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Interview de Blaise Heurteux pour HBS Research
MeilleureSCPI.com a Ă©changĂ© avec Blaise Heurteux, associĂ© cofondateur de la sociĂ©tĂ© HBS Research. Un Ă©change pour faire le point avec lui sur le confinement du point de vue opĂ©rationnel et lâimpact sur le marchĂ© immobilier.
HBS Research : confinement, impacts et perspectives pour le pionnier de la data immobiliĂšre en France
Retrouvez la transcription de lâinterview de Blaise HEURTEUX
Comment se passe le confinement pour lâensemble des collaborateurs dâHBS Research ?
Beaucoup mieux que nous pouvions lâespĂ©rer. Il nây a pas de dĂ©primes, pas de congĂ©s maladie, ⊠A priori, ils ont lâair de tous bien aller. Ils font mĂȘme des cours de cuisine, de la gymnastique, et ils sont efficients. SincĂšrement ! Nous savons une Ă©norme efficience. Nous en reparlerons dâailleurs, parce que câest une vraie question sur le tĂ©lĂ©travail. Et trĂšs sincĂšrement, cette question, nous pouvons nous la poser. Nous voyons se dĂ©velopper un changement de mentalitĂ© et un changement de voir sa relation au travail. Et je pense que câest important.
Donc, quelque part, câest positif. Vous aviez dĂ©jĂ un logiciel qui est dĂ©jĂ en saas sur Internet qui permet dâavoir un fonctionnement complĂštement Ă distance. Donc, câest vraiment plutĂŽt une bonne nouvelle pour lâensemble de vos collaborateurs. Il y a une question que lâensemble de la profession se pose : quel va ĂȘtre lâimpact de cette Ă©pidĂ©mie sur lâimmobilier dâentreprise et notamment sur son utilisation ? Quelle est votre vision sur ce point ?
DĂ©jĂ Ă court terme, cela va ĂȘtre dur. Jâai pu voir quelques constats dâexperts, notamment chez nos amis brokers avec une logique qui Ă©tait quâen fait, les fondamentaux sont bons. Je crois que malheureusement, la crise est en train de changer. Nous avons Ă la fois un changement de cycle, puis il y a un certain nombre de prĂ©occupations de chefs dâentreprises avec de vrais craintes sur le futur : un manque de visibilitĂ©, des questions sur sa trĂ©sorerie, sur sa solvabilitĂ©, sur ses clients⊠Je pense que malheureusement, les fondamentaux sont en train dâĂ©voluer. Je pense quâĂ court terme, il faut sâattendre Ă une crise assez longue et se prĂ©parer pour cela. Nous allons avoir un changement de paradigme. Et lĂ , nous allons remettre en cause beaucoup de choses sur notre façon de faire de lâimmobilier ; que ce soit lâinvestisseur, le promoteur, nous en tant quâutilisateur (chefs dâentreprises) ou mĂȘme nos lieux de rĂ©sidentiel vont Ă©voluer. Et dans le changement de paradigme, nous allons enfin passer, et cela, je milite depuis des annĂ©es lĂ -dessus, sur un immobilier qui nâest pas quâun produit financier, mais qui est un vrai produit Ă vendre, Ă concevoir avec une expĂ©rience utilisateur. Et quand on pousse ce postulat-lĂ , cela veut dire que globalement, mon rĂŽle dâinvestisseur change, mon rĂŽle de broker change, mon rĂŽle de consommateur change. Nous allons avoir des attentes trĂšs fortes sur la façon dont on consomme du mĂštre carrĂ©e ou de lâespace. Je pense que la crise est un vrai rĂ©vĂ©lateur dâun changement de comportement, dâun changement de mentalitĂ©, un changement de façon de valoriser nos biens immobiliers.
Quand jâentends ce que vous ĂȘtes en train de me dire, câest que des opĂ©rateurs de coworking, parce quâils sont un peu dans lâexpĂ©rience utilisateur. Faire en sorte que lâutilisateur consomme diffĂ©remment le mĂštre carrĂ©. Peut-ĂȘtre quâils vont avoir une chance de sâen sortir plus vite que les autres. Câest ce que vous ĂȘtes en train de nous dire ?
Jâen suis intimement convaincu. Globalement, le coworking a une phrase trĂšs dure Ă passer, dĂ» au fait quâil soit en contrat de prestation de services, quâils nâont pas de baux longs terme bloquĂ©s va faire quâils vont avoir une pĂ©riode trĂšs difficile de rĂ©ajustement. Mais, une fois que le marchĂ© va redĂ©marrer, que les entreprises vont reprendre du matĂ©riel, vont repenser leurs usages de leurs mĂštres carrĂ©s et tout cela. Les premiers acteurs vont la avoir positivement, parce quâeux auront compris lâexpĂ©rience utilisateur, eux auront cette souplesse. Ce seront les premiers Ă redĂ©marrer, jâen suis intimement convaincu.
Câest trĂšs intĂ©ressant dâavoir cet avis-lĂ . La crise, elle va forcĂ©ment sans doute renforcer lâutilisation des proptechs tels quâHBS Research Quel est votre vision/sentiment par rapport au marchĂ© ?
Si je peux me permettre, câest assez amusant, car nous avions fait un sondage en interne avec nos collaborateurs pour savoir sâils voulaient faire du tĂ©lĂ©travail. Ils nous avaient dit : une fois toutes les deux semaines, une fois par semaine, ⊠Et aujourdâhui, lorsque nous leur demandons de nouveau, ils sont tous Ă dire : « toutes les semaines, deux Ă trois jours ». Et cela veut dire que notre consommation de nos mĂštres carrĂ©s, notre bail, que nous avons aujourdâhui, nous sommes en train de penser Ă le transformer. Nous sommes en train de penser Ă des amĂ©nagements de locaux dans lesquels nous aurions des salles de rĂ©union, des salles de co-crĂ©ations, des salles de rĂ©ception de clients, ⊠Sauf que nous nâavons que huit postes de travail prĂ©vus fixes par rapport Ă 32 collaborateurs. Cela signifie que globalement, notre usage de nos matĂ©riels Ă nous, Ă titre dâexemple, va Ă©voluer. Nous nous disons : demain, si nous utilisons que deux ou trois jours par semaine, il faut que nous passions au moins sur le coworking, par exemple.
HBS Research est presque prĂšs Ă partir dans du coworking ?
Et voilĂ . Et cela pose dâautres problĂšmes : les liens sociaux, le lien dâappartenance, comment jâanime mon sentiment dâappartenance Ă une entreprise⊠Et cela passera par les messageries que nous alimentons et les rĂ©unions tous les jours que nous avons avec nos collaborateurs. Le fait que nous allons faire des Ă©vents tous les trimestres. Le fait que nous allons quand mĂȘme nous retrouver une fois par mois tous ensemble pour pouvoir faire, derriĂšre, nos rĂ©unions de partage de connaissances et dâinformations⊠Nous sommes donc partis dans un modĂšle qui est radicalement diffĂ©rent, oĂč le prĂ©sentiel nâest plus aussi important. Ce qui est important, câest le fait dâanimer une communautĂ© avec la plus grande efficience et en se posant Ă chaque fois la question : « est-ce que je vais faire cette rĂ©union en interne ? Physiquement ? OĂč est-ce que je dois la faire de chez moi en web confĂ©rence ? »
Nous sommes vraiment dans une logique presque managĂ©riale, sociĂ©tale ? Jâallais dire : lâimmobilier dĂ©passe le mĂštre carrĂ©. Nous sommes vraiment au-delĂ des dizaines de mĂštres carrĂ©s de bureaux par collaborateurs que nous pourrions avoir. Pour revenir sur cette question des « proptech ». Les proptech, ce sont des sociĂ©tĂ©s qui sont dans lâinnovation de lâimmobilier et dâutiliser le digital, lâadonner au service de lâimmobilier. HBS Research fait partie des acteurs importants de la proptech. Est-ce que vous pensez que la crise va renforcer lâutilisation de la proptechs dans notre milieu ?
Nous avons une partie de la rĂ©ponse dĂ©jĂ au bout de huit semaines de confinement. Les grands gagnants de ce confinement (les GAFA, les sociĂ©tĂ©s de tĂ©lĂ©coms) sont toutes ces sociĂ©tĂ©s qui ont apportĂ© une infrastructure digitale qui permet Ă chacun de travailler depuis chez lui. Il faut savoir que ce phĂ©nomĂšne, nous pouvons aussi nous poser la question, si Ă la fin du confinement, il disparaissait et sâil Ă©tait temporaire ? Nous avons lâintime conviction que câest structurel, notamment par des rĂ©flexions que jâai eues juste avant en disant : il y a sĂ»rement une plus grande efficience sur certains types de travail Ă le faire de chez soi avec, derriĂšre, une installation informatique digne de ce nom. AprĂšs, ce dont nous nous sommes aperçus aussi pendant ce confinement, câest quâil y a beaucoup dâinvestisseurs ou de brokers, qui se sont posĂ© la question de leurs outils mĂ©tiers. Typiquement, est-ce que jâarrive Ă centraliser mon info sur mon mĂ©tier, mes activitĂ©s et les partager avec les collaborateurs ? Il y en a qui ne sont pas Ă©quipĂ©s, et cela a Ă©tĂ© difficile. Il y en a qui sont Ă©quipĂ©s, et câest plus facile. Cela rend la transmission dâinformations plus fluide. Cela concerne aussi bien les outils qui stockent lâinformation (comme des CRM), qui stockent la relation client, que des outils qui gĂšrent des process comme la contraction dâun bail, la signature dâune venteâŠ
Nous nous sommes aperçus que les solutions de signature Ă©lectronique sont en train de prendre. Ils nâont jamais reçu autant de demandes, parce que derriĂšre, on se dit que si on nâest pas en prĂ©sentiel, comment peut-on subtiliser le prĂ©sentiel grĂące au digital ? Donc, lĂ , nous voyons que le digital est aussi en appuie pour faire le mĂ©tier ; non pas juste pour organiser lâentreprise, mais aussi pour faire le mĂ©tier. AprĂšs, nous aussi, nous sommes une vieille proptech, parce que câest vrai que cela fait 15 ans que nous faisons de la tech. Nous sommes plus sur du sourcing dâopĂ©rations, de suivi des valeurs⊠Nous sommes plus sur ce type de data (data marchĂ©, date business). Et lĂ , nous prĂ©sentons un peu en amont, car ce nâest pas la prioritĂ© des entreprises, la volontĂ© de rĂ©investir. Nous avons dĂ©jĂ des Ă©lĂ©ments, des Ă©tudes sur lâidentification de ce secteur en difficultĂ© qui pourraient vendre leurs actifsâŠ. Nous commençons Ă pressentir le fait que les gens se mettent Ă continuer Ă travailler, et veulent continuer Ă sourcer des opĂ©rations. Et je pense que cela va sâaccĂ©lĂ©rer ; câest-Ă -dire dâĂȘtre en amont sur les opĂ©rations Ă venir et par ailleurs dâavoir un maximum dâinformations pour connaĂźtre les valeurs. Il sâagit aussi dâune tendance constante.
Et la 3Ăšme tendance câest, comment je sĂ©curise mes patrimoines en connaissant mes locataires ? Mes locataires sont des entreprises. Elles ont des difficultĂ©s, elles risquent de dĂ©poser le bilan, elles risquent dâavoir des difficultĂ©s pour payer. Comment je peux anticiper cela pour mieux le gĂ©rer ? Ce sont les 3 domaines dans lesquels nous nous voyons sur la data marchĂ©. Nous voyons des intĂ©rĂȘts se manifester. Je pense que par rapport Ă votre question, nous partons dâun marchĂ© qui Ă©tait assez artisanal et relationnel (lâimmobilier), oĂč on nous disait que câĂ©tait lâhumain, que lâhumain. Nous sommes en train de passer Ă un mĂ©tier peut-ĂȘtre un peu plus moderne dans lequel lâhumain, lĂ oĂč il est bon, va mixer avec le digital, lĂ oĂč il est meilleur que lâhumain. Et en faisant cela, nous allons rendre ce mĂ©tier un peu plus industriel, plus professionnel, plus efficient. Nous sommes plus dans le commercial de quartier qui vous emmĂšne faire tout visiter, ce genre de choses. Demain, nous serons peut-ĂȘtre sur une grosse partie du chaĂźnon qui sera fait en digital. Et puis aprĂšs, les signatures, les nĂ©gociations, qui se seront des Ă©lĂ©ments humains, Ă©videmment. Et nous aurons un mixe des deux qui fera que le mĂ©tier va se professionnaliser.
Nous pouvons mĂȘme peut-ĂȘtre imaginer quâavec de lâIA, les baux soient faites directement par des robots ? Cela voudrait dire que les avocats auraient peut-ĂȘtre moins de travail sur cette partie-lĂ . Nous savons quâils coĂ»tent cher sur les nĂ©gociations de baux. Dernier point, est-ce que vous avez quand mĂȘme une bonne nouvelle Ă partager Ă lâensemble de cette profession, mĂȘme si vous avez dĂ©jĂ prĂ©cisĂ© quâil y avait une tendance trĂšs positive au niveau de la proptech ? Quelle est la bonne nouvelle que vous souhaitez nous partager ?
Câest un peu bizarre de parler comme cela de bonnes nouvelles dans une crise qui est assez violente. Mais, je suis de nature optimiste. Je parlerai toujours de bonne nouvelle. AprĂšs, si je suis dĂ©calĂ©, ne vous inquiĂ©tez pas. Câest mon optimisme naturel. Jâai une premiĂšre bonne nouvelle, pour dire que câest la premiĂšre fois que nous faisons passer la santĂ© avant lâĂ©conomie. Câest quand mĂȘme un Ă©lĂ©ment qui est rare et qui est Ă souligner. AprĂšs, il ne faut pas que cela dure trop longtemps, parce que câest la deuxiĂšme crise Ă©conomique et elle sera aussi violente socialement. Il y a un moment oĂč il faut trouver le bon Ă©quilibre. Je pense que le gouvernement sait y faire.
La deuxiĂšme chose, et lĂ , câest vraiment pour moi un Ă©lĂ©ment important, câest que nous avons tellement de discours avant la crise qui nous disait que câĂ©tait impossible de changer le monde, le rĂ©chauffement de la planĂšte, la pollution. Des dĂ©sĂ©quilibres entre les grandes villes qui deviennent des mĂ©galopoles et des petites villes de province, de lâĂ©conomie, la mondialisation qui Ă©taient forcĂ©ment des phĂ©nomĂšnes inĂ©luctables. Nous Ă©tions drivĂ©s par une incapacitĂ© Ă faire bouger le monde, parce que lâĂ©conomie dictait tout. Aujourdâhui, ce que je crois comprendre Ă travers cette crise, câest quand mĂȘme que lâhumain est capable de dire « stop » pour des raisons qui sont plus hautes que lâĂ©conomie ; qui sont la santĂ©. Demain, ce sera peut-ĂȘtre les valeurs morales, peut-ĂȘtre lâĂ©thique. Je crois beaucoup Ă lâĂ©cosystĂšme aussi. Le fait de travailler avec ses partenaires que ce soit ses fournisseurs, ses clients. Peut-ĂȘtre aussi, quâon se sent un peu mieux que les autres sur cette partie-lĂ , parce quâon a toujours Ă©tĂ© trĂšs proche du client avec cette culture du rĂ©sultat. Câest ce cĂŽtĂ© altruiste et gĂ©nĂ©reux, jâespĂšre que ces valeurs morales vont pouvoir peut-ĂȘtre aussi ĂȘtre plus importantes que les valeurs Ă©conomiques. En gros, on a fait la dĂ©monstration quâon pouvait dire « stop », quâon pouvait changer le monde, tous ensemble. Câest aussi simultanĂ© dans le monde, câest quand mĂȘme rarissime. Je me dis quâavec une petite lueur de lâĂ©thique et de moral, on arrivera aussi Ă faire bouger nos marchĂ©s et nos valeurs pour en faire un marchĂ© moins Ă©goĂŻste.
Câest le mot de la fin : marchĂ© moins Ă©goĂŻste avec une proptech qui est dans une dynamique forte. Votre outil, câest La Place de lâImmobilier.
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Ă propos de lâauteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financiÚre, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de cÎté dÚs le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !