Les baux commerciaux bientôt très encadrés !

Les baux commerciaux bientôt très encadrés !

Le projet de loi présenté l’été dernier par la Ministre de l’Artisanat, du Commerce et du tourisme Sylvia Pinel, risque de sonner le glas de la liberté contractuelle qui, jusqu’à présent, présidait à la rédaction des baux commerciaux. Si le texte est voté en l’état, certaines de ses dispositions pourraient avoir une incidence sur le rendement et la gestion des commerces… et, par extension, des SCPI « murs de boutiques ». Principales mesures d’un projet très controversé, qui sera débattu au 1er semestre 2014.

L’indice des loyers commerciaux (ILC) pour unique référence

Situation actuelle

Depuis 2008, les propriétaires ont le choix entre deux indices de référence pour réviser leurs loyers commerciaux : l’Indice du coût de la construction (ICC) et l’Indice des loyers commerciaux (ILC). Ce dernier est un indice composite combinant différents éléments parmi lesquels l’indice des prix à la consommation et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détails, dont les fluctuations sont moins « marquées » que celle de l’ICC. En pratique, les bailleurs privés utilisent l’ICC alors que les institutionnels et les gestionnaires de SCPI ont opté pour l’ILC.

Après la loi

La référence à l’ICC sera supprimée : seul l’ILC devrait déterminer les évolutions des loyers.

Un encadrement du déplafonnement des loyers

Situation actuelle

En cours de bail, les révisions des loyers commerciaux sont limitées aux variations de l’indice de référence (voir-ci-dessus). En revanche, lors du renouvellement du bail (en général, au bout de 9 ans), le bailleur peut, dans certains cas bien précis (amélioration de la commercialité du secteur, par exemple) déplafonner le loyer, c'est-à-dire le fixer à un montant plus élevé.

Après la loi

Les déplafonnements de loyers, lorsqu’ils sont possibles, seraient limités à 10 % du dernier loyer acquitté. Ce lissage prendrait fin lorsque l’intégralité de la l’augmentation aurait été intégré dans le loyer.

Une répartition des charges très encadrée

Situation actuelle

Contrairement à ce qui prévaut dans les baux d’habitation pour lesquels la répartition des charges entre le bailleur et le locataire est encadrée par la loi, la plus grande souplesse domine en matière de baux commerciaux. Sous certaines conditions, le bailleur peut répercuter l’intégralité des charges, y compris celles dite de grosses réparations (art. 606 du Code Civil) sur l’occupant. On parle alors de baux « triple nets » : ce sont ceux qui offrent les meilleures rentabilités pour le propriétaire !

Après la loi

Un inventaire des charges revenant à chaque partie devrait être obligatoirement annexé au bail. Par ailleurs, le législateur devrait préciser les charges qui, du fait, de leur nature ne pourront pas être imputées au commerçant.

Un droit de préemption du commerçant en cas de vente de son local

Situation actuelle

Lorsque le propriétaire d’un local commercial veut vendre son bien, il n’est pas tenu, comme pour les baux d’habitation dans certains cas, d’en informer son locataire.

Après la loi

Le commerçant devrait être informé en priorité des conditions de la vente. Il bénéficierait d’un droit de préemption s’il fait une offre équivalente à celle des autres acheteurs potentiels. Si, par la suite, la vente devait se réaliser à des conditions plus avantageuses, le locataire bénéficierait à nouveau d’un droit de préférence.

Marie Mischler