Immobilier direct ou SCPI : les frais à prévoir

Profiter du dispositif le plus intéressant et choisir entre la SCPI et l’immobilier direct reste difficile, surtout pour les non-connaisseurs. Pour se retrouver, il faut connaître la règlementation en vigueur sur les frais d’agence et la souscription en SCPI.

Les frais de souscription en SCPI de rendement

Sur le marché français, les frais d’entrée sur une SCPI de rendement tournent autour de 8 à 10 %. C’est à juste titre que les épargnants jugent ces frais trop élevés, surtout lorsqu’on les compare à ceux des assurances-vie et autres produits de placement.

Il faut toutefois préciser la base et l’objet d’une souscription de parts de SCPI. La SCPI a pour activité l’achat d’immobilier (bureaux, commerces…) en vue d’une location. Les souscripteurs devant confier la gestion du bien à des sociétés spécialisées, ils doivent s’acquitter des frais de gestion des actifs immobiliers. Ces derniers englobent tous les frais liés à l’exploitation du bien immobilier (taxe foncière, assurance…). Le rendement sera déjà net de frais de gestion.

En comparaison à l’achat d’une résidence principale qui n’est soumis à aucun frais, la souscription à une SCPI peut sembler onéreuse. Il faut pourtant rappeler que le propriétaire de la résidence devra payer les frais de notaire (8 %) et les honoraires de l’agence qui a trouvé le bien (4 à 5 %). Pour les SCPI, les frais d’entrée servent à payer les professionnels ayant présenté et cédé les SCPI. Même si les frais d’entrée semblent élevés, ils reflètent les frais obligatoires dans l’acquisition d’un bien immobilier.

Frais d’agence : un domaine à variable peu réglementé

Homepilot, le premier gestionnaire locatif en ligne, a mené une étude sur les frais de transaction dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier. Il a été établi qu’en France, les honoraires de vente d’un appartement affiché à 450 000 € s’élevaient à 24 320 €, soit 5,4 % du prix de cession. Nice, Paris et Bordeaux montent sur le podium des villes les plus chères avec des honoraires allant de 5,4 à 5,8 %. Aix-en-Provence (5 % du prix) et Lyon (4,8 %) sont les villes les moins chères.

L’étude a montré qu’un écart de 19 % est constaté entre la ville la plus chère et la ville la moins chère. Par ailleurs, les honoraires des agences dans les villes cachent d’énormes différences. A prestations équivalentes, ils peuvent aller du simple au double. Ce cas est par exemple constaté à Paris où les honoraires entre l’agence la plus onéreuse et la plus économique varient de 167 %. Chez les propriétaires, cette différence de prix crée un sentiment d’arnaque. De plus, nombreuses agences n’affichent pas leurs honoraires, même si la règlementation en vigueur l’exige. Une raison de plus pour se tourner vers les SCPI qui sont plus transparentes et mieux règlementées.

Investir en SCPI pour plus de transparence

Pour les SCPI de rendement, les frais doivent respecter une grande cohérence. En effet, ces produits de placement sont fortement encadrés et réglementés par l’AMF. Ils ont, envers les actionnaires, une obligation de transparence et d’information.

Chez les agences immobilières, la donne est tout autre. Même si l'arrêté du 10 janvier 2017 (relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière) les oblige à afficher les honoraires, nombreux sont ceux qui sont récalcitrants. En effet, 43 % des agences immobilières ayant fait l’objet de l’étude de Homepilot n’affichent pas clairement leurs honoraires. 83 % des agences affichent des frais sous forme de barème en utilisant un taux dégressif par rapport au prix de cession. Et les 17 % restants utilisent un taux d’honoraire fixe et invariable indépendamment du prix du bien.

En termes de frais, les SCPI restent également plus avantageuses. En effet, les frais d’entrée ne sont prélevés qu’à la sortie, au moment de la revente. On ne retrouve pas ce cas de figure dans l’immobilier direct puisque les frais d’agence sont à régler immédiatement.

Source : Communiqué de presse - Homepilot