Interview de Thibault Feuillet pour Norma Capital

MeilleureSCPI.com a échangé avec Thibault Feuillet, Directeur Commercial associé de la société de gestion Norma Capital. Un échange pour faire le point avec lui sur le confinement du point de vue opérationnel, l’impact sur le marché immobilier et notamment sur les fonds.

Norma Capital : confinement, impacts et perspectives pour les SCPI Vendôme Régions et SCPI Fair Invest

Retrouvez la retranscription de l’interview de Thibault Feuillet pour les SCPI Vendôme Régions et SCPI Fair Invest

Comment se passe le confinement pour les collaborateurs de Norma Capital ?

Le confinement se passe bien. Nous avons anticipé ce confinement depuis le début. Une grosse partie de l’équipe de Norma Capital est en télétravail. L’activité immobilière, commerciale et vis-à-vis de nos associés continue, parce que nous sommes dans une période fiscale. Nous sommes interrogés de façon régulière par nos associés. Nous essayons au maximum de maintenir l’activité en place.

Nous constatons une continuité dans ce contexte inédit. Quel va être l’impact de cette crise sanitaire Covid-19 sur l’immobilier et en particulier sur les fonds que vous gérez ?

Nous avons deux fonds retails. La SCPI Vendôme Régions qui est une SCPI diversifiée bureaux-commerces régionale, uniquement en France et la SCPI Fair Invest qui est une SCPI basée sur le futur Label investissement socialement responsable éthique. L’impact du Covid-19 sur nos fonds se présente sous deux aspects. Il y a tout d’abord l’aspect locatif. Nous avons actuellement à peu près 118 locataires sur la SCPI Vendôme Régions et 4 locataires sur la SCPI Fair Invest. Les demandes d’étalement ou le décalage de loyer représentent à peu près 20 % des demandes sur la partie Vendôme Régions et à peu près 20 % des demandes également sur la partie de la SCPI Fair Invest.

Ces demandes de décalage ou d’étalement sont légitimes ou non, donc il y a effectivement des négociations vis-à-vis de nos locataires. Nous avons une certaine bienveillance vis-à-vis des locataires. Nous avons une volonté d’accompagner et de trouver une situation qui puisse leur donner une possibilité de se sortir de cette situation.  Il est vrai que pour un commerce fermé en plein centre-ville, l’activité s’est arrêtée du jour au lendemain. Aujourd’hui, cela représente 20 % des demandes, dont 15 % sont légitimes. Actuellement, des négociations sont en cours sur les demandes de décalage, d’étalement ou même de franchise de loyers qui sont offertes à certains locataires pour les accompagner dans ce redémarrage proche.

Une véritable solidarité ! Le gouvernement appelle à une certaine forme de solidarité et c’est quelque part un investissement pour faire en sorte que sur le long terme, la relation avec le locataire reste bonne.

Exactement, le but est de maintenir une très bonne connexion avec nos locataires. Nous sommes dans un caractère d’accompagnement, nous rentrons dans des discussions qui se passent très bien. En effet, il est préférable d’accompagner nos locataires sur une durée d’un mois, de deux mois ou peut-être d’un trimestre pour certains, mais dans un caractère de moyen à long terme comme l’est l’objectif des SCPI sur la place. N’oublions pas que les SCPI sont un objectif moyen-long terme. Nous devons donc accompagner nos locataires afin de resserrer les liens et repartir dans un climat de confiance et de rentabilité pour nos fonds retails après cette période.

Au final, vous nous exprimez un investissement déjà socialement responsable dans cette thématique-là ?

Effectivement, il y a deux thématiques. Il y a une thématique de rendement. Actuellement, nous avons à peu près 3 000 associés sur nos deux SCPI. La SCPI Vendôme Régions est un peu plus importante, puisqu’elle a un peu plus d’historique. La société civile de placement immobilier va fêter ses 5 ans le mois prochain. Elle a une certaine mutualisation sur le marché, car elle pèse à peu près 165 millions d’euros,  2 500 associés, à peu près 118 locataires, 56 actifs immobiliers. À l’inverse, la SCPI Fair Invest est un peu plus jeune, mais avec un caractère totalement assumé d’investissement socialement responsable. Nous avons en effet quatre locataires dans la santé et l’éducation. La SCPI ne fait pas appel à l’effet de levier. Il y a une certaine bienveillance en terme locatif et en termes de suivi du locataire.

En ce qui concerne le rendement sur l’année 2020, nous avons préféré avoir un certain caractère de prudence sur le premier acompte de dividendes du premier trimestre pour la SCPI Vendôme Régions. N’oublions pas que la SCPI Vendôme Régions a un objectif de rendement annuel de 6 % net investisseur. Nous tenons cet objectif historique depuis 2015. Nous avons décidé au premier trimestre 2020 de distribuer un acompte trimestriel de 5,90. Il a été distribué la semaine dernière et va être annoncé dans les jours à venir dans notre prochain bulletin trimestriel. Nous avons décidé de garder quelques réserves sur ce premier trimestre pour pouvoir absorber et lisser la potentielle baisse et la potentielle volatilité du dividende sur le 2e ou 3e trimestre.

En tout cas une certaine prudence dans la gestion qui s’explique et nous pensons que les épargnants sont quand même suffisamment connectés à la réalité de l’économie. Et puis quand vous en parlez, vous précisez un investissement sur le long terme. La durée moyenne d’investissements des SCPI est de 20 ans. Quelque part, avoir un acompte sur un trimestre sur 20 années de revenu cela paraît raisonnable.

J’aimerais rajouter que nous avons du report à nouveau sur les SCPI Vendôme Régions. Pour le moment, il est totalement de côté. Nous n’y avons pas touché. Bien évidemment en cas de forte correction plus importante que prévu, nous arrêtons toute capacité à aller piocher sur ce report à nouveau pour maintenir une certaine rentabilité intéressante sur le 2ème et le 3ème trimestre. Pour la SCPI Vendômes Régions, nous prédisons une performance proche comprise entre 5,80 et 6 % de rendement sur l’année 2020. Nous prévoyons aussi un certain flottement sur le 2ème et 3ème trimestre. Ce sera vraiment l’effet post-covid avec un réel impact économique sur l’activité réelle régionale française. Il y aura sûrement un redécollage et une distribution un petit peu plus important pour le 4ème trimestre 2020 pour stabiliser un DVM. La distribution sur valeur de marché annuelle pour l’année 2020 sera assez stable par rapport à la normale.

Pour la SCPI Fair Invest, nous avons décidé de distribuer un acompte sur dividende de 4,50 pour le premier trimestre. Il est important de rappeler que la SCPI Fair Invest a un objectif bien différent de la  SCPI Vendôme Régions. Un objectif plutôt santé et éducation avec une orientation globale d’investissement socialement responsable. Les actifs reflètent aujourd’hui totalement la stratégie, puisque nous avons vraiment une orientation santé et éducation. Cet acompte de dividende à 4,50 est vraiment dans la moyenne du marché global 2019 de la SCPI. Il a également un petit peu de report à nouveau et de matelas sur les acomptes futurs.

Je me permets de faire une remarque. Ce rendement de 4,50 est supérieur au marché, puisque quelque part, vous ne faites pas appel à la dette. Là où le marché est un rendement de 4,50 en moyenne, mais avec 15 % d’endettement moyen. Le constat est tel que, avec une SCPI comme Fair Invest, l’épargnant investit à la fois dans un investissement socialement responsable, le Label arrivera dans quelques semaines. Nous l’espère tous et avec un rendement qui est au final un rendement supérieur au rendement moyen du marché si vous renormalisez sans faire appel à la dette. Avez-vous une bonne nouvelle à nous partager ?

Pour la SCPI Fair Invest, nous avons pu signer une promesse sur un actif sur la région parisienne dans ce contexte vraiment hors du commun de Covid et de confinement. Nous essayons d’être très actifs. Nous avons sécurisé quasiment une quarantaine de millions d’euros sur la SCPI Vendôme Régions au premier trimestre, avec une volonté d’exécution assez rapide et une sortie progressive de confinement à compter du 11 mai. Nous espérons pouvoir valider très rapidement ces acquisitions et pouvoir repartir sur un trained habituel. Le premier trimestre a été bon, car nous avons collecté quasiment 28 millions pour la SCPI Vendôme Régions, avec assez peu de cash non investi. Notre idée est de continuer sur ce bon trained sur l’année afin de coller au maximum à notre objectif de rendement de 6 %. La bonne nouvelle, c’est que l’activité immobilière n’était pas à l’arrêt. Elle a perduré pour pouvoir servir le rendement espéré aux clients et notre volonté de maintenir un rendement attractif.

MeilleureSCPI.com vous recommande :

• CAP FONCIÈRES ET TERRITOIRES une perf de + 5 % au 1T 2020
• Interview de Jean-François Chaury pour Advenis REIM