Le point de l' Expert !

David Finck, Directeur Général d’Euryale Asset Management, répond en exclusivité à l’interview de MeileureSCPI.com. Il fait le bilan des 5 ans après le lancement de la SCPI Pierval Santé et revient sur les perspectives pour l’année 2019.

Le point de l'Expert ! 

Retrouvez la retranscription de l'interview ci-dessous

Quel est votre bilan de la SCPI Pierval Santé, 5 ans après son lancement ?

Je dirais que le bilan est extrêmement positif. Et je vais essayer de vous le traduire par plusieurs chiffres, parce que quand on parle de SCPI, souvent on parle de chiffres.

D’abord, une capitalisation qui a dépassé les 500 millions d’euros. C’est un élément extrêmement important puisque cela démontre la taille critique atteinte par notre fonds d’investissement et cette possibilité de mutualiser le risque au travers d’un certain nombre d’investissement puisque, au 31 décembre, nous avions 66 investissements que nous gérions. C’est le premier point.

Deuxième point, c’est le rendement. Depuis 5 ans, nous avons toujours servi un rendement supérieur à 5 % au-delà du rendement moyen de l’ensemble des SCPI du secteur. Donc, c’est pour nous un élément déterminant qui a permis à Pierval Santé d’être dans les meilleures SCPI en termes de collecte sur l’année 2018.

Puis après, la durée moyenne des baux qui est une particularité dans notre fonds, puisque nous avons une durée qui est supérieure à 11 ans et demi, pratiquement à 12 ans, et elle s’explique par la signature de baux de très longue durée en France, compris systématiquement entre 9 ans et 12 ans et puis à l’étranger, on est capable de signer des baux entre 15 et 30 ans. Donc, cela nous permet de sécuriser les cashflow de loyer sur une durée très lointaine. Et donc cela sécurise encore mieux notre rendement.

Aujourd’hui, plus de 12 000 associés nous ont fait confiance et c’est très important pour nous au-delà de tous ces chiffres. Le plus important, c’est plutôt la politique d’investissement. La politique d’investissement nous a permis aujourd’hui d’investir à la fois en France et sur l’Europe continentale avec deux grands pays : d’abord l’Allemagne sur lequel nous avons investi avec beaucoup d’EHPAD puis l’Irlande plus récemment, en 2018, sur lequel nous investissons également sur les EHPAD.

Puis la répartition de notre patrimoine est très importante. Nous avons une répartition qui est homogène. A peu près de 45 % de notre patrimoine est constitué d’établissements d’hébergement pour personnes âgées, soit des EHPAD, soit des résidences services ou, éventuellement, des résidences pour personnes handicapées. C’était un sujet qui nous a occupés fortement depuis le début de notre fonds. Nous souhaitions avoir des établissements spécialisés sur l’hébergement de personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer. Et aujourd’hui, chacun de nos établissements en termes d’EHPAD dispose d’une ou plusieurs unités Alzheimer.

Le deuxième volet de notre stratégie d’investissement, c’est tout ce qui va être le soin, ce qu’on appelle le sanitaire. Nous investissons dans des cliniques, des centres de consultations médicales, des cabinets, des centres de dialyse ou même des centres de radiothérapie. Cela représente à peu près 45 % du fonds et puis 15 % du fonds sont des bureaux et des locaux d’activité, à la condition que nous ayons bien évidemment des locataires qui ont un rapport direct avec la santé.

Voilà, aujourd’hui, notre fond après 5 ans, il a tenu l’ensemble de ses engagements tels que nous avions pu les identifier au tout début. Et notre fierté, c’est de réaliser ce que nous avions annoncé dès son lancement en 2014.

Quels objectifs visez-vous en 2019 ?

En 2019, nous avons les mêmes objectifs que nous nous étions déjà fixés en 2018 : la première chose, bien évidemment, c’est de continuer notre stratégie d’investissement sur le secteur de la santé avec un volet assez présent en France, mais également sur l’Europe continentale, sur les pays que l’on a déjà ouverts tels que l’Allemagne et l’Irlande. Mais également sur d’autres pays sur lesquels nous pourrons investir en fonction des besoins que nous aurons identifiés et de cette capacité que nous avons à sourcer les produits. C’est le premier point. Et donc, cela va nous permettre de continuer, de maintenir ce dividende - tel que nous avons pu le faire sur les cinq dernières années - aux alentours de 5 %. Mais nous restons quand même très prudents sur la maîtrise de notre collecte, puisqu’en 2018, nous avons fait une très forte collecte puisque nous avions fait plus de 238 millions d’euros. Et au titre du premier trimestre 2019, on voit bien que cette collecte est toujours très forte puisque nous avons progressé de plus de 30 % et que nous avons réalisé une collecte de 70 millions d’euros sur les trois premiers mois de l’année.

En accord avec notre partenaire « La Française » qui distribue notre produit, nous avons décidé de plafonner depuis déjà deux ans cette collecte pour bien la maîtriser. Nous aurions pu faire bien évidemment beaucoup plus, mais cela aurait été au détriment de notre stratégie d’investissement. C’est pour cette raison que nous avons refusé, l’an dernier, la commercialisation sur certains canaux de distribution et nous ferons de même en 2019. A titre d’exemple, notre fonds n’est pas éligible aujourd’hui aux contrats d’assurance vie. C’est un choix de notre société de gestion.

Notre objectif est donc de réduire en permanence notre collecte avec notre capacité à investir selon les critères initiaux que nous nous sommes fixés.

Vous avez réalisé 27 acquisitions en 2018 dont 4 actifs à construire. Cela reflète-t-il un nouvel aspect de votre stratégie de financement ?

Oui, tout à fait. Nous avons un fonds, aujourd’hui, qui a une certaine taille et qui va nous permettre de faire évoluer notre stratégie d’investissement. Très naturellement, au tout début, nous avons acheté les actifs qui étaient déjà existants et qui s’expliquaient un peu par l’externalisation de l’immobilier qui était détenu par nos exploitants locataires à la fois sur le marché des cliniques mais également sur le marché des EHPAD. Ces immeubles qui sont pour la plupart du temps exclusivement monovalents ont une valeur d’usage qui est extrêmement forte et à ce titre, nous devons faire évoluer notre immeuble dans le temps.

Comment on fait évoluer cet immeuble dans le temps ?

La première possibilité, c’est tout ce qui peut être les extensions, les agrandissements voire les rénovations et c’est ce que nous avions déjà accompli sur les cinq dernières années.

Aujourd’hui, nous allons plus loin. En accord avec nos partenaires exploitants, nous allons faire construire pour leur compte des établissements neufs pour répondre aux besoins futurs du secteur de la santé pour les cliniques, mais également pour répondre aux besoins spécifiques des établissements pour personnes âgées. Et à ce moment-là, pour nous, c’est le meilleur choix d’investissement que l’on puisse faire puisque nous aurons à la fois un outil, c’est-à-dire un investissement qui sera parfaitement adapté à l’activité de notre exploitant, et deuxièmement, cela va nous permettre – au moment de l’acquisition de ces établissements qui sont construits – de signer des baux de très longue durée donc minimum 12 ans en France puis minimum 20 ans à l’étranger.

En 2018, vous avez réalisé vos premiers investissements en Irlande. Quelles sont les prochaines étapes de votre diversification géographique ?

Pour comprendre notre stratégie de diversification géographique, il faut d’abord comprendre le marché français. Le marché français est un marché dans lequel il y a eu une très forte concentration des acteurs à la fois dans le domaine sanitaire mais également dans le domaine de l’hébergement de personnes âgées. Cela s’est traduit naturellement par l’externalisation de l’immobilier santé détenu par les exploitants au profit de sociétés telles que les nôtres ou de foncières. Mais la France a cette particularité, c’est qu’il y a numerus clausus aujourd’hui sur les établissements. Il y a peu d’autorisation de création de nouveaux établissements et donc on est sur un véritable marché de pénurie. Donc Pierval Santé, depuis sa création déjà en 2015, a fait le choix d’investir dans d’autres pays et nous sommes entrés en Allemagne. En 2018, nous sommes allés sur l’Irlande.

Aujourd’hui, nous nous intéressons bien évidemment à d’autres pays en Europe. Mais pour s’intéresser à un pays, la première chose que l’on va regarder, c’est le couple vieillissement-besoin de la population par rapport à la soutenabilité économique du dispositif social. Donc nous regardons l’Europe, nous regardons les grands pays européens, mais nous n’oublions pas d’autres pays. A titre d’exemple, nous allons proposer à nos associés – au travers d’une assemblée générale que l’on va tenir en juin prochain – d’éventuellement ouvrir notre stratégie d’investissement sur un pays sur lequel il y a de forts besoins en termes d’hébergement de personnes âgées qui est le Canada.

Depuis sa création, votre SCPI offre un rendement supérieur à 5 %. Prévoyez-vous un rendement supérieur à 2019 ?

Non. Notre objectif est toujours le même, c’est-à-dire de servir un rendement au moins égal à 5 %. Aujourd’hui, c’est relativement complexe dans un marché de l’immobilier dans lequel on s’aperçoit que les taux de rendement de l’immobilier sont toujours à la baisse depuis quelques années et le secteur de la santé n’a pas échappé à cette baisse des rendements.

Donc notre objectif, c’est de continuer à investir à la fois en France mais aussi à l’étranger. A l’étranger, quelques fois, nous pouvons trouver effectivement des rendements plus élevés. Mais, en tout cas, ce que je peux vous dire, c’est que notre objectif est le maintien du rendement, mais nous ne ferons jamais prendre plus de risques à notre investisseur pour lui servir un rendement toujours meilleur.