²), Carquefou (256 m²), Lyon (204 m²), l’Espagne (1 543 m²) et l’Allemagne (151 m²). Parallèlement, 4 362 m² ont été libérés, notamment à Courbevoie (100 m²), Biot (468 m²), Aix-en-Provence (400 m²), Mérignac (208 m²), Montpellier (181 m²), Strasbourg (1 932 m²), Lyon (69 m²), ainsi qu’en Allemagne (261 m²) et en Espagne (743 m²).
Le taux d’encaissement des loyers s’est établi à 108 % en 2024, calculé mi-janvier 2025. Ce taux, calculé trimestriellement, peut être ajusté ultérieurement en fonction des paiements différés.

Un contexte immobilier en transition

L’année 2024 a été marquée par un ralentissement des investissements en immobilier d’entreprise, avec un volume total atteignant 18 milliards d’euros, en baisse de 30 % sur un an. Cette diminution est particulièrement sensible sur le segment des bureaux, qui affiche une baisse de 49 %, et des commerces, qui chutent de 52 %. En revanche, la logistique enregistre une hausse de 36 %, ce qui semble annoncer une stabilisation du marché pour 2025.

Les taux de rendement "prime" se sont stabilisés au dernier trimestre 2024 à 5,75 % pour les locaux d’activités et retail parks, 5,50 % pour les centres commerciaux et établissements médicalisés, 5,25 % pour les hôtels, et 5 % pour la logistique et les résidences seniors. En région, les bureaux affichent un taux de rendement de 5,50 % (-25 pdb), tandis qu’à Paris intra-muros, il s’élève à 4,25 % (-5 pdb). En revanche, les taux de rendement en périphérie parisienne, notamment à La Défense, continuent d’augmenter à 6,50 % (+15 pdb).

Le marché des bureaux en Île-de-France reste sous pression avec une commercialisation de moins de 2 millions de m² en 2024. Les baisses les plus marquées concernent la deuxième couronne (-40 %) et Paris Croissant Ouest (-31 %), tandis qu’un rebond de 60 % est observé à La Défense. Les taux de vacance en Île-de-France atteignent 9,27 %, avec des disparités entre Paris Centre Ouest (4,27 %) et La Défense (14,2 %). Les loyers "prime" progressent de 12 % sur un an dans Paris intra-muros, atteignant 1 200 €/m²/an.

Indicateurs de performance et perspectives à long terme

Les performances de la SCPI en termes de rentabilité se traduisent par un TRI sur cinq ans de -2,47 %, un TRI sur dix ans de 3,02 % et un TRI sur quinze ans de 5,22 %. Ces performances s’expliquent par les récentes corrections de valorisation, mais restent cohérentes avec les tendances du marché.

En termes de structure du patrimoine, 83 % des actifs sont détenus en direct et 17 % via des participations indirectes. La répartition géographique se décline ainsi : 49 % en province, 19 % en Île-de-France, 13 % en Allemagne et 19 % en Espagne. En ce qui concerne la typologie des actifs, 68 % du portefeuille est constitué de bureaux, 27 % de commerces et 5 % d’actifs industriels.

L’année 2025 s’annonce comme une période de consolidation avec un marché immobilier qui devrait se stabiliser progressivement. AEW Opportunités Europe poursuit sa gestion active et prudente, avec un objectif de distribution non garanti ambitieux à 5,34 %, tout en renforçant ses engagements ESG.

Tableau récapitulatif des principaux indicateurs

Conclusion

En 2024, la SCPI AEW Opportunités Europe a su s’adapter à un marché immobilier en mutation, en maintenant un taux de distribution en hausse et une gestion prudente de son patrimoine. Malgré la correction du prix des parts, la SCPI affiche une rentabilité intéressante et une stratégie locative active. Avec un objectif de distribution prévisionnel non garanti de 5,34 % en 2025, elle confirme son attractivité pour les investisseurs en quête de rendement et de diversification.

À lire également : 

SCPI d'AEW Patrimoine : Analyse complète et perspectives pour 2024