Plus values-immobilières 2014 tout comprendre

Plus values-immobilières : un an pour payer moins d’impôts !

Depuis le 1er septembre 2013, la fiscalité applicable aux plus values de cession d’immeubles bâtis a été sensiblement allégée.

L’annonce faite par François Hollande, le 16 mai 2013, d’un assouplissement de la fiscalité applicable aux cessions d’immeubles bâtis (bureaux, locaux commerciaux, logements…) a été rapidement concrétisée. Dès le 2 août, en effet, le gouvernement publiait une instruction remaniant ce pan de la fiscalité immobilière. Cette instruction devra être confirmée par la Loi de Finances pour 2014, prochainement débattue. Même si cela parait peu probable compte tenu de la sensibilité politique des parlementaires, la fiscalité des plus-values immobilières pourraient être, une fois encore, amendée. Le cas échéant, ces modifications ne devraient pas s’appliquer aux transactions réalisées entre le 1er septembre et la promulgation de la Loi de Finances. (barré le 20 janvier 2014) Les mesures de cette instruction viennent d’être validées par les parlementaires dans le cadre de la loi de finances pour 2013 (art 27). La cession d’une résidence principale étant exonérée d’impôt sur les plus-values, seuls les propriétaires de résidences secondaires, de biens locatifs, et de terrains à bâtir sont concernés par ces nouvelles dispositions.

Une exonération – presque – totale au bout de 22 ans

Depuis le 1er septembre, la fiscalité applicable aux plus-values de cessions d’immeubles bâtis (bureaux, locaux commerciaux, logements…) s’est considérablement adoucie. Désormais, un vendeur est exonéré au delà de 22 ans de détention, contre 30 ans auparavant. Pour y arriver, les abattements pour durée de détention ont été modifiés. Ils ne sont plus progressifs mais linéaires (6 % par an entre 6 et 21 ans de détention et 4 %, la 22ème année). Attention, ces modalités de calcul ne sont utilisables que pour déterminer le montant de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu (taxée à 19 %, éventuellement majoré de 2 à 6 %, si le montant de la plus-value excède 50 000 €).

Pour déterminer le montant imposable aux « prélèvements sociaux » (taxation à 15,5 %), il faut utiliser des abattements différents (voir tableau). Au bout de 22 ans, il reste encore 72 % des 15,5 % à payer, soit 11,16 % d’imposition de la plus-value ; l’exonération n’est acquise qu’au bout de 30 ans.

Un abattement exceptionnel jusqu’au 31 août 2014

Les transactions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, bénéficient d’un abattement exceptionnel de 25 % sur le montant de la plus-value taxable, qui s’applique après les abattements pour durée de détention. Les propriétaires souhaitant vendre un bien immobilier ont tout intérêt à le faire le plus rapidement possible, afin de profiter de ce qui semble fort être une des rares – voire la seule- bonnes nouvelles fiscales de cette fin d’année !

Les propriétaires de terrains à bâtir malmenés en 2014 sauvés par le conseil constitutionnel

Aujourd’hui, le propriétaire qui cède un terrain peut appliquer, pour la détermination de la plus value imposable, un abattement pour durée de détention. Au bout de 30 ans, sa plus-value est complètement exonérée. A compter du 1er janvier 2014, cet abattement sera supprimé. La totalité de la plus value sera donc imposée à 34,5 % (19 % + 15,5 % plus, éventuelle majoration de 2 à 6 %). L’article 27 de la loi de finances pour 2014 prévoyait de supprimer complètement cet abattement à compter du 1er mars 2014. Cet article a été « retoqué » par le Conseil Constitutionnel. Les plus de values de cession des terrains à bâtir seront donc imposées comme celles des autres cessions de biens immobiliers ! A une exception près, l’abattement exceptionnel de 25 % ne leur sera pas applicable.

Taux des abattements par année de détention depuis le 1er septembre

Marie MISCHLER