A chaque âge, sa stratégie d’investissement immobilier !

L‘immobilier est l’un des placements préférés des Français, car il permet, avec très peu d’apport, de se créer un patrimoine conséquent à terme. Les banques peuvent en effet financer jusqu’à 100 % de l’opération. Toutefois, il est toujours nécessaire d’adapter son investissement au fil du temps.   

Dès le plus jeune âge

Il n'est jamais trop tôt pour commencer à constituer une épargne. Ainsi nombreux sont les parents qui ouvrent un livret d'épargne à leur nouveau né.  Grâce aux versements financiers des parents, voire de la famille, l'enfant pourra bénéficier d'un capital pour plus tard. 

Dès sa naissance, un enfant peut, à l'image de ses parents, ouvrir un livret A. Ce placement aimé des Français, permet les versements et les retraits de manière libre. Cependant, sa rémunération à hauteur de 0,75% n'offre pas le meilleur rendement en termes de produit d'épargne. 

Ainsi d'autres solutions existent pour constituer un patrimoine à un enfant, la SCPI par exemple. Pour les parents à la recherche d’une valeur refuge pour leur progéniture, la pierre-papier constitue une option maline en matière d’investissement. En plus de constituer un patrimoine immobilier à leurs enfants, les parts en SCPI génèrent un revenu régulier via les loyers. De plus, le patrimoine se verra revalorisé dans la durée.

L’immobilier à 30 ans

A 30 ans, souscrire un prêt immobilier pour acquérir sa résidence principale est un choix judicieux. Les conditions d’emprunt actuelles sont d’ailleurs propices à l’emprunt, avec un taux de 1,50 % sur 20 ans. Les experts dans le domaine conseillent aux épargnants de ne pas s’endetter au maximum de leurs capacités. Le but est de garder une petite capacité d’endettement ou de conserver une poche de liquidités pour pouvoir emprunter et faire ainsi face à de lourds travaux.

Certains choisissent aussi le locatif, moins cher que la résidence principale. Contrairement à une résidence principale, le poids des travaux allège la fiscalité. Et en cas de revente de la résidence secondaire en vue de l’achat de sa résidence principale, il n’y a pas de taxation sur la plus-value.

Renforcer son patrimoine à 40 ans

A cet âge, les épargnants complètent leur investissement immobilier et s’endettent presque au maximum de leurs capacités. C’est aussi le moment pour eux de renégocier leur prêt. Cependant, un défaut de locataire peut mettre l’épargnant dans une situation délicate par rapport à son emprunt. D’où la nécessité de sélectionner  correctement les biens dans lesquels investir.

La solution idéale est de se tourner vers les SCPI. Produit d'épargne accessible dès 1 000€, l'investisseur peut souscrire en SCPI à crédit. De plus, l’épargnant n’aura pas à se soucier de la sélection et de la gestion du bien ainsi que de la recherche de locataires.

La bonne stratégie d’investissement à 50 ans

A partir de 50 ans, la fiscalité commence a pesé lourd, surtout si l’épargnant posséde beaucoup de biens immobiliers. Les biens locatifs seront taxés à la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux, sans compter les impôts locaux et l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Une première solution serait alors d’envisager la location meublée qui permet à la fois d’amortir le bien à hauteur de 70 % de son prix et de déduire de ses revenus locatifs les intérêts d’emprunt, les travaux, la taxe foncière…

L’autre alternative consiste à loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, les parts de SCPI sont considérés comme des unités de compte, elles ne sont donc pas soumises aux prélèvements sociaux et il n’y a aucune fiscalité. Et au-delà de huit ans, seuls les prélèvements sociaux seront supportés par les rachats effectués. L'épargnant peut également choisir un investissement en SCPI dans le cadre d'un demembrement temporaire. En optant pour la nue-propriété, un cinquantenaire s'assure dans un horizon à moyen ou long-terme des revenus réguliers, une option idéale pour préparer sa retraite.  

Préparer sa succession dès 60 ans

Souvent, les épargnants détiennent trop de biens immobiliers après leur retraite. Et en cas de décès du détenteur, les immeubles n’échappent pas aux droits de succession. La solution consiste alors à liquider ses biens immobiliers petit à petit au profit de l’assurance-vie. En effet, les capitaux transmis via l’assurance-vie sont exonérés à hauteur de 152 500 euros par bénéficiaire. Cette stratégie est d’autant plus justifiée si l’épargnant n’a pas d’enfants, puisque son patrimoine sera taxé de façon importante à la succession s’il n’est pas placé en assurance-vie. 

Source : challenges.fr