Interview d'Arnaud Dewachter qui nous présente le label ISR

MeilleureSCPI.com a échangé avec Arnaud Dewachter, Associé Cofondateur de la société Ethiket qui vient d’être créée. Un échange pour revenir sur le parcours  de l’ancien délégué général de l’ASPIM et la création de la nouvelle société d’accompagnement des sociétés de gestions de SCPI et d’OPCI dans l'obtention du label ISR.

Ethiket : le label ISR appliqué à la gestion immobilière

Retouvez la retranscription de l’interview de Arnaud Dewachter pour la nouvelle société Ethiket

Est-ce que vous pourriez revenir sur votre parcours et également sur la création de cette nouvelle société ?

Je suis l’ancien délégué général de l’ASPIM, qui est l’association qui fédère les sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI. J’ai dirigé cette association pendant environ 10 ans. Et parmi les nombreux dossiers que j’ai eu à traiter, j’ai lancé la réflexion sur ce qui va devenir très prochainement le label ISR appliqué à la gestion immobilière. C’est à cette occasion que j’ai rencontré les deux personnes avec lesquelles j’ai fondé cette société Ethiket : Thomas Rochefort et Cédric Nicard.

Ethiket a pour vocation d’accompagner des sociétés de gestion et entendent à avoir une approche durable de leur gestion immobilière.

Pour ceux qui nous écoutent, ISR veut dire Investissement Socialement Responsable. Qu’est-ce que c’est que ce label ISR Immobilier ? Quels sont les tenants et les aboutissants de ce label ?

D’abord, il faut rappeler qu’un grand nombre d’épargnants et de Français, nous parlons de 60 % - d’après une enquête d’opinion assez récente - entendent prendre en considération les défis relatifs au développement durable dans leurs placements. Donc, le label ISR (Investissement Socialement Responsable), un label de garantie ou de qualité, est une réponse que nous pouvons apporter aux épargnants. Cela existe pour la gestion des valeurs mobilières. Pour dire simplement les choses, les titres financiers, les actions et les obligations depuis 2016 avec des résultats satisfaisants et un en cours qui s’accroît en permanence. Mais, cela n’existait toujours pas pour la gestion immobilière. Nous ne pouvions pas lancer de SCPI ou d’OPCI ISR jusqu’à présent. Et encore une fois, avec la publication du label qui est annoncée prochainement, nous pourrons avoir des fonds d’investissements immobiliers davantage inscrits dans cette thématique du développement durable.

Il y a un réel intérêt. Et sans doute, cette étude que vous évoquez sur l’intérêt des épargnants sur l’investissement socialement responsable, elle devait sans doute pré-covid sans doute. Post-covid les chiffres sont encore plus importants, parce que nous voyons bien que les épargnants ont besoin de donner un sens à leur épargne. Est-ce que c’était bien nécessaire d’avoir un label spécifique à l’immobilier, puisqu’il existait déjà à priori ?

La réponse est clairement oui. Tout simplement parce que l’immobilier fait partie de la gestion d’actifs. Mais, c’est la gestion d’actifs réels et non pas tant de gestion d’actifs financiers. Et par conséquent, il y a un certain nombre de différences avec le label tel qu’il existe aujourd’hui.

Pour vous présenter succinctement la situation, s’agissant d’un gestionnaire labélisé ISR en valeurs mobilières, son action consiste à sélectionner des titres financiers qui vont inclure dans son fond sur la base d’une notation ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). Qui est d’ailleurs indiqué, parce que nous appelons une agence de notation extra financière. En pratique, il va exclure un certain nombre de ces titres, au motif que leur note ESG est insuffisante. Une fois qu’il a acquis ces titres, il va participer aux assemblées générales des sociétés dans lesquelles il a pris une participation. Et c’est ainsi qu’il va essayer d’influencer, dans un sens conforme à sa stratégie, ce que nous appelons les sociétés émettrices.

Au cas particulier de l’immobilier, c’est très différent. Le gestionnaire de l’immobilier pilote non pas simplement l’enveloppe (le fonds), mais aussi, les actifs immobiliers qui vont lui donner, par la même occasion, la possibilité d’avoir une influence directe immédiate sensible sur la réalité sur les trois domaines de l’ESG : l’environnemental, le sociétal et la gouvernance.

C’est une excellente nouvelle pour les épargnants qui sont en quête d’un sens pour leurs placements, puisque quand vous êtes une SCPI ou un OPCI investi en actifs de santé, investis en actifs d’éducations ou pour des résidences de personnes âgées (personnes dépendantes), il n’est pas très compliqué pour l’investisseur de comprendre qu’il est l’impact dans la vie réelle de son placement financier.

Nous avons presque envie de rebondir sur un élément au sein de MeilleureSCPI. Nous avons créé « J’aime mes locataires » pour faire en sorte que les épargnants puissent aller consommer chez leurs locataires, cela veut dire quelque part faire travailler la consommation locale. Nous voyons bien que cette dynamique, elle va très clairement intéresser tous ces épargnants qui en sont de plus en plus, et nous le voyons bien, les crises permettent de créer de nouveaux modèles, de nouveaux fonctionnements. Ils vont devoir, peut-être sélectionner encore un peu plus leurs fonds. Mais, comment le label fonctionne-t-il ? Parce que c’est bien beau d’avoir une étiquette – sans jeu de mots – mais comment fait-on pour avoir vraiment quelque chose d’un peu plus palpable ?

Merci beaucoup pour le jeu de mot. J’apprécie beaucoup ! Effectivement, s’agissant de la mécanique du label, nous pouvons la résumer très brièvement avec un Leitmotiv qui est celui du gestionnaire labélisé ISR, c’est : « Je dis ce que je fais. Une fois que je dis cela, alors il faut que je fasse effectivement ce que j’ai dit ».

Pour annoncer la couleur, pour énoncer quelle sera la politique ISR du fond, nous définissons d’abord une stratégie ISR du fond. C’est le storyboard de l’histoire que nous allons raconter aux investisseurs avec cette facilité à apporter une dimension sensible à ce placement financier. Une fois que la stratégie posée, nous avons d’abord une grille de notation l’ESG avec une batterie de critères. Elle sera composée de 30 à 40 critères à appliquer à chacun des actifs du fonds. Quand vous avez un fonds qui a une certaine antériorité, avec 150 lignes fois 30 ou 40 critères. Vous imaginez que cela commence à représenter un nombre de données assez conséquent. Ces critères et la vérification de la présence et du respect de ces critères vont aboutir à une notation ESG de chacun des actifs, une note/100 et du total des notes attribuées au sein du fond. Nous allons en tirer une moyenne : la « note seuil » du fonds.

Ce sera une moyenne pondérée à la valeur de l’actif ?

C’est à voir. Cela dépendra de chacun des fonds. En fait, c’est une moyenne globale des notes du fonds qui permettra de classifier les actifs dont des immeubles détenus par les SCPI ou par l’OPCI. S’ils sont au-dessus de la note seuil, ce sont des actifs « best-in-class ». Nous demandons pendant la durée de surveillance du label. La première durée sera triennale, pendant 3 ans. Nous leur demandons au moins de maintenir cette note ESG.

Pour tous les actifs qui sont en dessous de la note seuil (la moyenne pondérée du fond), alors ce sont des actifs « best-in-progress ». Et pour chacun de ces immeubles, nous leur demandons de faire progresser sa note ESG pendant 3 ans. La faire progresser, cela veut dire soit la faire repasser au-delà de la note seuil ou pour les actifs les plus dégradés, augmenter sensiblement cette note d’au moins 20 points sur 100.

Ce qu’il faut retenir aussi derrière cela, c’est que nous gagnons l’approche qui est très best-in-progress pour utiliser la terminologie de l’ISR. Nous considérons le parc immobilier tel qu’il est, avec ses qualités, mais aussi ses limites et ses défauts. Quand nous sommes ISR, nous tachons d’améliorer encore et toujours ce parc pour faire augmenter cette note ESG, et avoir une finée une notation plus satisfaisante du fonds. Une démarche de progrès qui sera très apprécié par les épargnants de ce type de véhicule.

Nous sommes dans un univers de SCPI qui continue d’innover, la pierre-papier aussi, des OPCI qui continuent de nommer avec cette grande transparence. La transparence sur les actifs et là, qui va intéresser sans doute les épargnants à savoir : comment sont gérés mes fonds, à quel type de locataires mes actifs sont loués ? Comment j’améliore d’un point de vue énergétique les bâtiments. Bien évidemment, il doit y avoir des dizaines de différents critères.

Merci grandement Arnaud Dewachter. Bravo pour cette nouvelle aventure entrepreneuriale !

Nous sommes ravis de vous retrouver dans cet univers passionnant de la pierre-papier que vous explorez depuis de nombreuses années. À très bientôt pour faire un point et annoncer peut-être le décret d’application de ce label.