Novapierre Allemagne explication du succès

Interview de Thierry Gaiffe directeur général de la société de gestion Paref Gestion gérant de la SCPI Novapierre Allemagne

Présentation du Groupe Paref

Le groupe Paref a été crée en 1991 et introduit en bourse à Euronext Paris en 2005 sous le régime fiscal des Sociétés d'Investissements Immobilier Cotées (SIIC). Le Groupe Paref détient à 100% la filiale Paref Gestion société dédiée à la gestion de SCPI et OPCI.
A la date du 31 décembre 2013, le groupe PAREF détient un patrimoine immobilier de 173 M€ et gère 693 M€ d'actifs pour le compte de tiers.

Les SCPI actuellement gérées par Paref Gestion sont:

Pierre 48 : créée en 1996, 306 millions € de capitalisation, SCPI de plus value, elle est unique, jamais copié par d'autres sociétés de gestion, son modèle repose à l’origine sur la loi de 1948. Désormais elle investit en plus de la loi 48 dans de la nue-propriété, des lois 89 (maintenables art 15 et 17) et libérables.

Novapierre 1 : créée en 1999, 151 millions € de capitalisation, SCPI de commerce situés principalement en centre-ville et à Paris et en région parisienne.

Interpierre France : créée en 1991, (anciennement Pro-pierre), 28 millions € de capitalisation, SCPI classique diversifiée, cette SCPI qui procède depuis plus de 2 années au désendettement a augmenté significativement son dividende annuel. En 2013, le taux de distribution sur la valeur de marché est 53,1 € par part, soit 5,1 %.

Capiforce Pierre : créée en 2007, 46 millions € de capitalisation, SCPI classique diversifiée, à capital fixe, spécialisée dans le commerce et les entreprises principalement à Paris et sa région. En 2012 lors d'une AGE, Les 1 600 associés ont choisi de confier la gestion de la SCPI à la société de gestion Paref Gestion. Cet événement représente un gage de reconnaissance en matière de gestion et de confiance. Le taux de distribution sur la valeur de marché a été de 6,16 % en 2013.

Novapierre Allemagne : la dernière SCPI à thématique Allemagne
L’interview de Thierry Gaiffe (Directeur Général de Paref Gestion) porte principalement sur cette dernière SCPI du groupe Paref, qui connaît un lancement réussi. Retour sur les débuts.

Pourquoi l’Allemagne ?

« Il est de plus en plus compliqué d'investir en France et le projet de loi de Sylvia Pinel devrait venir compliquer encore un peu plus les possibilités d’investissement en France pour le commerce » rappelle Thierry Gaiffe, directeur général de Paref Gestion.

Novapierre Allemagne va permettre aux futurs associés la diversification de leur patrimoine en se positionnant sur un pays avec une économie forte et résiliente, tout en évitant les problématiques de taux de change grâce à un pays de la zone Euro. Thierry Gaiffe ajoute « La force de l’économie allemande permet de faire des projections fiables sur le long terme grâce à sa stabilité économique ».

Pourquoi la société Paref Gestion s'est-elle associée à la société Internos Global Investors pour la création de cette SCPI ?

Dans le but d'obtenir une crédibilité sur le marché immobilier Allemand, Paref Gestion s'est associée à la société Internos Global Investors dans la création de cette SCPI. Internos Global Investors est un partenaire expert en immobilier d’entreprise qui connaît très bien le marché allemand et qui sélectionne les opportunités d’investissement. Internos est composé d’une équipe 29 personnes en Allemagne et gère plus d'un milliard et demi d’euros d’immobilier de commerces. C’est donc le partenaire idéal pour Paref Gestion pour bien réussir les investissements de la SCPI Novapierre Allemagne.

Quelles sont les opportunités du marché immobilier Allemand pour la SCPI Novapierre Allemagne ?

Contrairement au marché Français, les opportunités sur le marché de bureaux allemands ne sont pas intéressantes car les taux distribuables sont les mêmes qu’en France, il n'y a donc pas de possibilités de distribuer 6% de rendement.

Après avoir éliminé le bureau et le logement, Paref Gestion a donc naturellement décidé de se positionner sur le commerce et plus particulièrement sur les retails parc commerce de périphérie (moyenne et petite ville).

La méthodologie, est simple : se positionner sur des ensembles commerciaux de 4 à 6 cellules avec la présence d'un commerce alimentaire d’enseigne nationale de type (Aldi, Rewe, Lidl…). Pour le moment nous nous concentrons sur des retails park, parce que les centres commerciaux Allemands nécessitent la mobilisation d'un montant plus important de capitaux. Cela sera possible dans un second temps une fois que la SCPI aura atteint une taille significative.

Thierry Gaiffe ajoute qu’une autre spécificité importante du marché immobilier allemand est la nature de ses baux. Les baux sont signés pour des durées fermes de 5-10 ou 15 ans, une période plus longue que le marché Français et qui permettent de passer les cycles économiques.

Quelles seront les zones géographiques privilégiées en Allemagne ?

L’Ouest de l’Allemagne sera la zone privilégiée car elle possède un niveau de pouvoir d’achat supérieur à la moyenne nationale du pays. Globalement, le marché Allemand est plus homogène et est plus décentralisé que le marché Français principalement concentré sur Paris et sa région Ile-de-France, les opportunités y sont donc plus nombreuses et dans diverses zones géographiques.

S’agira-t-il d’actifs neufs ou anciens?

Les investissements seront dans un premier temps des actifs déjà construits, la SCPI pourra se tourner vers des actifs neufs quand elle aura une taille plus importante.

Quels sont les 3 points forts de cette SCPI internationale ?

La SCPI se base sur :
- La stabilité et la solidité du marché Allemand
- L'Allemagne est la 1ère zone économique de l’Europe, une zone prospère qui a été moins touché par la crise que le reste de ces pays voisins européens.
- La Démographie en déclin est compensée par une immigration performante grâce à la venue de main-d'oeuvre formée et de qualité venant de toute l'Europe.

Quelles sont les spécificités de Novapierre Allemagne ?

100% Allemagne
100% Commerce
Cerise fiscale pour le produit, selon la convention fiscale franco-allemande de 1959, les revenus locatifs ainsi que les plus-values de cession des biens réalisés sont imposables en Allemagne. La SCPI sera soumise à la fiscalité de l'impôt sur les sociétés allemandes de 15,825%, libératoire de toute imposition en France. Les revenus locatifs et les plus-values de source allemande sont ainsi exonérés d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux en France.

Quelles sont les Objectifs en terme de collecte, de performances et de TDVM ?

L’objectif à terme est de distribuer un dividende qui permettra d’atteindre un objectif de TDVM prévisionnel (non garanti) de 6% avant fiscalité net de frais de gestion. Il faut compter 18 à 24 mois pour atteindre une taille suffisante et pouvoir atteindre cet objectif lorsque le modèle de la SCPI sera stabilisé.

Le capital maximum statutaire de 10 M€ a été atteint en 1 mois. Il a donc été décidé en AGE d’augmenter le plafond statutaire. Cette décision porte donc le capital maximum à 50 M€. La garantie bancaire a donc été débloquée.

Les premières acquisitions devraient intervenir avant l’été 2014. Thierry Gaiffe souligne que les deux premières acquisitions pour un montant de 16 M€ sont en cours .

Découvrir Novapierre Allemagne