Anne Duperche-Rabant : Edissimmo Interview

Interview Anne Duperche-Rabant

MeilleureSCPI.com à interviewé Anne Duperche-Rabant, gérante de la SCPI de rendement Edissimmo, d'Amundi Immobilier.

Présentation d’Edissimmo, SCPI à capital variable gérée par Amundi Immobilier

Edissimmo, créée en 1986, est l’une des plus anciennes et plus importantes SCPI classique diversifiée du marché, investie en immobilier d’entreprise. Au 31 décembre 2012, les expertises de ses actifs représentent plus de 1,4 milliard d’euros avec 88 immeubles, 279 locataires et près de 47 000 porteurs de parts.

Les dernières acquisitions ont porté sur des actifs récents ou neufs, de taille importante, situés essentiellement à Paris et en Ile-de-France, alors que sont cédés les immeubles anciens et de taille plus petite.

Qu’est-ce qui la distingue des autres SCPI gérées par Amundi Immobilier ?

Amundi Immobilier gère notamment 4 SCPI classiques diversifiées, dont 2 à capital fixe (Génépierre et Géné-Entreprise), 2 à capital variable (Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimmo) ainsi qu’une SCPI investie en immobilier de commerce, Gemmeo Commerce. Edissimmo se distingue par sa taille et la capacité de diversifier son patrimoine en France, dans les grandes métropoles régionales et sur plusieurs autres classes d’actifs immobiliers comme le commerce, l’hôtellerie et la logistique.

Pouvez-vous nous expliquer la raison du passage du capital fixe au capital variable de la SCPI Edissimmo ?

Cette transformation présente plusieurs avantages :

• les investisseurs peuvent maintenant souscrire des parts de la SCPI à tout moment et à prix connu à l’avance, sans attendre l’ouverture d’une augmentation de capital
• la collecte se fait tout au long de l’année, ce qui nous permet d’être en totale en adéquation avec le marché et de procéder à des investissements au fil de l’eau, sans décalage avec la collecte. Les retraits sont également possibles du moment qu’il existe une contrepartie.

Un autre point important concerne la fluidité du marché des parts, qui n’est plus lié à l’offre et à la demande, mais à la valeur immobilière de la SCPI, puisque le prix de souscription est basé sur les expertises du patrimoine.

Pouvons-nous en savoir un peu plus sur les acquisitions réalisées par Edissimmo au cours du dernier trimestre de l’année 2012 ?

La SCPI a fait 5 acquisitions avec un rendement immobilier moyen de 6,3% actes-en-mains sur le dernier trimestre 2012, suite à l’augmentation de capital clôturée en juin 2012 et les premières souscriptions depuis la transformation d’Edissimmo en capital variable :

• À Levallois Perret, « Le Rivay » (indivision à 50 %), occupé en totalité par un institut de sondage. Cet immeuble de bureaux d’une surface totale de 5 400 m² a été rénové en 2008.
• Le Riva (indivision à 50 %), immeuble d’une surface de 6 924 m² et doté de 160 places de parking, situé sur l’Ile de la Jatte à Neuilly-sur-Seine (92) et loué en totalité à un laboratoire pharmaceutique pour une durée de 9 ans fermes. Cet ensemble est un immeuble de «type campus» réhabilité avant l’arrivée du locataire.
• À Bobigny, l’immeuble "Papillon", ensemble de bureaux acquis en vente en l’état futur d’achèvement (indivision à 34 %), de 13 500 m² et 190 places de parking, avec une livraison prévue en 2015. Il est loué à une collectivité territoriale.
• Axium à Issy-les-Moulineaux, (indivision à 33%) est un immeuble multi-locataires de bon standing situé à proximité des transports dans une zone tertiaire reconnue.

Enfin, Edissimmo a acquis un entrepôt neuf classe A certifié (HQE) d’environ 33 000 m², loué à une entreprise spécialisée dans l’équipement sportif et situé à proximité du parc d’activités commerciales de Mulhouse.

Pouvez-vous évoquer les points essentiels du dernier bulletin trimestriel, à savoir la collecte nette d’Edissimmo ainsi que la distribution prévisionnelle pour cette année 2013 ?

La collecte nette sur 2012 s’est élevée à 100 millions d’euros et au 1er trimestre 2013 à 26 millions d’euros. Compte tenu de la taille de la SCPI, ce montant est tout à fait raisonnable et nous permet d’investir progressivement.

L’objectif de distribution prévisionnelle reste stable à 11,50 € par part, sur la base du prix de souscription actuel de 225 € par part. Le taux de distribution prévisionnel s’établit donc à 5,1%. Rappelons toutefois que comme tout investissement de ce type, ni le revenu, ni le capital ne sont garantis.

La SCPI a récemment acquis le centre commercial de Chenove près de Dijon. D’autres acquisitions sont-elles envisagées par Edissimmo ?

La galerie commerciale de Chenove, au Sud de Dijon, a été acquise en indivision à 40 % Elle est située dans une zone en plein développement avec la création prévue de logements à proximité. Ce site rénové en 1999 compte environ 50 boutiques. Nous avons bien sûr d’autres projets en cours pour cette année, dans Paris intramuros, mais aussi en première couronne et en province.

Concernant les libérations, sont-elles compensées en terme de loyer par les relocations ?

Oui, nous analysons ces flux avec le TOF (taux d’occupation financier) qui intègre l’ensemble des éléments financiers : franchises, relocations, acquisitions, cessions. Par exemple, un immeuble vacant, qui impacte négativement le TOF, le fait remonter une fois ce dernier cédé.

Le taux d’occupation financier d’Edissimmo est en hausse au cours du dernier exercice et devrait encore s'améliorer avec les cessions et l’achèvement des restructurations de certains actifs. Enfin nous accordons également beaucoup d’importance au suivi de nos locataires et nous faisons tout pour les maintenir dans notre patrimoine.

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