Cristal Rente perspective de revalorisation

Interview de Emilien Rodriguez directeur de la société de distribution InterGestion Diffusion

1- Pouvez-vous nous présenter la société de gestion InterGestion ? (Historique, fonds gérés, expertise métier)

La société InterGestion gère actuellement 14 SCPI. Elles ont été développées à partir de 1989 sur plusieurs thématiques fiscales comme le dispositif Malraux, le dispositif Robien, le Scellier et enfin en 2013 le déficit foncier.
Dans ce domaine, le groupe Promogere auquel appartient Inter Gestion a forgé une longue expérience et une expertise solide en intégrant la recherche foncière et le pilotage technique des projets immobiliers. En 2011 InterGestion a lancé la SCPI de rendement Cristal Rente.

2- Présentez nous votre SCPI de rendement (TDVM, TOF, dividende, type d’acquisition, stratégie) ? La SCPI Cristal Rente est une SCPI récente. Pouvez-vous nous indiquer l’état d’avancement de la collecte?

La bonne gestion du patrimoine des SCPI fiscales constitué par les actifs résidentiels a permis à la société de développer une solide expérience de la gestion des pieds d’immeubles à usage commercial et de lancer nôtre SCPI de revenus en 2011.

Cristal Rente a été lancée sur l’idée d’une politique d’investissement diversifiée sur trois classes d’actifs : les murs de magasins et d’activités, les parkings et les résidences gérées (étudiants, affaires, Ephad). Par ces actifs singuliers, la SCPI offre ainsi une alternative intéressante aux SCPI exclusivement positionnées sur les commerces ou bureaux.

La stratégie de Cristal Rente consiste à rechercher un bon équilibre entre actifs à fort rendement (8 à 10 %), dont la valeur est avant tout attachée à celle des locataires (grandes enseignes en retail-parc et parkings gérés) et actifs dits « core » dont la valeur patrimoniale est attachée aussi à la commercialité des quartiers centraux des villes importantes et dynamiques (pieds d’immeubles) dont les rendements immobiliers sont compris entre 6% et 7,50% actes-en-mains.

Au terme de l’année 2013 les fonds collectés dépassaient 15 millions d’euros.

3- Quelles sont, d’après vous, les opportunités intéressantes par rapport à l’état actuel du marché immobilier Français ?

La SCPI ne se positionnera pas sur les actifs primes très ou trop concurrencés et dont les rendements inférieurs à 5% voire moins de 4% ont atteints des niveaux dont on peut dire que : « si les arbres ne montent pas au ciel, les valeurs de capitalisation le peuvent-elles ? » souligne Emilien Rodriguez
On peut s’interroger sur les ouvertures nombreuses de centres commerciaux et leur fréquentation et les projets à venir. La tendance de faire aussi des centres commerciaux des lieux de loisirs, traduit la nécessité d’accroitre l’attractivité des ménages dont le pouvoir d’achat continue à marquer le pas.

4- Pouvez vous nous présenter les acquisitions de Cristal Rente ?

Les fonds collectés au 31 décembre 2013 étaient investis sur les trois classes d’actifs, plusieurs unités de résidences gérées, la grande distribution, avec un Bricomarché et deux sites Grand Frais, la mode avec Defimode et Celio et les parkings avec un premier investissement géré par QPark.

5- Quelles sont les prochaines acquisitions prévues? (Secteurs géographiques, typologie d’actifs)

Emilien Rodriguez : Dans l’actualité immédiate du premier semestre 2014, suivant notre stratégie, nous avons décidé d’acquérir des locaux à usage mixtes entrepôts/commerces situés sur le port du Havre sur la base d’un rendement de 10% AEM et loués à la foncière cotée Eurasia dans le cadre d’un bail ferme de 9 ans. La société Eurasia groupe développe sur le territoire du Grand Port Maritime du Havre une zone de commerce de 78 000 m2 d’entrepôts, bureaux et show room qu’elle sous louera à des sociétés faisant commerce d’importation avec la chine.

Elle devrait être suivie par l’acquisition d’un pied d’immeuble à Lyon, loué à Leader Price une grande enseigne de la distribution, sur la base d’un rendement de 6,20% actes-en-mains.

6- Quelles sont vos perspectives de performances pour l’année 2014 pour votre SCPI Cristal Rente ?

(Dividende prévisionnel, TDVM, Report à nouveau)

En 2013 le taux de rendement s’est élevé à 5,60% net de frais (soit 5,045% à 5,384% frais compris) ¹ « NDLR ». Avec un dividende de 12,33 € au titre du premier trimestre 2014, petite baisse due à l’effet de dilution de la collecte de fin d’année, l’objectif d’un résultat comparable au terme de l’exercice reste maintenu.
Par ailleurs, il est important de noter que l’expertise du patrimoine de Cristal Rente à fin 2013 fait ressortir une valorisation des actifs ce qui va dans le sens de la stratégie de la SCPI à long terme. Elle sera prise en compte prochainement dans la fixation d’un nouveau prix de la part.

¹ 56 € de dividende divisé par le prix de la part : de 1 110 € à 1 040 € prix acquéreur frais (dégressifs) compris sur la base d’un dividende trimestriel de 14 euros.

7- Pouvez-vous nous en dire plus sur la dernière acquisition qui concerne le lot de parking à Toulouse en Novembre dernier ? Quelle est la finalité d’un investissement en parking ?

La profondeur relative du marché des parkings rend l’investissement dans cette classe d’actifs opportuniste et demande une veille permanente de notre part. Nous nous intéressons aux parkings gérés et excluons les lots de parkings loués individuellement dont la gestion est trop complexe. C’est pourquoi, l’équipe de recherche foncière s’oriente principalement vers les aires de stationnement gérées par un professionnel avec lequel le bail est établi (parcs publics ou privés).

8- Comment se positionne Cristal Rente dans l’univers des SCPI de revenus ?

Le positionnement de la politique d’investissement de Cristal Rente se tourne vers les SCPI de commerces et de bureaux. L’investissement dans ces typologies d’actifs permet d’être en contact direct avec l’activité des entreprises ou commerces locataires des biens.

Les SCPI de bureaux sont les plus nombreuses avec une capitalisation de loin la plus importante. Elles interviennent sur un marché profond et très bien organisé, où la taille des investissements unitaires permet aux gérants d’investir rapidement les fonds collectés.
Le revers de la médaille est que sur le long terme les actifs tertiaires sont confrontés à l’obsolescence qui pèse sur la valorisation des patrimoines des SCPI. Les gérants ont une équation difficile à résoudre car tôt ou tard ils devront arbitrer entre rénovation et cession, sans déstabiliser leur niveau de distribution. La question est récurrente pour le futur avec l’accélération des changements dans les habitudes et l’organisation du travail. Les SCPI de bureaux sont sensibles à l’évolution de l’activité économique et du PIB.

Les SCPI de commerces ont le même objectif de servir un revenu régulier et aussi celui d’une valorisation du patrimoine sur le long terme.
Elles bénéficient d’un marché profond mais beaucoup plus segmenté et sont moins confrontées à l’obsolescence des actifs car les locataires supportent généralement les travaux d’aménagement et de mise aux normes. L’autre différence est l’existence du bail commercial qui requiert du gestionnaire une expertise bien plus grande dans la gestion de la relation qui lie le propriétaire au locataire à long terme. Les SCPI de murs de commerces sont sensibles à l’évolution du niveau de la consommation des ménages dans tous les secteurs d’activité.

9- Pourquoi choisir Cristal Rente ?

Pour la politique d’investissement qui repose sur la diversification de ses investissements sur trois classes d’actifs dont les cycles économiques ne suivront pas les mêmes courbes, murs de magasins et d’activités, parkings et résidentiel gérés.

Cristal Rente c’est aussi l’idée du club deal entre investisseurs particuliers que nous voulons mettre en avant. En les faisant entrer dans un fonds dont l’objectif de développement se situe dans la limite de 150 millions de capitalisation car nous sommes convaincus que les SCPI de commerces contrairement aux SCPI tertiaires n’ont pas vocation à croitre inexorablement même par fusion.
Nous pensons que la bonne taille se situe entre 150 et 300 millions, une capitalisation suffisante pour permettre une gestion dynamique et vivante (acquisitions et cessions) du fonds et assurer la stabilité des distributions sur le long terme. Les SCPI ne garantissant pas la liquidité, elle est suffisante, pour assurer la fluidité d’un marché secondaire.

Enfin, toujours dans l’esprit du club deal, la marque de Cristal Rente c’est la transparence des frais de souscription et leur dégressivité en fonction du montant investi.

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