SCPI Novapierre Allemagne 2 : réouverture des souscriptions

La réouverture des souscriptions

En décembre 2020, les équipes de Paref Gestion (société de gestion agréée par l’AMF) avaient pris la décision de suspendre la souscription à la SCPI Novapierre Allemagne 2 afin de pouvoir investir au mieux la collecte significative acquise (80 millions d’euros au 1er décembre 2020).

Cette période de suspension de la collecte s’est avérée bénéfique puisqu’une promesse de vente pour un centre commercial de proximité dans la ville de Nuremberg a été signée et deux autres actifs en exclusivité sont sur la table, en vue de signer des promesses très prochainement. Le marché d’immobilier d’entreprise allemand présente des perspectives très prometteuses pour cette année 2021.

La réouverture en décembre 2020 des souscriptions est conditionnée par deux composantes essentielles. D’une part, les signes d’un retour d’une dynamique positive sur le marché de l’investissement allemand. D’autre part, l’analyse de dossiers d’investissement qui rend possible l’engagement de la majorité de la trésorerie disponible (80 millions d’euros).

Concernant la reprise du marché immobilier de l’investissement, le début d’année 2021 laisse entrevoir des signes positifs avec un nombre d’actifs qualitatifs mis sur le marché plus important.

Plusieurs actifs s’inscrivant en adéquation avec la stratégie de la SCPI ont ainsi été ciblés et ont pu faire l’objet d’entrée en négociations exclusives avec les vendeurs dans l’objectif de signer des promesses de vente et des acquisitions lors du deuxième trimestre. Trois actifs identifiés devraient permettre d’investir l’intégralité de la trésorerie disponible de la SCPI Novapierre Allemagne 2. En parallèle, quatre nouvelles opportunités d’investissement ont été repérées, la SCPI s’étant déjà positionnée, elle espère pouvoir entrer en négociation avec les vendeurs très prochainement. Au global, ce sont 200 millions d’euros qui sont dans la pipeline des opportunités pertinentes pour la SCPI Novapierre Allemagne 2.

Description des actifs identifiés

Le premier actif est un centre commercial situé dans une ville voisine de Nuremberg. Bénéficiant d’une très bonne accessibilité tant en transport qu’en voiture, sa durée de bail résiduelle, sa localisation et son taux d’occupation élevé, s’inscrivent au cœur de la stratégie de la SCPI. Une promesse de vente a été signée le 26 mars 2021 et l’acquisition effective devrait avoir lieu fin mai 2020.

Caractéristiques de l’actif

Surface locative : 12 200 m²

Durée résiduelle des baux : 7,3 ans

Taux de rendement actes en main : > 5,25 %

Montant de l’acquisition : 28 millions d’euros

Le deuxième actif correspond à un petit centre commercial situé dans une ville thermale en plein cœur de l’Allemagne. Dynamisé par une grande enseigne de l'agroalimentaire allemande qui vient de prolonger son bail, cet actif est actuellement en exclusivité. La promesse de vente est prévue courant avril pour un transfert effectif au mois de mai 2021.

Caractéristiques de l’actif

Surface locative : 8 300 m²

Durée résiduelle des baux : 7,4 ans

Taux de rendement acte en main : 5,4 %

Montant de l’acquisition : 16,6 M€

Le troisième actif répond à une opportunité particulière. En effet, il s’agit d’un actif situé en périphérie de Rotterdam, aux Pays-Bas. Face à la tension rencontrée sur le marché de l’investissement allemand, la SCPI Novapierre Allemagne 2 n’exclut pas dans sa stratégie d’acquisition, de viser d’autres pays de la zone euro dès lors que ce-dernier apporte des garanties suffisantes. Cet actif est loué à un peu moins de 70 locataires, assure une excellente diversification et a été intégralement rénové en 2018. L’acquisition est programmée pour la fin avril ou mi-mai 2021.

Caractéristiques de l’actif

Surface locative : 20 000 m2

Durée résiduelle des baux : 5,2 ans

Taux de rendement acte en main : 7 %

Montant de l’acquisition : 47 M€

Ces opérations permettront ainsi d’investir les 94 millions de trésorerie disponibles à ce jour, et soutenir une évolution positive de la performance. Les prévisions sont ainsi celles d’un dividende T1 2021 à 0,70 € prévisionnel pour revenir à des niveaux en adéquation avec la performance ciblée.

Le TDVM annuel 2021 sera ainsi aux alentours de 2,5%, la distribution du T4 annualisée devant représenter un rythme de performance supérieur à 3,60 %. Même si la distribution est en dessous de niveau visé, il est important de rappeler que la politique d’investissement déployée sur des actifs de qualité a permis d’augmenter la valeur vénale du patrimoine à plus de 17 % à la fin 2020.

En reprenant de la collecte, la SCPI s’est néanmoins vue dans l’obligation d’augmenter la durée du délai de jouissance (au 1er jour du 6ème mois contre le 1er jour du 5ème mois jusqu’à présent). Bien évidemment, la suspension de la collecte pourrait de nouveau avoir lieu en 2021 en fonction de l’évolution du contexte sanitaire et de la capacité à déployer les fonds collectés.

Focus sur la SCPI Novapierre Allemagne 2

Lancée en 2019 par Paref Gestion, la SCPI Novapierre Allemagne 2 s’inscrit dans la continuité de la SCPI Novapierre Allemagne qui a été fermée à la souscription. Tout comme sa prédécesseur, elle se spécialise dans l'investissement commercial locatif en Allemagne. La SCPI cible en priorité les actifs commerciaux à vocation locative de type diversifiés : murs de magasins, de commerces, de centres commerciaux. Ces biens immobiliers doivent se situer principalement en Allemagne et à titre exceptionnel uniquement dans d'autres pays de la zone euro. Au 31 décembre de l’année 2020, elle affiche une capitalisation de plus de 169 millions et possède trois actifs.