Investissement et calcul rentabilité investissement locatif

Vous prévoyez de réaliser un investissement locatif ? Vous souhaitez conjuguer régularité et rendement ? Si l’immobilier est par définition un investissement aux risques maîtrisés*, il est important d'en mesurer les éventuels aléas et notamment de connaître la rentabilité locative réelle de votre investissement. Le calcul de la rentabilité locative est donc une étape déterminante pour l'investisseur.

*Tout investissement comporte des risques. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Qu'est-ce que la rentabilité locative d'un bien immobilier ?

Définition

Lors d'un investissement immobilier locatif, rares sont les investisseurs qui prennent le temps de calculer leur rentabilité locative et en particulier une rentabilité finale (net de toutes les charges). C’est l’indicateur financier principal à prendre en compte dans le cadre d'une opération d'investissement immobilier. Appelé taux de rendement, rendement de l’investissement, rentabilité potentielle, rentabilité nette, rentabilité brute. Autant de définitions et de jargonnages qui rendent difficile la comparaison. Toutefois, pour avoir une bonne rentabilité, il faut l’étudier avec un angle investisseur en passant par le calcul de la rentabilité locative. Un investissement locatif doit donc être étudié avec une vision d'investisseur (produits : loyers versus charges : locatives, travaux, impôt foncier, etc.) sur le prix d'acquisition.

En immobilier, le terme « rentabilité locative » est synonyme de rendement immobilier (pourcentage annuel).

Comment calculer la rentabilité locative ?

La rentabilité locative brute

Le calcul est très simple à réaliser : il suffit de prendre la somme des loyers perçus sur une année (le loyer mensuel (revenus locatifs) que vous percevez multiplié par 12) et de la diviser par le prix total d'acquisition (frais de notaire, d'agences et travaux inclus).

Exemple :

• Loyer mensuel brut (hors charges du locataire) = 600 €
• Loyer annuel brut = 12 x 600 € = 7 200 €
• Prix d’achat du bien immobilier = 150 000 €
• Frais d’achat (frais de notaires / droits d'enregistrements / agence immobilière) = 20 000 €
• Prix d’achat total = 150 000 € + 20 000 € = 170 000 €
• Rentabilité locative brute = loyer annuel / prix d’achat total x 100 = 7 200 € / 170 000 € x 100 = 4,24 %

La rentabilité locative brute est donc de 4,24 %. Cependant, ce résultat ne permet pas d’obtenir la valeur réelle des gains. Certains critères ne sont pas pris en compte, le résultat n’est donc pas représentatif de la réalité de la performance immobilière. En effet, les frais à la charge du bailleur tels que : les charges de l'immeuble (qui incombent au propriétaire, par exemple le ravalement, l'ascenseur, la réfection des parties communes...), la taxe foncière, les frais de syndic ne sont pas pris en compte.

Nous allons donc voir comment calculer le rendement net avec une appréciation plus fine des gains réels.

La rentabilité locative nette

Pour calculer un rendement locatif net, il convient de distinguer les charges qui incombent aux bailleurs (charges non récupérables : frais et charges de copropriété, gestion locative…) et celles qui sont à la charge du locataire (charges récupérables). 

Cette liste n'est pas exhaustive et d’autres frais peuvent également intervenir en fonction des biens immobiliers.

Le calcul de la rentabilité locative nette s'établit de la façon suivante : il faut prendre la somme des loyers perçus sur un an (le loyer mensuel que vous percevez multiplié par 12), soustrait de l'ensemble des frais listés ci-dessus et diviser le résultat par le prix total d'acquisition (frais de notaire, d'agences et travaux inclus).

Exemple de calcul de rentabilité locative nette :

• Loyer mensuel brut (hors charges du locataire) = 600 €
• Loyer annuel brut = 12 x 600 € = 7 200 €
• Charges et frais divers annuels = 1 200 €
• Prix d’achat du bien immobilier = 150 000 €
• Frais d’achat (frais de notaires / agence immobilière) = 20 000 €
• Prix d’achat total = 150 000 € + 20 000 € = 170 000 €
• Rentabilité locative nette = (loyer annuel – charges et frais divers) / prix d’achat total x 100 = (7 200 € – 1 200 €) / 170 000 € x 100 = 3,53 %

On constate de façon très claire que le rendement brut s’éloigne du rendement net. En effet, dans cet exemple il y a une différence de 17 %, ce qui n’est pas négligeable.

Attention, cet exemple est à adapter à chaque projet d’investissement et le niveau du rendement dépend directement du montant des « charges et frais divers » engagés.

En 2024, plusieurs évolutions réglementaires et économiques peuvent impacter la rentabilité des investissements locatifs :

• Réformes fiscales : La nouvelle loi de finances 2024 a introduit des modifications sur la déduction des charges foncières, ce qui peut influencer la rentabilité nette des investissements locatifs.
• Évolution des taux d'intérêt : Avec les taux d'intérêt en légère hausse, les coûts d'emprunt peuvent augmenter, affectant le calcul de rentabilité brute et nette.
• Marché immobilier dynamique : Certaines villes connaissent une hausse des prix de l'immobilier, ce qui peut augmenter le prix d'achat total et influer sur le rendement attendu.
• Normes environnementales : L'obligation de rénovation énergétique des bâtiments anciens peut engendrer des coûts supplémentaires mais aussi valoriser les biens respectant ces nouvelles normes.

Ces éléments doivent être pris en compte lors du calcul de la rentabilité locative pour s'assurer d'une évaluation précise et actuelle.

Avantages et inconvénients de la rentabilité locative

Avantages :

• Simplicité : Facile à mettre en œuvre
• Discipline financière
• Accessibilité pour les petits budgets
• Réduction du risque de mauvais timing
• Lissage du coût d'achat des actifs
• Convient aux investisseurs débutants

Inconvénients :

• Rendement potentiellement inférieur
• Frais de transaction
• Manque d'opportunités à court terme
• Nécessite une approche à long terme
• Peut ne pas être adapté à tous les profils

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