SCPI Allianz Pierre, Top Bronze du meilleur rendement sur 20 ans

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jean Pierre Quatrhomme, le Président Directeur Général de la société de gestion Immovalor, avec qui nous faisons régulièrement un point sur le beau vaisseau-amiral, la SCPI Allianz Pierre.

SCPI Allianz Pierre : Top Bronze du meilleur rendement sur 20 ans

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’interview de Jean Pierre Quatrhomme

Nous souhaitons savoir quelle était la situation d’Allianz Pierre. Est-ce que vous nous parlez de la situation locative en particulier ?

La situation locative, c’est que nous avons aujourd'hui à peu près 330 locataires sur Allianz Pierre qui vont des toutes petites entreprises aux très grosses entreprises. Évidemment, elles sont impactées comme l'ensemble de l'économie française par la crise sanitaire. Et certains de nos locataires ont d'ailleurs rencontré des difficultés de trésorerie depuis le mois de mars, en raison particulier de l’arrêt d’activité pour certains d'entre eux.

Alors évidemment, nous l’avions dit dès le début de la crise. Notre équipe de gestion locative s'était mobilisés pour suivre l'ensemble de nos locataires, et trouvé avec chacun d'entre eux les des meilleures solutions pour traverser cette période. Et concrètement, cela veut dire qu'en tant que bailleur responsable, nous avons accordé d'une part des étalements de loyer. D'autre part, pour certaines très petites entreprises, nous avons accordé un abandon de loyer.

Au total, ces mesures pour le deuxième trimestre représentaient un petit peu moins de 3 % de notre passe locative. En ce qui concerne nos taux d'encaissement, nous avons un taux d'encaissement qui était relativement correct, compte tenu de cette situation au deuxième trimestre, puisque nous avons atteint à peu près 90 %. Et au troisième trimestre nous étions, au 15 octobre, à 91 % de taux d'encaissement ce qui est proche de la normale dans l'activité de la SCPI.

Ce qu'il faut regarder, c'est également notre taux d'occupation financier. Donc, au troisième trimestre, il est de 92,07 %. Nous pouvons dire que l'impact des réductions de loyers ou des abandons de loyers que nous avons effectués représente à peu près 1,13 %. Ce qui veut dire que hors période COVID, nous aurions un taux d'occupation de plus de 93 %. Ce qui est plutôt satisfaisant.

C’est excellent puisque nous savons que sur le marché des SCPI de bureaux, le taux d'occupation financier est plutôt à 80 % en moyenne. En tout cas, c’est le chiffre que nous avons au sein de Meilleurescpi.com sur notre pôle data. C’est-à-dire que 93 %, c'est une bonne performance.

Je pense que c'est lié à la grande proximité que nos équipes ont avec les locataires. Ce qui reste quand même à des éléments forts dans une période de difficultés telles que nous là traversons.

Par ailleurs, je crois qu'on en avait parlé, nous avons mis en place un baromètre avec Altares, ce paramètre qui vise à mesurer la santé financière de nos locataires. À fin septembre, les résultats donnaient un taux de plus de 84 % de locataires qui ressortait avec un risque faible, voire un risque nul de défaut. Ce qui veut dire que globalement, la situation de nos locataires au sein de la SCPI est plutôt bonne.

Néanmoins, il faut rester quand même extrêmement prudent sur les conséquences à cette crise sanitaire, qui va avoir des effets évidents sur le tissu économique français à moyen terme. Et qui va impacter nécessairement notre activité de gestionnaire de SCPI, du fait de la renégociation probable de baux dans la période future. Du fait de l'impact du télétravail dont nous ne mesurons pas nécessairement aujourd'hui les véritables conséquences. Et puis nous aurons également à gérer le départ de locataires qui vont être fragilisés par cette crise, qui malheureusement perdurent.

Au total, les fondamentaux de la SCPI sont bons, taux d'encaissement et taux d'occupation plutôt élevés, un patrimoine très concentré sur Paris et la région parisienne qui permettent au total de passer, nous l'espérons, cette crise dans les meilleures conditions possibles.

Il y a des outils de monitoring pour voir un peu la santé financière des locataires. Un grand travail avec une grande proximité avec vos locataires, parce que mine de rien ces locataires, ce sont des clients qui payent un loyer et ils ont besoin d'avoir un service, un accompagnement. Et puis enfin, des fondamentaux simples, parce que l'emplacement des actifs de la SCPI Allianz Pierre revient à cet adage de l’immobilier qui est « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». C’est un élément important.

D’un point de vue acquisition Jean-Pierre Quatrhomme, est-ce qu'il y a eu des acquisitions au cours de cette année ? Est-ce que vous avez poursuivi cette activité d'acquisition et d'investissement pour le compte de votre SCPI ?

Ce que nous avons procédé depuis le début de l'année, c'est qu’en dépit de cette situation de crise sanitaire qui entraîne une crise économique, nous notons quand même une très forte pression sur l'investissement et sur le marché de l'acquisition. Cette pression se traduit en particulier encore par une baisse des rendements pour des actifs prime.

Ce qui fait que nous avons été extrêmement prudents et très sélectifs dans notre politique d'acquisitions. Et nous allons pouvoir terminer l'année sur deux acquisitions qui sont actuellement en cours, pour un volume d'environ 121 M€, avec une acquisition qui situera en province et une acquisition qui situera à Paris.

La première devrait se finaliser dans le courant du mois de décembre. Vous savez qu'il y a toujours un délai de l'ordre de 5 à 6 mois entre la décision d'achat et la réalisation de l'opération qui sont liées au deal juridique sur les acquisitions. Et la seconde acquisition devrait pouvoir se terminer dans le courant du mois de mois de janvier.

Nous sommes plutôt contents de cette performance sur le long terme, qui nous paraît bien caractériser la durée avec laquelle nos épargnants nous accompagne sur ce véhicule.

Jean-Pierre Quatrhomme, le Président Directeur Général d'Immovalor

C’est une activité qui se poursuit ! Nous rappelons, les SCPI et en particulier votre SCPI, quand elles achètent un immeuble, elles achètent généralement sans condition suspensive de financement, parce que vous êtes un player. Un full equity qui fait pas appel à la dette et en particulier sur votre SCPI qui n’a quasi pas de dette, voire pas du tout.

Je confirme, nous n’avons pas d’effet de levier sur cette SCPI.

C’est important de le rappeler, parce que c'est un élément de performance qui peut être dans d’autres SCPI, et au final, non forcément précisé. Et au sein d’Allianz Pierre, quand vous investissez dans cette SCPI, il n'y a pas à un euro de dette de d'emprunt pour l'acquisition d'actifs.

Est-ce que vous avez une dernière bonne nouvelle à nous partager ?

Je vais partager avec vous deux bonnes nouvelles.

La première, c'est que l’acompte du troisième trimestre va augmenter. Au deuxième trimestre, c’était à 3,15 € par part, et maintenant nous passons à 3,45 € pour le troisième trimestre. Et puis l'autre bonne nouvelle, c'est que la SCPI a obtenu un Top de Bronze pour le meilleur rendement sur 20 ans, avec un TRI qui ressort à environ à très précisément 10,49.

Nous sommes plutôt contents de cette performance sur le long terme, qui nous paraît bien caractériser la durée avec laquelle nos épargnants nous accompagne sur ce véhicule.

Voilà, deux bonnes nouvelles ! Et la bonne nouvelle avec cette logique du long terme, quand on investit en parts de SCPI, on investit sur le long terme. C'est l'immobilier pierre-papier, accessible à partir de quelques milliers d'euros sans les contraintes de la gestion et en ayant une certaine sérénité et une grande transparence. Pour nous au sein de la Meilleurescpi.com, nous sommes persuadés que c'est le produit d'épargne le plus transparent du marché, parce que c'est important de savoir dans quoi on a investi.

Il y a beaucoup d'épargnants qui investissent dans le fond euros et ils ne savent pas ce qu'il y a dans le fond euros. En SCPI, nous savons précisément ce qu'il y a, même si ce n’est pas du tout le même risque que le fond euros. En tout cas, c'est une grande transparence.

Nous vous remercions beaucoup Jean-Pierre Quatrhomme pour cet échange, pour cette transparence cette grande clarté dans votre discours. Et puis, nous rappelons donc que vous êtes le Président Directeur Général de la société de gestion Immovalor. Vous gérez la SCPI Allianz Pierre, un véhicule historique qui offre une performance régulière, avec tranquillité d'esprit et c'est cela qui est important. Merci beaucoup et à bientôt Jean Pierre Quatrhomme.

Merci beaucoup !

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