Les valeurs IFI des parts de SCPI : Comprendre l’essentiel en 2025

L’IFI, un impôt spécifique au patrimoine immobilier

Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF. Il s’applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. Les parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) entrent pleinement dans le champ d’application de cet impôt, au prorata de leur valeur représentative des actifs immobiliers.

Contrairement à d'autres placements, les SCPI présentent certains paramètres dans leur évaluation au titre de l’IFI, car leur valeur dépend de plusieurs paramètres : la valorisation des actifs, l’endettement, la trésorerie… 

Fonctionnement de l’IFI : barème, personnes et biens concernés

Qui est concerné par l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?

L’IFI s’applique aux personnes physiques résidant fiscalement en France et disposant d’un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.

• Les personnes domiciliées en France sont imposées sur l’ensemble de leurs biens immobiliers situés en France et à l’étranger.
• Les personnes non résidentes sont imposées uniquement sur leurs biens situés en France.

L’IFI est un impôt individuel, mais il s’applique à l’ensemble du foyer fiscal, incluant le conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire, ainsi que les enfants mineurs à charge.

Quels sont les biens imposables à l’IFI ?

L’IFI concerne les biens et droits immobiliers, détenus en direct ou indirectement via des structures comme les SCPI, SCI ou OPCI. Voici les principales catégories de biens concernés :

• Immeubles bâtis (résidences principales, secondaires, locatives)
• Terrains à bâtir
• Parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCPI, SCI, OPCI)
• Droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété selon les cas)

📌 Les placements financiers, comptes-titres, assurance-vie ou meubles ne sont pas concernés par l’IFI.

Barème IFI 2025 : les taux d’imposition

L’IFI est calculé selon un barème progressif par tranches, similaire à celui de l’ancien ISF, avec un seuil d’entrée à 1,3 million d’euros, mais une taxation à partir de 800 000 € (après abattement de 30 % sur la résidence principale).

Source : Code général des impôts, article 977 (2025)

🔎 Un plafonnement de l’IFI est possible si le total de l’IFI et des impôts sur les revenus dépasse 75 % des revenus de l’année précédente.

Exemple d’application du barème IFI

Un foyer fiscal disposant d’un patrimoine immobilier net taxable de 2 000 000 € paiera :

• 0,5 % sur 500 000 € (entre 800 001 € et 1 300 000 €) = 2 500 €
• 0,7 % sur 700 000 € (entre 1 300 001 € et 2 000 000 €) = 4 900 €

Soit un total d’IFI brut de 7 400 €, avant éventuelles réductions ou plafonnements.

Quelle valeur déclarer à l’IFI pour des parts de SCPI ?

La notion de « valeur IFI »

La valeur IFI correspond à la quote-part de la valeur de l’actif immobilier brut détenu par la SCPI, rapportée à chaque part. Cette valeur est transmise chaque année par la société de gestion, afin de permettre aux associés d’effectuer leur déclaration.

Elle est généralement inférieure à la valeur de retrait ou à la valeur de souscription des parts, car elle ne tient pas compte des liquidités, ni des dettes, ni des frais de gestion. Elle représente donc la part "immobilière pure" du patrimoine.

🔍 À noter : La société de gestion fournit cette information dans l’avis annuel d’imposition (IFU) ou via l’extranet associé.

Exemple concret : calcul de l’IFI avec une SCPI

Prenons l’exemple d’un investisseur qui détient 150 parts d’une SCPI dont la valeur IFI communiquée est de 220 € par part. Voici comment déterminer la base taxable :

• Nombre de parts détenues : 150
• Valeur IFI par part : 220 €
• Base taxable IFI : 150 x 220 = 33 000 €

Ce montant viendra s’ajouter à l’ensemble des autres actifs immobiliers déclarés pour déterminer si le seuil de 1,3 million d’euros est franchi.

Comment déclarer les parts de SCPI à l’IFI ?

Une déclaration à effectuer dans l’annexe n°2042-IFI

Les parts de SCPI doivent être déclarées dans le formulaire n°2042-IFI, en indiquant :

• Le nom de la SCPI
• Le nombre de parts détenues
• La valeur IFI par part
• Le montant total (nombre de parts x valeur IFI)

Ce montant vient s’ajouter aux autres biens immobiliers : biens détenus en direct, via des SCI, foncières cotées, etc.

Quid des SCPI à crédit ?

Lorsque l’investissement en SCPI est réalisé via un financement bancaire, le capital restant dû peut venir réduire la base taxable, sous réserve que le crédit soit bien affecté à l’acquisition des parts. Seule la quote-part correspondant au capital restant dû au 1er janvier de l’année concernée est déductible.

Pourquoi la valeur IFI est-elle souvent inférieure à la valeur de souscription ?

La valeur IFI repose uniquement sur la valeur brute des actifs immobiliers, sans tenir compte :

• Des liquidités disponibles
• Des dettes de la SCPI
• Des autres actifs non immobiliers (placements financiers)

Cela permet de ne déclarer que la partie réellement immobilière de l’investissement. Le taux de représentation immobilière, souvent compris entre 85 % et 95 %, reflète cette part dans la valeur totale.

Conclusion : une transparence croissante sur les valeurs IFI

Face à la complexification de la fiscalité patrimoniale, les sociétés de gestion de SCPI renforcent leur communication autour des valeurs IFI. Cela contribue à une meilleure lisibilité pour les investisseurs, tout en facilitant la déclaration.

Avec des outils comme l’IFU, l’extranet ou les bulletins d'information, les associés disposent désormais de toutes les données nécessaires pour remplir leur déclaration avec précision. Les valeurs IFI des SCPI sont également disponibles depuis l’interface Monujo, permettant aux investisseurs de préparer sereinement leur déclaration IFI 2025. Dans une logique de gestion patrimoniale globale, il peut être judicieux d'intégrer l’impact de l’IFI dans le calcul du rendement net après fiscalité.

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