Face au risque obligataire, les SCPI bien placées

Si la hausse des taux obligataires peut entraîner une baisse de la valeur des actifs et notamment des SCPI, plusieurs facteurs feront que la pierre-papier s’en sortira mieux que d’autres placements en 2017.

Les observateurs l'annoncent depuis plusieurs mois : la remontée des taux pourrait avoir lieu cette année à l'image du mouvement amorcé par la Réserve Fédérale Américaine. Quelles conséquences cela pourrait-il avoir sur l’économie et, en particulier, sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ?

Gare au risque obligataire

Un chiffre pour commencer, 200 milliards d’euros : c’est le montant de dette que l’Etat français s’apprête à lever sur l’année. Ce programme a démarré en fanfare, début janvier, avec un premier emprunt de 10 milliards. Pourquoi tant d’empressement ? Le calcul de Bercy est clair. La France émet aujourd’hui à 0,77% et les experts parient plutôt sur des taux proches de 2% d’ici décembre 2017. Du simple au double !

Cette remontée des taux obligataires s’accompagne d’un rattrapage des taux immobiliers. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, en décembre 2016, les taux des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 1,34 %, en moyenne, contre 1,31% au mois de novembre. Cela peut sembler faible de prime abord, mais il faut bien comprendre que cette situation est inédite depuis un an et demi.

On constate aujourd'hui que les politiques de facilitation bancaire (quantitative easing) des banques centrales ont créé les conditions d’une nouvelle crise financière. Elles ont injecté dans l’économie des centaines de milliards depuis 2008, en achetant des obligations d’Etat. En conséquence, le rendement des obligations a baissé, les investisseurs se sont donc orientés vers des actifs à plus haut risque. Parallèlement, le ralentissement de la croissance mondiale n’a pas été correctement anticipé. Résultat, les marchés sont devenus très volatiles. La réaction des banques centrales est tardive et une remontée brutale des taux pourrait asphyxier l’économie et mettre à genoux certains pays devenus accrocs à la dette. C’est dans ce contexte de risque obligataire qu’il faut examiner la valeur de chaque actif un à un.

Hausse des taux, baisse des actifs

En cas de hausse sensible des taux, un grand nombre de classes d'actifs verrontt leurs valeurs baisser. C’est d’abord vrai pour les obligations. Les fonds obligataires qui détiennent des obligations anciennes, moins rentables que celles récemment émises, verraient leur valeur mécaniquement se dégrader car ils ne peuvent s’aligner sur les nouveaux rendements proposés. Dès lors, certains placements comme l’assurance vie risquent de perdre de leur attractivité voire d’être bloqués.

Anticipant une possible remontée des taux, le gouvernement a récemment fait passer la loi Sapin 2 qui autorise le Haut conseil de stabilité financière à « suspendre, retarder ou limiter temporairement, pour tout ou partie du portefeuille, le paiement des valeurs de rachat, la faculté d’arbitrages ou le versement d’avances sur contrat ». Concrètement, en cas de retraits massifs, votre contrat d’assurance vie serait verrouillé.

Quel impact sur les SCPI ?

De même les SCPI pourraient, comme tout fonds immobilier, être impactées indirectement par une remontée des taux d'intérêts. L'objectif de ce tupe de politique monétaire est d'éviter une surchauffe de l'activité en rendemnt le levier par endettement plus couteux et donc plus contraignant. La décélération des investissements, de la demande, conduirait en principe à une stabilisation voire une baisse des prix des actifs. Les SCPI pourraient donc voir la valeur de leur patrimoine immobilier et, donc, celle de leur prix de part pourrait baisser. A loyers constants, c’est en effet le seul moyen de maintenir un rendement acceptable pour les épargnants.

• Premièrement, les SCPI de rendement continueront d’investir. Rappelons que les SCPI ont continué d’investir après la crise de Lehman Brothers en 2008 dans de très bonnes conditions.
• Deuxièmement, les loyers peuvent évoluer progressivement à la hausse car ils sont indexés sur l’inflation. Or, la remontée des taux conjuguée à l’augmentation du prix des matières premières va se traduire par un retour de l’inflation, même si celle-ci reste modéré. Dès lors, le rendement brut des SCPI devrait continuer d’augmenter.
• Troisièmement, la combinaison d’une politique d’acquisition active de la part des SCPI et d’une hausse des loyers va avoir un impact positif sur les taux de rendement immobilier d’acquisition. L’attractivité des SCPI par rapport aux autres placements n’en sera que meilleure.

Les avantages de la pierre-papier toujours intacts

La pierre fait toujours figure de refuge mais, en période d’incertitude électorale, il ne fait pas toujours bon mettre tous ses œufs dans le même panier. Les épargnants seront donc sans doute nombreux à se détourner, du moins temporairement des divers dispositifs fiscaux qui existent dans le neuf ou dans l’ancien.

Dès lors, les SCPI de rendement proposent une alternative plus que séduisante. Ce d’autant que ses avantages restent intacts : un ticket d’entrée abordable (à partir de 5 000 €), une gestion ultra-simple, un patrimoine immobilier diversifié et une mutualisation du risque entre les associés. A ces quatre atouts s’ajoute un cinquième : la liquidité. Si on a longtemps pu faire le reproche à la pierre-papier d’être moins liquide que d’autres placements, c’est de moins en moins vrai aujourd’hui, avec un marché bien organisé. Les modifications apportées par la loi Sapin 2 sont là pour en témoigner.