SCPI : la tentation de l’immobilier européen

De nombreux gestionnaires de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) investissent en Europe. Le placement peut alors se faire dans la zone Euro ou en dehors. L’objectif est de trouver des actifs dont la rentabilité sera supérieure à celle de la France. Cette stratégie va leur permettre d’être plus résilients face à la pandémie de la Covid-19. 

L’immobilier européen : des conditions d’investissement favorables

Depuis plusieurs années, les SCPI collectent des montants importants : 6 milliards d’euros en 2017*, 5,11 milliards d’euros en 2018* et 8,6 milliards d’euros en 2019*. Cette tendance s’est poursuivie en 2020 : au premier trimestre les SCPI ont collecté 2,56 milliards d’euros*, un chiffre en progression de 24 %* par rapport au premier trimestre 2019.

Plusieurs gestionnaires de SCPI ont fait le choix d’investir en Europe (dans et hors zone Euro).  Investir en Europe permet au gestionnaire du fonds de se positionner sur des marchés immobiliers avec une concurrence inférieure au marché français et souvent plus rémunérateurs. 

Une législation souvent plus favorable 

A l’étranger, la législation des baux commerciaux est souvent plus favorable qu’en France pour l’investisseur. Par exemple, il existe des baux à très longs termes (plus de 20 ans) sur certains secteurs spécifiques comme l’hôtellerie. Cette spécificité permet de sécuriser les loyers.  L’investisseur peut aussi mettre la totalité des dépenses (y compris celles de grosses réparations) à la charge de son locataire, ce qui permet d’améliorer le rendement locatif. Cette répartition est interdite en France depuis la Loi Pinel, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014.

Investir en Europe : une fiscalité attractive pour les porteurs de parts

Les revenus fonciers sont, en théorie, imposables à la fois dans le lieu de situation de l’immeuble et en France. Des conventions fiscales conclues entre la plupart des États visent à éviter cette double imposition. La méthode la plus courante est celle du « taux effectif ». Pour préserver la progressivité de l’impôt sur le revenu, l’administration fiscale française applique un mécanisme permettant d’augmenter le Taux Marginal d’Imposition (TMI) de l’associé sans pour autant taxer les revenus étrangers

Certaines conventions prévoient l’application de la méthode dite du « crédit d’impôt ». Les revenus fonciers sont alors imposés en France puis la double imposition est neutralisée par l’application d’un crédit d’impôt le plus souvent égal à l’impôt français. 

À noter :

L’associé sort gagnant car la fiscalité étrangère sur les loyers est souvent plus favorable que celle appliquée en France. De plus, les revenus fonciers issus de biens détenus à l’étranger sont exonérés de prélèvements sociaux (17,2%). 

Les SCPI internationales plus résilientes face au Covid-19 

En raison de la multiplicité des locataires et des actifs immobiliers, les SCPI Européenne bénéficient d’une mutualisation des risques. Cette mutualisation est accrue lorsque la société détient des biens immobiliers répartis dans différents pays. En 2019, 33% des fonds investis par les SCPI l’ont été à l’étranger. Ce taux était de 27 % en 2018 et de 30 % en 2017 (Source : MeilleureSCPI.com). 

*Source : Aspim (Association des sociétés de placement immobilier)