La Française REIM leader des SCPI - Interview

Interview de Bruno Jeanjean La Française AM

Cette semaine nous vous proposons de retrouver l’interview de Bruno Jeanjean, directeur des investissements, de la société de gestion La Française AM.

Pouvez-vous nous présenter le Groupe La Française ainsi que ses avantages, et positionnements sur le secteur des placements SCPI ?

Les activités immobilières du Groupe La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers. Cette holding héberge La Française REM, et La Française Forum Real Estate Partners, joint-venture créée début 2014 résultant du partenariat stratégique avec Forum Partners, société indépendante, présente à l’international et spécialisée en investissement immobilier financier (fonds de dette, private equity et foncières cotées).

La Française REM est le leader en France de l’immobilier physique avec 9,7 Mds € sous gestion. Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. La Française REM, acteur incontournable avec près de 40 ans d’expérience, est également leader du marché SCPI avec une capitalisation de 6,16 Mds € (source IEIF au 31/12/2013).

Quelle est la stratégie d’acquisition du groupe La Française pour l’ensemble de ses SCPI (géographique, typologique) ?

Notre stratégie d’investissement est différente selon nos SCPI, notamment entre nos SCPI d’entreprise et nos SCPI fiscales.

Sur nos SCPI d’entreprise l’objectif est de :

• Capter les taux de rendement attractifs des biens immobiliers à travers une stratégie axée sur le marché de l’immobilier d’entreprise ; bureaux, commerces, locaux d’activités, entrepôts.
   
• Nous avons une approche globale et nous investissons sur des zones géographiques qui nous permettent de maintenir des taux de rendement en ligne avec nos objectifs ; Paris, Ile-de-France, capitales régionales.

Au 31/12/2013, notre patrimoine immobilier dans sa globalité est composé de :

• 3 millions de m² sur 1 540 immeubles et 2 200 logements ;
   
• 4 300 locataires pour 325 millions de loyers encaissés ;
   
• Une offre diversifiée d’actifs immobiliers avec 165 murs d’hôtels et 24 propriétés viticoles.

Présentez-nous votre meilleure SCPI du moment (TDVM, dividende ou plus sécurisé) ?

Pour ceux qui ne la connaissent pas encore, notre SCPI d’entreprise du moment pourrait être Epargne Foncière, une SCPI défensive de plus d’un milliard d’euros de capitalisation. Avec plus de 45 ans d’existence, elle s’est constituée un patrimoine de qualité de 247 propriétés immobilières (+ de 432 000 m²). Un tiers (32%) de son patrimoine, est composé d’actifs parisiens aux adresses emblématiques (50, avenue des Champs-Élysées – 23, avenue Victor Hugo – 49, avenue Kléber…).

Paris et sa région représente 71% du patrimoine de la SCPI (en valeur vénale). La répartition par typologie d’actifs, avec 72% de bureaux et 26% de commerce répond aujourd’hui à la diversification que de nombreux clients recherchent.

Côté performances, la SCPI affiche des taux de distribution de 5,32% en 2012 (contre 5,27% en moyenne selon l’IEIF) et 5,31% en 2013 (contre 5,13% en moyenne selon l’IEIF) et un TRI2 sur 10 ans (2003-2013) de 9,14%.

Épargne Foncière présente également une belle diversité de ses 448 locataires qui sont pour la plupart des groupes de renom (Bayard Presse, Alstom, Monoprix, Bouygues immobilier, Allianz, Castorama, Eiffage, SNCF, Min. de la Justice…). Le bail le plus important représente seulement 3% des loyers annuels de la SCPI.

Vous l’aurez compris, cette SCPI possède une combinaison rare sur le marché, probablement incontournable dans une allocation.

Quelles sont vos attentes en terme de rendement sur les acquisitions immobilières, par catégories d’actifs ?

Quelles sont, d’après vous, les opportunités intéressantes par rapport à l’état actuel du marché immobilier Français ?

Si le segment des bureaux offre la plus grande liquidité par sa taille et sa profondeur, sa part dans l’allocation globale devra être réduite par rapport aux années précédentes en raison d’une conjoncture délicate et des trop faibles taux de rendement atteints par les actifs les plus sécurisés. Dans cette perspective, il est recommandé, selon les stratégies d’investissement, de sélectionner des actifs situés dans des zones bénéficiant de marchés locatifs dynamiques et profonds, à savoir Paris intra-muros, la première couronne parisienne à proximité immédiate des transports, ainsi que les quartiers d’affaires établis et connectés des principales agglomérations régionales : Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse et Nantes.
Pour la mise en œuvre d’une stratégie core/core + seront ciblés des immeubles récents ou bien entretenus ainsi que des immeubles neufs pré-commercialisés. Pour une stratégie "value-added", des stratégies de restructuration "green" d’immeubles anciens à Paris / première couronne (métro) et l’acquisition d’immeubles en "blanc" à Paris et première couronne ou au pied de gares TGV en régions seront envisagées.
Pour l’ensemble des actifs de bureaux étudiés, il conviendra de mener une analyse préalable de conformité aux normes et labels environnementaux pour les immeubles neufs, ainsi que sur les coûts de mise aux normes pour les actifs plus anciens.

Sur le segment des commerces, la qualité des emplacements, en particulier en centre-ville, au regard des flux de consommateurs, ainsi que la résistance à la conjoncture et à la concurrence du e-commerce des secteurs d’activité des enseignes, constitueront les paramètres-clé d’acquisition. Le caractère défensif des meilleurs commerces demeure élevé et justifie une allocation significative, même si elle reste minoritaire compte tenu de la rareté de l’offre. Il est recommandé de se positionner sur les segments les plus sécurisés du secteur, à savoir : les emplacements n°1 et 1 bis de centre-ville, les centres commerciaux bien placés et dominant leurs bassins de population, les retail parks ou les galeries commerciales loués à des enseignes peu concurrencées par le e-commerce. Ces actifs devront être positionnés dans des bassins de population de plus de 300 000 habitants.

Sur les autres segments de l’immobilier, nous préconisons, dans une optique de diversification, un positionnement sur :

• La dette immobilière, pour bénéficier des opportunités de marché liées au retrait des banques,
   
• L’hôtellerie, et en particulier les emplacements rares de l’hôtellerie de tourisme, qui bénéficient du regain d’attractivité touristique de la France,
   
• Les parcs d’activités récents, en région parisienne et lyonnaise, répondant aux besoins des PME,
   
• Les résidences étudiantes et seniors, qui répondent à des besoins structurellement insatisfaits.

Pouvez-vous nous en dire plus sur l’investissement réalisé avec Epargne Foncière au mois de Novembre 2013 avec l’acquisition du site Castorama de Coignières?

L'actif de Coignières d’une surface de plus de 11 000 m² est situé dans le Retail Park "Les Portes de Chevreuse". Il devrait délivrer une rentabilité prévisionnelle de 6,50 %. Ce magasin Castorama a été inauguré en juin 2009. Le pôle commercial comprend plus de 250 moyennes surfaces commerciales (dont 50 % d’enseignes nationales)

La zone bénéficie de l’ouverture dominicale et constitue un pôle commercial majeur et établi de l’Ouest francilien. Les principales locomotives présentes sont Conforama, Boulanger, Les Halles d’Auchan, Saint Maclou, Mobilier de France, Lapeyre, Troc.com et La Foir’Fouille.

1 Le taux de distribution correspond au dividende annuel brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées), rapporté au prix de part acquéreur moyen de l’année n. 2 TRI net de frais au 31/12/2013, avec à l’entrée le dernier prix de souscription au 31/12/2003, à la sortie la valeur de retrait au 31/12/2013, et les revenus distribués avant prélèvement libératoire sur la période. Méthodologie ASPIM / Source La Française REM.

Risques associés

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la Société de gestion est de 9 ans. Comme tout investissement, l’immobilier physique (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, commerces) présente des risques, absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténuées par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ; cet objectif n’étant pas garanti.

La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.

La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :

• des dividendes potentiels ou éventuels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement,
   
• du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la revente de vos parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier sur la durée totale du placement.

La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

La note d’information d’Epargne Foncière a reçu le visa AMF : SCPI n°13-01, en date du 11 janvier 2013. Elle est disponible gratuitement auprès de la société de gestion. Une notice a été publiée au BALO n°9 du 21 janvier 2013.

La société de gestion de portefeuille La Française Real Estate Managers a reçu l’agrément de l’AMF N° GP-07000038 du 26 juin 2007.