La SCPI Épargne Pierre engagée dans une démarche ISR

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jean-Christophe Antoine, le Président d’Atland Voisin. Nous avions échangé pendant le confinement. Nous avions échangé au tout début du déconfinement. Cela fait bientôt près de quatre mois que nous sommes déconfinés, et nous avons souhaité faire un point de terrain avec vous.

SCPI Épargne Pierre ambitionne d’obtenir le label ISR

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'interview de Jean-Christophe Antoine

Avec les locataires, comment cela se passe concrètement ?

Globalement, cela se passe mieux que prévu. Les craintes portées dans un premier temps sur le taux de recouvrement du deuxième trimestre 2020. Pour ce trimestre, tous les locataires bureaux et enseignes alimentaires ont payé leurs loyers. Pour les commerces non-alimentaires qui ont été frappés par la fermeture de leurs magasins sur une période de deux mois, nous pouvons vous donner les éléments suivants.

D’une part, nous nous sommes voulus pragmatiques. Nous avons étudié avec chacun des locataires qui ont été frappés par la fermeture, la situation et les éventuelles mesures d’accompagnement, face aux conséquences que la crise a engendré pour ces commerces.

Donc, effectivement, au cas par cas, nous avons essayé de trouver un équilibre entre le locataire et le bailleur. Nous avons accepté certaine annulations de loyers qui représentent 2,70 % du loyer annuel à ce jour, et qui sont finalisés quasiment dans leur totalité.

Il y a eu des reports de loyers. Nous avons décidés de reporter le loyer du deuxième trimestre en paiement au troisième trimestre ou au quatrième trimestre. Ces reports de loyers représentent 1,67 % du loyer annuel. Vous voyez que ce sont des chiffres qui sont relativement faibles. Dans la majorité des cas, lorsque nous avons procédé à une annulation de loyer, il y avait une contrepartie qui était une prolongation de la durée ferme du bail ou une indemnité en cas de résiliation à la prochaine échéance triennale.

Sur cette partie et après l’application de ces annulations de loyers, le taux de recouvrement du deuxième trimestre est supérieur à 95 % à aujourd’hui. Vous voyez qu’il y a un taux de recouvrement très satisfaisant sur le deuxième trimestre en tenant compte de ces annulations appliquées.

Sur le troisième trimestre, puisque nous commençons à avoir une vision assez claire, globalement, le taux de recouvrement est revenu à la normale par rapport au trimestre, que nous connaissions en 2018 et courant 2019. Il ne faudrait pas effectivement des éléments exogènes qui dégradent la situation, mais à ce jour nous n’avons pas d’inquiétude.

La deuxième crainte dont les médias se sont fait l’écho à juste titre, c’est le QUID des défaillances d’entreprises et des congés puisque fatalement, les entreprises qui vont mal vont donner congé ou vouloir réduire leurs surfaces.

Nous allons vous donner les éléments qui ressortent de la gestion de notre patrimoine. La crise économique liée au Covid a fait craindre ces défaillances. Elles ont été réelles. Certaines enseignes Celio, Camaïeu, Vivarte, Naf Naf ont été touchées et se trouvent soit en liquidation soit en procédure de sauvegarde.

Pour Épargne Pierre, à ce stade, les liquidations représentent 0,34 % du loyer annuel. Vous voyez que c’est un chiffre relativement faible. Sur ce volume de liquidation, ce sont d’ailleurs des sociétés qui ont été mis en liquidation, 75 % de ces liquidations d’ors et déjà ont retrouvé un repreneur. C’est le cas de notre magasin La Halle qui a été repris par Beaumanoir sans négociation des anciennes conditions financières. Nous en avons d’autres qui sont en cours de négociation pour être repris.

Il y a ensuite des entreprises qui ont été placées en procédure de sauvegarde. Pour ce qui nous concerne, il s’agit essentiellement d’un magasin Celio et des magasins de Vial. Ces enseignes représentent aujourd’hui 0,73 % du loyer annuel. Un chiffre également faible. Nous n’avions pas d’inquiétude sur ces magasins compte tenu de leurs chiffres d’affaires et de leurs taux d’effort. Elles se sont mises en procédure de sauvegarde, souvent pour négocier avec leurs créanciers et notamment avec leurs banquiers sur l’étalement de la dette. Elles payent leurs loyers, car aujourd’hui placés en procédure de sauvegarde, elles ont l’obligation de payer leurs loyers. Ce qu’elles honorent.

Nous n’avons pas d’inquiétude sur la sortie de procédure de sauvegarde de ces enseignes, en tout cas pour nos magasins. En effet, les loyers sont peu élevés, le taux d’effort est peu élevé et la qualité de l’emplacement est là.

Pour le rappeler, le taux d’effort est le loyer sur le chiffre d’affaires. C’est faire en sorte que le loyer suffisamment supportable, pour que le locataire puisse faire du business.

Exactement.

Le dernier sujet, c’est que tous les augures nous ont annoncé une forte hausse des résiliations de baux et des réductions de surface par les entreprises. Ce que nous pouvons vous dire pour le compte d’Épargne Pierre, c’est qu’à ce jour, nous avons constaté ce mouvement d’augmentation ou de hausse des congés.

Nous avons pu identifier quatre résiliations dont les deux plus importantes concernent Air France qui était notre locataire sur un site près de Roissy et qui nous a donné son congé pour 1 000 m². D’ailleurs, il est à noter qu’Air France nous a fait part d’une demande d’accompagnement de son loyer pendant la période de confinement. Nous avions dit que nous étions prêts à l’étudier et en fait Air France a absolument payé tous ses loyers, et est donc à jour sur ses loyers. Effectivement, ils ont résilié 1 000 m² et également la société Continentale à Toulouse, qui a résilié 1500 m², étant exposée au secteur de l’automobile. Cela est arrivé au moment de leur break, donc nous imaginons qu’effectivement, c’est lié au Covid par mesure de recherche d’économie.

Aujourd’hui, le loyer de ces résiliations représente 0,69 % du loyer annuel. C’est aussi relativement faible. Cela n’aura aucun impact sur 2020, parce que les départs effectifs de ces sociétés vont se faire en 2021 et aussi bien sûr les bureaux sur les sites où ils se trouvent, devraient retrouver repreneurs même si, effectivement nous pouvons mettre un peu plus de temps  qu’auparavant.

Nous voyons qu’il y a un impact qui est très encadré et que votre gestion locative vous permet d’être très proche des locataires. Quand nous investissons en SCPI, nous déléguons la gestion à un professionnel si nous nous concentrons. Vous avez une grande proximité et une grande compréhension de ce qu’il se passe et c’est très important.

Nous savons que vous êtes un grand expert des investissements, que vous avez une grande expertise, une grande expérience en la matière avec les cycles que vous avez passés. Cela va être un moment qui va quand même être propice à l’investissement ?

Effectivement, cela peut-être un moment propice à l’investissement, mais je dirai qu’il va falloir attendre un peu.

Pour Épargne Pierre, le plan d’investissement de 2020 est achevé et nous avons beaucoup travaillé même pendant la période de confinement pour saisir les opportunités où il y a eu des petites corrections de prix. Nous avons surtout cherché à avoir des actifs qui soient totalement sécurisés avec des locataires qui soient totalement solvables. Nous allons vous donner quelques exemples. Nous avons achetés des enseignes Monoprix à Saint-Jean-de-Luz et à Chalon, avec des durées fermes de location comprises entre huit et dix ans à compter de 2020. Nous avons acheté en périphérie de Lille le siège de la société qui est numéro un en service de l’électronique, avec une durée ferme de onze ans. Le bail est donc sécurisé jusqu’en 31.

Dans les Hauts-de-Seine à Nanterre, nous avons acheté un immeuble loué au groupe Vinci avec une durée ferme de location de neuf ans à compter de 2020. Et de nouvelles acquisitions vont prochainement être annoncées et signées :

• Un avec une société qui travaille dans l’alimentaire et qui a une forte expansion avec un bail de 12 ans ferme. Il est sécurisé jusqu’en 2032.
   
• Et également un immeuble qui sera loué à un leader dans le domaine de la santé et qui aura signé un bail de dix ans ferme. Il est donc sécurisé jusqu’en 2030.

D’une part, avec un taux de rendement moyen global des acquisitions qui va se situer aux alentours de 6,20 % cette année sur les immeubles livrés et achevés. Cela respecte notre critère de rendement. La qualité de lancement, le niveau de loyer et la pérennité des loyers, la qualité du locataire et la fonctionnalité des locaux sont des critères majeurs et intangibles pour nous.

Aujourd’hui, nous sommes dans une position d’attente. Vous avez dit effectivement des opportunités peuvent arriver. Très clairement, nous pensons qu’il va y avoir des corrections. Elles ne seront pas sur tous les segments. Ces corrections ont déjà légèrement commencé sur le segment des commerces.

Si nous schématisons, vous avez trois segments sur les commerces :

• Le premier segment : les centres commerciaux. Nous ne sommes pas du tout présents. Nous pensons que ce segment va souffrir le plus durement dans les mois à venir. Vous avez vu la réaction sur les valeurs des foncières cotées.

Pourquoi ? Parce que pendant la période de confinement, les centres commerciaux basés sur la densité des flux et la densité des consommateurs fait peur à un certain nombre de consommateurs. Il va donc falloir faire revenir les consommateurs et surtout les enseignes dans ces centres commerciaux qui payent des loyers et des charges très élevées. Cela apporte un déséquilibre dans leurs comptes de résultat.

• Le deuxième segment : les commerces de périphérie qui ont moins souffert parce que les règles de distanciation étaient plus faciles. Nous prenons notre voiture, nous y sommes seuls pour aller dans ces commerces de périphérie.

Nous y sommes très présent et vous l’avez vu tout à l’heure, les taux de recouvrement sont globalement bon et la reprise de la consommation a eu lieu sur ces centres de périphérie. Il y a donc eu une correction qui s’est ajustée et qui s’est faite sur ces commerces de périphérie de manière relativement faible.

• Le troisième segment : les commerces de centre-ville. Vous avez un secteur qui va être très fortement impacté.

C’est le commerce de luxe qui est basé sur le tourisme et qui va effectivement souffrir avec des valeurs locatives et les taux de rendement. Les valeurs locatives et des prix qui peuvent effectivement baisser aujourd’hui, mais qui vont souffrir pendant un an et demi ou deux ans, parce que le retour des touristes n’est pas prévu pour tout de suite.

C’est donc un segment qui va souffrir.

Vous n’êtes pas du tout exposés au sein d’Épargne Pierre ?

Nous ne sommes absolument pas exposés. Cela a coûté trop cher et les taux de rendement étaient beaucoup trop faibles par rapport à nos objectifs.

Nous voyons que les autres commerces de centre-ville qui sont plutôt des commerces de proximité reprennent des couleurs. Cela ne veut pas dire que les loyers vont augmenter. Si les loyers sont stables et admissibles par les commerçants, ce segment de marché peut retrouver certaines couleurs et peut être attractif.

Sur le segment des commerces, il y a un élément très important.

Nous ne jetterons pas les commerces comme beaucoup le font, parce que le fait qu’il y a un moratoire sur les nouvelles offres commerciales. L’arrêt complet de nouvelles offres, de centres commerciaux ou de centre de commerce de périphérie va peu à peu entraîner une raréfaction de l’offre. Ce qui est potentiellement bon pour les détenteurs d’immobiliers de commerce, même s’il peut y avoir une période un peu difficile.

Il faut arrêter avec le commerce bashing, parce que le fait que l’offre soit contrainte va raréfier un horizon de douze à vingt-quatre mois cet ordre et cela permettra aux bailleurs de retrouver un peu de couleur avec des nouveaux commerces et de nouveaux concepts qui ont besoin de surfaces.

Exactement, et vous avez des enseignes qui sortent renforcées de cette crise. En effet, certains de leurs concurrents ont eu des difficultés et ont disparu donc elles vont conquérir plus de parts de marché.

Il faut que ces enseignes s’adaptent aux nouveaux modes de consommation, notamment le click and collect qui a bien fonctionné.   

La mutation des commerces doit s’effectuer sur les locaux d’activité. Il n’y a pas de problème pour la logistique avec le développement du e-commerce. Nous ne voyons pas de correction des prix sur ce segment-là, nous ne le constatons pas aujourd’hui.

Sur la partie bureaux, l’inquiétude vient de l’arrêt de la croissance économique. Les sociétés n’embauchent plus, nous sommes plutôt dans le schéma inverse. Il faut faire attention quand nous disons suppression de 17 000 emplois, cela ne concerne pas que le tertiaire. Nous voyons que beaucoup de sites industriels vont fermer. Vous avez effectivement des commerçants qui vont fermer et qui vont licencier.

Cela concerne un peu moins le tertiaire, mais il sera effectivement concerné. Vous l’avez vu avec l’annonce. Après, il y a le télétravail et l’impact du télétravail. Nous pourrions faire une émission là-dessus. Les adeptes du télétravail vont vous dire : PSA a supprimé tous ses bureaux ou est en train de supprimer tous ses bureaux. De ce fait, la demande va diminuer. Nous vous rappellerons et encore une fois, nous pensons que nous allons vivre avec le télétravail. Ce ne sera pas la mort du bureau, mais il y aura également du télétravail.

Nous vous rappelons qu’IBM en 2009 qui avait imposé le télétravail à tout le monde est revenu de manière très autoritaire sur le télétravail. Attendons de voir. Nous estimons qu’il s’agit d’une évolution qu’il faut prendre en compte et que la demande du bureau va diminuer. Pour les locaux qui sont vacants, les délais vont sans doute être plus longs pour relouer les locaux.

Les entreprises qui sont dans les locaux qui leurs conviennent à des loyers raisonnables hésiteront à déménager. Ce qui effectivement serait à surveiller de très près. De ce fait-là, comme le commerce vous allez avoir plusieurs segments.

La concurrence est extrême pour les immeubles qui sont mieux placés et loués à des locataires de qualités sur des baux relativement longs. Nous l’avons constaté sur des immeubles à Paris, où les taux de rendement ne se sont pas relevés et les prix n’ont pas baissés. Donc il y a une vraie appétence, parce qu’il y a de la visibilité et un grand appétit de beaucoup d’intervenants pour acheter ce type d’immeuble.

Pour les immeubles avec un peu plus de risques, c’est-à-dire des immeubles avec une qualité un peu moins que les meilleurs immeubles ou avec des locataires qui peuvent partir dans deux ou trois ans, il y aura une correction des prix. Cette correction n’a pas encore été actée actuellement.

C’est pour cela qu’aujourd’hui en ce qui concerne Épargne Pierre, nous sommes toujours en position d’attente tout en essayant de saisir des opportunités. Nous faisons des offres sur des prix qui ne sont pas acceptés, mais qui sont notre conviction. Nous pensons que dans les six mois à venir, nous pourrons saisir des opportunités qui auraient un effet de renforcement et un effet relutif sur la totalité du fond.

Nous voyons en tout cas que ces acquisitions à venir et cette expertise de marché va permettre de renforcer la qualité du patrimoine d’Épargne Pierre. Elle va permettre aussi de répondre à cet objectif de rendement qui est super à 5 %.

Est-ce que vous pouvez nous donner une fourchette un peu plus précise pour cette fin d’année ? Quelle est votre conviction ?

Nous pouvons vous donner avec toutes les précautions possibles, mais en imaginant que nous continuons dans la situation actuelle. Nous avions fait un scénario chez vous, il y a quelques mois pendant la période de confinement où nous nous sommes dit que nous visons globalement notre scénario qui nous amène à envisager un dividende qui soit compris entre 5,10 et 5,40.

Aujourd’hui, compte tenu ce que nous vous avons dit sur le recouvrement sur les acquisitions, nous avons revu à la hausse la prévision de dividende. Tout en restant prudent, nous sommes plus aujourd’hui dans un dividende qui devrait se situer entre 5,30 et 5,50.

C’est effectivement dû à la situation actuelle, au travail de fourmi qui a été effectué par toutes les équipes ATLAND Voisin et la proximité avec les locataires pour trouver un accord rapide et trouver les solutions équilibrées.

Nous devrions effectivement terminer l’année sur cette base en espérant que nous soyons plus proches des 5,50 que des 5,30.

Aujourd’hui, notre ambition est d’avoir ce label ISR, de passer devant un certificateur d’ici la fin de l’année ou le début de l’année 2021 pour que Épargne Pierre soit tamponné avec un label ISR.

Jean-Christophe Antoine, Président d'ATLAND Voisin

Donc un rendement compris entre 5,30 et 5,50, c’est ce que vous nous évoquez. Avez-vous une dernière bonne nouvelle à nous partager ?

Nous savons que vous travaillez sur des sujets de labellisation, est-ce que vous voulez nous partager cette conviction et cette bonne nouvelle ?

Pour certains qui me connaissent depuis longtemps et dans mes anciennes vies professionnelles, ils savent que je suis assez sensible au sujet environnemental, et plus largement à la responsabilité sociétale. Nous le voyons aujourd’hui, ce débat est très développé dans la société actuelle.

Depuis plusieurs mois, ÉPARGNE PIERRE s’est engagé une démarche ISR.

Pourquoi nous nous sommes engagés dans cette démarche ISR ?

C’est à cause de la parution du label ISR-FIA pour les fonds immobiliers, notamment pour les SCPI qui est devenue une marque d’état. Sous la supervision du trésor et de l’AMF, ce nouveau label va permettre aux investisseurs d’identifier facilement les fonds qui vont pratiquer l’investissement responsable, et ainsi donner un gage de confiance et de crédibilité.

Épargne Pierre s’est mis en ordre de bataille en établissant la grille d’analyse avec la définition des critères sur les trois partis qui composent l’ISR, c’est-à-dire la partie environnementale, la partie sociétale et la partie gouvernance.

Nous travaillons depuis plusieurs mois sur la collecte des informations sur chacun des immeubles qui vont faire l’objet d’une notation. Chaque immeuble aura une note sur 100. Ensuite, l’idée est effectivement d’améliorer de trois ans, de maintenir les meilleurs immeubles à leur niveau et d’améliorer les immeubles qui sont à une notation moins élevée et éventuellement de vendre certains immeubles sur lesquels la notation ne sera pas bonne et que nous ne pouvons pas améliorer.

Aujourd’hui, notre ambition est d’avoir ce label ISR, de passer devant un certificateur d’ici la fin de l’année ou le début de l’année 2021 pour que Épargne Pierre soit tamponné avec un label ISR. Ce qui va donner beaucoup plus de travail aux équipes, mais qui est un travail nécessaire pour la durabilité des actifs qui composent le fond.

La durabilité et le côté long terme sont importants. Au sein de MeilleureSCPI.com, nous avons fait une étude sur cette dynamique des SCPI. Nous savons qu’il y a un quart des SCPI qui sont dans cette dynamique-là. Nous avons vu que les performances des fonds qui sont dans la dynamique ISR sont meilleures.

Nous le rappelons, la SCPI Épargne Pierre c’est plus d’un milliard d’euros de capitalisation. Elle est accessible en pleine propriété, en nue-propriété et également en versements programmés. Il est possible d’investir 205 € par mois dans cette SCPI pour se constituer du patrimoine et de l’épargne-retraite.

Merci Jean-Christophe pour votre expertise !

En complément de ce que vous dites, et ce qui me paraît important

Il est à noter qu’il peut y avoir une inquiétude sur le prix auquel rentrent les associés. Aujourd’hui, sur Épargne Pierre, les futurs associés rentrent à un prix qui est inférieur à la valeur de reconstitution d’environ 7 %. Cela les protège sur une éventuelle baisse des prix de l’immobilier.

Et le deuxième élément, c’est que la baisse des prix du patrimoine d’Épargne Pierre aujourd’hui sur les valeurs d’expertise va être très modérée, voire nulle. Nous avons le retour des premières valeurs d’expertise 2020 de la part de nos experts.

Les bureaux peuvent progresser en valeur ou sont à zéro de progression.

Il y a une légère correction qui est entre 0 et -1,5 sur les commerces. Au final, il y aura aucun impact sur la valeur de reconstitution.

Les souscripteurs qui sont rentrés seront rentrés avec un avantage au niveau du prix en achetant le prix de la part à 205 €.

Le bon prix, le bon investissement, la grande proximité des équipes de gestion d’ATLAND Voisin auprès des locataires. Nous voyons que ce qui fait la différence.

95 % de taux recouvrement est un chiffre qui est exceptionnel dans le contexte actuel.

Pour cette régularité d’investissement, nous savons que vous avec une collecte qui arrive d’une manière régulière qui fait qu’aujourd’hui vous n’avez presque pas de retrait sur le marché. Il est important de le souligner.

Merci Jean-Christophe pour cette grande expertise, cette grande clarté comme d’habitude.

Nous vous souhaitons une bonne journée. Nous vous disons à bientôt !

Bonne journée à tous ! Merci.

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