SCPI Epargne Pierre : Interview du gérant

Jean-Christophe Antoine, directeur général de Voisin, revient en exclusivité sur la décision d'ouvrir les investissements en Zone Euro, l'augmentation de délai de jouissance ainsi que sur les perspectives de la SCPI Epargne Pierre à fin 2018.

SCPI Epargne Pierre : Interview du gérant

Retrouvez la retranscription de l'interview de Jean-Christophe Antoine

Quel est l’ADN de votre SCPI ?

L’ADN d’Epargne Pierre est intimement lié à nos convictions immobilières, aux objectifs et aux attentes de nos associés SCPI. Pour une SCPI à capital variable, l’important est la mutualisation et la pérennité du revenu. Donc, il est important que cette SCPI, dans son ADN, prône la diversification du patrimoine : diversification par nature d’actifs, que ce soit des bureaux, des locaux d’activités ou des commerces ; diversification géographique sur tout le territoire français avec ce que l’on peut appeler une gestion ABA. C’est-à-dire une localisation dans les grandes métropoles et dans les grandes périphéries, qui peut être une situation de catégorie B, mais sur laquelle il y a un potentiel de valorisation - compte tenu de l’urbanisation et de la métropolisation, et le centre-ville étant difficile à atteindre, compte tenu des taux de rendement qui sont très faibles en ce moment - et sur les villes qui sont de moindre importance, à voir des situations A, de qualité A, qui sont des situations incontournables et effectivement qui nous assurent de la pérennité du marché.

La première chose, c’est la diversification. L’ADN de cette SCPI, c’est également la mutualisation du risque puisque nous restons sur des volumes d’acquisition qui sont relativement faibles unitairement. Aujourd’hui, le volume moyen des acquisitions est de l’ordre de 3,4 millions. Aujourd’hui, le loyer moyen de chacun de nos locataires représente 100 000 euros, soit à peu près 0,60 de la totalité du revenu global. Donc, on a une exposition au risque locataire qui est effectivement maitrisé, ce qui est relativement important.

Dans l’ADN de cette SCPI également, avec son objectif toujours permanent de l’objectif final des associés de pérennité du revenu, on privilégie aussi l’équilibre entre le neuf et l’ancien. Il faut qu’il y ait un patrimoine équilibré en termes de qualité. Le neuf ne nécessitant pas de travaux avec des garanties décennales, donc pendant une période de 10 ans. Et les immeubles anciens font l’objet d’un audit technique et de travaux qui sont faits initialement pour lisser les problématiques de provisions pour gros entretiens dans les SCPI.

Autre élément important, c’est que nous avons associé la révolution digitale et surtout l’exploitation du data dans l’investissement et la gestion immobilière. C’est pour cela que nous avons passé un accord avec une start-up qui s’appelle PriceHublle, qui est un modèle prédictif d’investissement. On en est au balbutiement aujourd’hui de ces modèles. Ce modèle est essentiellement basé sur l’Ile-de-France et va intégrer toutes les informations nécessaires, que ce soit démographiques, économiques, grand projet, infrastructure publique ou privée qui vont être à même de valoriser un actif.

Effectivement, cela nous permet de projeter un actif sur les années futures et de voir son potentiel de valorisation. On bute un peu aujourd’hui en France sur la transparence des données qui n’est pas totale et qui est un handicap pour ces modèles prédictifs, mais nous estimons qu’en suivant les modèles anglo-saxons, effectivement ce sont des choses qui vont pouvoir être exploitées.

Deuxième élément de cette exploitation du Big Data : nous sommes en train de mettre en place, au niveau de la gestion, la possibilité d’interconnecter tous les différents acteurs, puisque vous avez le propriétaire, l’administrateur qui va gérer l’actif immobilier, le locataire. Donc, on est en train de constituer un site avec une start-up pour avoir une communication directe entre tous ces acteurs de l’immobilier pour une meilleure gestion, et au-delà, développer des services à destination des locataires pour les fidéliser. C’est aussi le moyen d’exploiter tous les signaux faibles de nos locataires et de leur situation économique, et donc d’anticiper les risques.

Enfin, l’ADN de la SCPI Epargne Pierre, c’est aussi quelque chose de simple et un alignement d’intérêt avec les porteurs de parts. Il y a effectivement des frais à la souscription qui permettent d’assumer les frais liés à la commercialisation des parts, les frais de gestion qui sont classiques et qui permettent d’assurer la gestion immobilière. Aucuns frais sur les cessions, aujourd’hui, n’est pris sur les ventes réalisées sur Epargne Pierre et aucun honoraire sur les travaux ne sont pris. C’est relativement clair et simple au niveau des frais qui peuvent avoir un impact sur la performance des SCPI. Donc, c’est un élément qui est à regarder.

Et enfin, dans la même veine digitale, Epargne Pierre a aujourd’hui développé un site pour la souscription dématérialisée des parts et faciliter la souscription des parts de nos SCPI.

Lors de votre assemblée générale du 20 juin, la possibilité d’investir en Europe a été approuvée. Pensez-vous bientôt acquérir des actifs en zone Euro ? Visez-vous des pays en particulier ?

Effectivement, Epargne Pierre a voté cette résolution lors de la dernière assemblée générale. Cette volonté ne répond pas à un effet de mode. C’est dans le cadre de la diversification d’avoir un nouveau champ d’opportunités en élargissant le domaine géographique de nos interventions.

Les pays, aujourd’hui, choisis et sur lesquels des investissements pourront être réalisés à partir de 2019 sont l’Allemagne, l’Italie et l’Espagne. Nous avons choisi ces pays pour différentes raisons macro-économiques et compte tenu de leur marché. Mais nous souhaitons investir à l’étranger en respectant une des règles prioritaires de l’investissement immobilier, c’est la connaissance et la présence sur le marché. Effectivement, nous n’étions pas présents sur ces marchés au sein de nos équipes. Donc, nous avons passé un partenariat avec des sociétés spécialisées et qui ont la connaissance de ces 3 marchés que j’ai cité, avec une volonté de partenariat responsable. Ce ne sont pas des personnes qui vont investir, nous proposer des actifs et nous accompagner dans l’investissement et ensuite partir et ne plus participer à la gestion. Le mode responsable, c’est d’associer ces sociétés à la fois dans la recherche de l’investissement, dans l’investissement lui-même et dans la gestion de l’actif afin de répondre aux objectifs de performance de la SCPI.

Ce qui est très embêtant lorsque vous investissez à l’étranger et que vous faites appel à des acteurs qui ne vont faire que l’investissement, ils vont toucher leurs honoraires et ensuite ils vont partir. Ils ne sont pas responsables de l’actif qu’ils ont acquis.

Là, en l’occurrence, notre postulat de départ, c’est associer la même société qui va de l’investissement à la gestion de l’actif, du locataire, de la vacance et de la relocation si nécessaire, à la gestion de la valorisation de cet actif afin de les intégrer dans le processus de performance de la SCPI.

Au 1er juillet, votre délai de jouissance est passé d’une durée de 4 mois à 6 mois. Pourquoi cette augmentation ?

Cette augmentation répond déjà à l’exigence de la sécurité juridique des actes face à une inflation de la réglementation, qui est très importante depuis quelques années. Le délai entre le moment où vous faites une offre et le moment où vous allez signer un acte d’acquisition peut être, dans le meilleur des cas, entre 3 et 4 mois jusqu’à 6 à 8 mois ou 9 mois quand c’est un actif compliqué.

Comme notre politique d’investissement est très exigeante et porte sur de nombreux actifs, il était important de caler le délai de jouissance sur le délai moyen de réalisation de l’acte authentique qui est important sur nos acquisitions. Il faut bien comprendre aussi, et je vais l’illustrer par quelques exemples, que vous pouvez faire une offre indicative. A partir du moment où vous faites l’offre indicative et que le vendeur l’accepte, nous négocions une exclusivité.

Cette exclusivité nous permet de faire un audit technique et de faire un audit juridique sur tous les éléments. Et il faut que le vendeur nous donne tous les documents pour cet audit. Cet audit peut durer entre 4 à 6 semaines suivant la difficulté ou la nature de l’actif. Une fois que vous avez fait cet audit, soit vous ne donnez pas suite puisqu’il y a des obstacles qui ne permettent pas d’assurer la sécurité juridique, soit vous pouvez signer et il y a encore des points à négocier. Donc, ils vont allonger le délai avec le vendeur et vous passez ensuite à la signature de la promesse de vente. Et entre la promesse de vente et l’acte authentique qui va vous permettre d’avoir la jouissance des loyers, il va encore y avoir un délai de 2 à 3 mois, compte tenu du délai administratif. Les mairies ayant un droit de préemption, dès lors que la promesse est signée, elles ont 2 mois pour indiquer si ce droit de préemption va être appliqué par la mairie.

Donc, vous voyez que les délais sont relativement longs dans un acte authentique pour l’acquisition d’un immeuble sur lequel, effectivement, nous devons avoir une totale sécurité juridique. Ce qui explique l’allongement du délai de jouissance pour lequel nous avons opté.

Vous distribuiez un TDVM de 5,97 % en 2017. Quelle performance visez-vous en 2018 ?

Pour 2018, comme nous l’avons annoncé lors du rapport annuel et à tous nos associés, la fourchette de résultat prévisionnel aujourd’hui se situe entre 12 et 12.40 euros par part. Nous sommes dans la continuité du TDVM qui a été versé en 2017. Aujourd’hui, en ce mois de juillet, on a une vision beaucoup plus claire, puisque globalement l’allongement du délai de jouissance et les nouveaux entrants n’auront pas d’impact sur le résultat 2018. Les charges seront largement maîtrisées sur Epargne Pierre, donc nous n’avons pas de surprise à avoir au niveau des charges. La seule inconnue qui est largement maîtrisée, ce sont les revenus. On a une bonne vision suite aux acquisitions qui ont été réalisées au premier semestre, puisqu’il y a eu plus de 130 millions d’acquisitions sur Epargne Pierre au premier semestre et 200 millions sont en cours de signature, soit sous promesse, soit en due diligence et devraient être signés d’ici la fin de l’année.

Donc, la seule conditionnalité qu’on pose, ce sont les dates de signature prévisionnelles qu’on a positionnées. Mais en tout cas, à ce jour, nous sommes dans la fourchette de résultat que nous avons fixé sur 2018 pour Epargne Pierre.