Placement immobilier : comment échapper à l’IFI ?

Plus que jamais, la pierre demeure le premier choix d’investissement des Français. Mais avec l’arrivée de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), la facture s’annonce salée pour les particuliers. Heureusement qu’il existe quelques solutions pour échapper à l’IFI.

Le crowdfunding immobilier 

Le crowdfunding immobilier séduit de plus en plus les épargnants. Rappelons que cela consiste au financement de projets de promotions immobilières. Ce qui représente une opération financière et non immobilière, donc une manière de contourner l’IFI. 

Sur le plan fiscal, le crowdfunding immobilier est soumis au régime de prélèvement forfaitaire unique dit « flat tax » depuis le 1er janvier 2018. Concrètement, les gains sont imposés à hauteur de 30 %, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu fixe et 17,2 % de prélèvements sociaux. Les contribuables ont également la possibilité d’opter pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

En pratique, le particulier avance une partie des fonds aux promoteurs, une mise initiale qui sera remboursée à l’échéance du projet. Le placement initial est ainsi assorti des intérêts perçus tout au long de la période de souscription. Le rendement prévisionnel du marché du crowdfunding est de 9,7 % annuel selon le baromètre semestriel de Fundimmo et HelloCrowdfunding. Il varie toutefois suivant la typologie des projets financés : résidentiels, aménagement, marchands de biens, etc. Pour accéder à ce type d’investissement, les particuliers doivent se rendre sur une plateforme dédiée crowdfunding.

Le conseil MeilleureSCPI.com : Attention au risque de perte en capital qui est très important sur ce type d'investissement. 

Les fonds de capital immobilier

Les investisseurs français peuvent également se tourner vers les fonds de capital immobilier pour échapper à l’IFI. Il s’agit cette fois-ci de financer des opérations de construction ou de transformation d’immeubles ou de marchand de biens. Une fois les actifs immobiliers revalorisés et repositionnés sur le marché, leur revente génère une plus-value potentielle. A titre d’exemple, chez Horizon AM, le taux de rendement interne (TRI) pour le fonds Performance Pierre 4 est de 6 % net annuel. Pour rappel, Horizon Asset Management est un spécialiste de l’immobilier non coté en France et en Allemagne.

Comme il s’agit d’une opération financière avant tout, les fonds placés sont exclus de l’assiette de l’IFI. Les fonds de capital immobilier donnent accès à diverses solutions, comme une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 18 % des sommes investies. Par ailleurs, la plupart des solutions sont éligibles au dispositif PEA ou PEA-PME, ouvrant droit à une exonération d’impôt sur les plus-values pour une détention supérieure à 5 ans.

Le conseil MeilleureSCPI.com : Attention à bien regarder l'historique des performances sur des fonds similaires. Il est important également les conditions de sorties.

La nue-propriété en SCPI

Si l’investissement en SCPI est déjà bien connu, l’investissement en démembrement de parts de SCPI est encore peu connu. C’est pourtant une solution idéale pour les particuliers fortement soumis à l’IFI. Il s’agit d’un investissement à long terme permettant de renoncer durant une période prédéterminée aux revenus des parts. Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire est donc exempté d’impôt sur le revenu et de la contribution sociale. Et il ne déclarera pas la valeur de ses parts pour la durée du démembrement.

C’est au terme du contrat que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. Il sera alors soumis à l’impôt sur le revenu par rapport aux revenus fonciers perçus ainsi qu’à l’IFI, si son patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros.

Outre l’avantage sur la fiscalité, acquérir des parts de SCPI en nue-propriété permet de profiter d’une réduction de l’ordre de 20 % à 35 % sur le prix d’acquisition des parts. Le gain immédiat est donc relatif à la réduction du prix des parts aux moments de la souscription. A la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et perçoit un rendement annualisé oscillant entre 4 et 5 % net de frais de gestion.

Le conseil MeilleureSCPI.com : Attention à la liquidité des parts pendant la période de démembrement.