SCPI Optimale : une philosophie de foncière patrimoniale

MeilleureSCPI.com a échangé avec Andras Boros, Président de Consultim AM. Un échange autour du nouvel acteur sur l’univers de la SCPI de rendement, avec le lancement cette année de la SCPI Optimale.

La philosophie de foncière patrimoniale de la SCPI Optimale

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l’interview d’Andras Boros

Pouvez-vous nous rappeler la philosophie, la dynamique de cette SCPI ?

Merci beaucoup Jonathan pour cette invitation.

Il faut le rappeler, nous sommes une jeune société de gestion. Nous avons obtenu notre agrément de l’Autorité des Marchés Financiers en mai dernier. Et Optimale est notre premier véhicule, que nous avons ouvert au public au mois de septembre.

La philosophie d’Optimale, c’est vraiment celle d’une foncière patrimoniale. Nous avons souhaité ouvrir et faire accéder au public. Qu’est-ce que la philosophie d’une foncière patrimoniale ? C’est d’une part que les fondateurs de la société de gestion sont extrêmement impliqués et investis dans le fonds. Puisque nous avons décidé d’injecter jusqu’à 20 millions d’euros pour souscrire aux premières augmentations de capital du fonds. Tout ceci pour permettre l’amorçage du fonds d’acquérir les premiers actifs. C’est quelque chose d’assez singulier dans le monde des SCPI d’avoir des fondateurs de la société de gestion qui sont impliqués à ce point-là dans leur fonds.

Le deuxième point important, c’est que nous sommes sur une stratégie qui est extrêmement défensive. Ce qui veut dire que nous avons une stratégie qui est très prudente, vraiment focalisée, évidemment, sur la préservation du capital investi. C’est le minimum que nous puissions proposer aux investisseurs, mais c’est vraiment la résilience des flux et des loyers. C’est ce qui guide notre stratégie d’investissement, avant même la recherche de plus-value.

Le troisième point qui me paraît important de souligner dans notre philosophie, c’est que nous avons une vision qui est très long terme. Je rappelle toujours la philosophie d’une foncière patrimoniale. Donc nous accordons une extrême importance à la prospective, et notamment à prospective et à l’analyse macroéconomique. Cela peut être un peu contre intuitif pour un fonds immobilier, mais c’est vrai que l’analyse économique est quelque chose de très présent dans notre attitude.

Et dernier élément, c’est le caractère très pragmatique, c’est-à-dire que nous n’avons pas d’allocation sectorielle prédéfinie. Nous recevons énormément de dossiers et nous regardons chaque actif un par un. Nous les refusons ou nous les sélectionnons pour les qualités intrinsèques de chaque dossier.

Donc: implication forte des dirigeants, une stratégie très défensive et prudente, une analyse très long terme et une analyse et une approche très pragmatique de l’investissement.

Il y a une volonté de démarrage de la SCPI, avec une sincérité dans vos propos avec à la fois cette partie analyse des acquisitions. C’est un élément qui est important. Investir en SCPI est un investissement sur le long terme. Et pour un investisseur immobilier, là où l’histoire démarre, c’est lors de l’acquisition.

Cette stratégie d’investissement, concrètement, vous avez commencé à en dire des éléments. Dans votre méthodologie de sélection, c’est toutes classes d’actifs, tous secteurs géographiques ? C’est quoi dans les grandes lignes, et si vous avez aussi éventuellement déjà réalisé de premières acquisitions ?

Vous ne l’avez pas encore mentionné, mais en ce qui concerne l’analyse économique, nous avons un “chef économiste”. C’est vrai que c’est assez contre intuitif pour une SCPI. C’est plutôt un rôle que nous voyons dans les fonds d’actions ou les fonds obligataires.

Cette dimension économique est importante lorsque nous investissons sur 20 ans ou 30 ans. Nous avons besoin de se poser des questions. Qu’est-ce qui va marcher ? Surtout dans la période actuelle, comment est-ce que les modes de consommations vont évoluer ? Comment est-ce que les usages vont évoluer ?

Nous nous sommes donc adjoint les services de Nicolas Bouzou, qui est un économiste que probablement beaucoup d’entre vous connaissent. Nous passons beaucoup de temps à échanger sur : comment est-ce que les choses vont évoluer à l’avenir. C’est vraiment difficile de se projeter, mais cela participe à cette méthodologie de forger des convictions sur ce qui va marcher demain.

Nous avons cette grille d’analyse économique que nous appliquons, d’une part aux locataires, mais également aux actifs. Est-ce que c’est plutôt le centre-ville, la périphérie ? Aujourd’hui, il y a énormément de réflexion sur les bureaux. C’est vraiment quelque chose qui très prépondérant, même si nous achetons de l’immobilier.

En ce qui concerna l’allocation sectorielle, il n’y en a pas. Nous pouvons avoir des billets conjoncturels. Par exemple, aujourd’hui nous sommes très prudents sur les bureaux. Non pas, parce que nous pensons que les bureaux vont disparaître. Mais nous pensons qu’il y a à court terme, des pressions déflationnistes assez fortes, qui va avoir lors des renouvellements de baux, des négociations. Il va y avoir un peu de vacances. Nous voyons que les volumes sont en train de chuter. Donc, nous estimons qu’il y aura probablement de meilleures affaires à faire dans les 12 mois sur le bureau que tout de suite. Mais nous pouvons investir dans toutes les classes d’actifs, que ce soit du bureau – même si encore une fois, conjoncturellement nous faisons attention – les commerces, l’immobilier de santé, la logistique, l’activité. Rien ne nous interdit d’ailleurs de faire du logement. Nous pouvons faire à peu près tout ce que nous souhaitons dans ce fonds, à partir du moment où cela répond à notre stratégie de résilience, de génération de flux. C’est vraiment ce qui guide la réflexion.

Avec la taille en revanche, nous sommes sur des actifs qui sont plutôt de taille moyenne, entre 1 et 5 millions d’euros. C’est vraiment notre zone de prédilection. Encore une fois, c’est dans cette logique de foncière patrimoniale. Nous n’avons pas pour vocation à acheter de gros ensembles, et nous sommes sur des actifs de petite taille, que nous arrivons à bien appréhender les enjeux, le contexte.

Et dernier élément, c’est que nous investissons exclusivement en France. Tout simplement, parce que ce segment de marché sur lequel nous sommes est un marché qui est extrêmement profond. Et que nous avons très largement de quoi faire en France et dans nos régions. Par ailleurs, dans un moment où nos territoires ont bien besoin que l’épargne des Français soit redirigée, irrigués dans ces régions.

Voilà, c’est un fonds 100 % Made in France, plutôt de petits tickets entre 1 et 5 millions, et pas de répartition sectorielle, donc une liberté d’action.

Ensuite pour répondre à la question sur les premières acquisitions, où à ce stade le fonds à deux actifs. Nous avons acheté un premier actif dans la distribution alimentaire, qui est une thématique que nous aimons beaucoup. Nous ne sommes pas les seuls, mais c’est vrai que c’est une thématique que nous aimons beaucoup, notamment dans le contexte actuel, parce que c’est évidemment un support et un format extrêmement résilient. Et donc, nous avons acheté les murs d’une enseigne d’alimentaire discount dans la métropole bordelaise. Nous avons d’ailleurs, un billet assez fort pour le discount qui est aujourd’hui quelque chose qui fonctionne bien compte tenu des problématiques de pouvoir d’achat que peuvent rencontrer beaucoup de nos concitoyens. Nous pouvons dire que discount et l’alimentaire sont un cocktail que nous aimons bien.

Nous avons acheté un deuxième actif loué à travers un bail de neuf ans ferme à la Chambre des métiers et de l’artisanat des Landes, donc l’Etat. Nous sommes sur un petit volume. Nous sommes inférieurs à un million d’euros. Là, nous sommes sur un petit actif en pied d’immeuble qui sert de locaux d’accueil pour les PME et les TPE, c’est ce que fait une Chambre des métiers. Elle aide la création et le développement des TPE et des PME. Cet actif est situé juste à la sortie de la nouvelle gare TGV de Dax. Ce sont les deux actifs que nous avons aujourd’hui en portefeuille.

Nous prévoyons de réaliser deux autres acquisitions d’ici la fin de l’année. Une acquisition toujours dans la distribution alimentaire et l’autre, un petit portefeuille de cellules de commerce de proximité où nous avons un claviste, un opticien, une épicerie bio et une enseigne de distribution et location de matériel médical. Ce sont deux actifs que nous avons dans le tuyau à très court terme pour un volume global d’environ sept millions d’euros. La finalisation de ces deux dossiers et des deux actifs que nous avons déjà en portefeuille amènerait le patrimoine global de la SCPI à environ 16 millions d’euros. C’est un volume qui nous parait relativement conséquent après quelques mois de lancement et qui permet tout de suite d’avoir une petite diversification, une dispersion du risque locatif.

En tout cas, nous voyons qu’il y a une dynamique forte au cœur des territoires français et au cœur des régions. Il est important de le souligner. Nous pensons que les Français et les Françaises sont de plus en plus soucieux et intéressés par le fait d'investir de manière locale, cette consommation locale qui est en train de revenir. Nous espérons que les locataires de votre SCPI s’inscriront à l’initiative J’aime mes locataires de MeilleureSCPI.com, pour faire consommer les épargnants chez leurs locataires. C’est important de le rappeler. C’est clairement au cœur du réacteur de la dynamique des dernières semaines.

Est-ce que vous avez une dernière bonne nouvelle à nous partager pour cette fin d’année. Quelles sont les dynamiques et la perspective en termes de performance pour votre SCPI pour la fin d’année 2020 ?

La bonne nouvelle, c’est les premières acquisitions se font notamment à travers de la collecte que nous avons réalisés, mais notamment sur cette capacité d’amorçage des fondateurs dont nous avons récemment parlé. Ces premières acquisitions nous permettent de tout de suite mettre en paiement un premier acompte sur le dividende de 1,15 euro. D’ailleurs, nous invitons tout le monde à aller sur notre site www.consultim-am.com. Nous avons mis à disposition notre première newsletter qui permet d’avoir une vision un peu plus précise des premières acquisitions. Nous avons des petites vidéos qui permettent de visualiser un peu ces actifs. Cette première distribution de 1,15 euros interviendra au mois de décembre au titre du mois de novembre.

Je rappelle juste que pour toute souscription jusqu’au 31 décembre, nous avons un délai de jouissance qui est réduit à deux mois. Et pour les souscriptions à partir du 1er janvier 2021, nous allons passer à un délai de jouissance de trois mois. Cela reste quand même des délais de jouissance qui sont dans la fourchette basse du marché.

Cette première distribution de 1,15 euro nous permet d’afficher un DVM annualisé légèrement supérieur à 5,50 %. Évidemment, cela ne veut pas dire grand-chose pour une première distribution.

Sachant que l’objectif, ce qui est marqué sur votre site, c’est un DVM entre 5 et 6 %.

Absolument !

Si nous prenons une hypothèse sur le long terme de 4,75 %, c’est une performance tout à fait tenable. Chez MeilleureSCPI nous aimons bien être prudents dans notre façon d’accompagner les épargnants.

C’est écrit dans notre note. C’est quelque chose que nous revendiquons. Nous nous fixons un objectif entre 5 et 6 %. Et aujourd’hui en tout cas, c’est clair que la première distribution est complètement dans la plaque, puisque nous sommes à 5,52 %. En tout cas, c’est l’objectif que nous nous fixons.

4,75 %, c’est très bien, mais pour notre part, notre objectif est de tenir cette promesse qui est de se situer entre 5 et 6 % dans la durée.

En tout cas, il y a une dynamique forte ! Les premiers dividendes qui sont versés grâce à ces premières acquisitions qui sont investies partout en France, toutes classes d’actifs avec cette logique qui est clairement différenciante.

Vous êtes en tout cas, l’un des premiers gérants à nous informer que vous avez un chef économiste au sein de votre société.

C’est très utile.

Oui, je pense que c’est important de pouvoir anticiper. L’immobilier n’est pas figé dans le temps, contrairement à ce que nous le croyons. Il évolue, et c’est important d’accompagner les locataires et les grandes tendances en anticipant. C’est le rôle généralement des économistes.

Je le rappelle, vous êtes Andras Boros. Vous être le Président de Consultim AM, une nouvelle société de gestion qui a lancé la nouvelle SCPI Optimale.

Pour ceux et celles qui le souhaitent, vous pouvez vous rendre sur MeilleureSCPI.com pour avoir toutes les informations.

À très bientôt sur MeilleureSCPI.com

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