Marché immobilier : pourquoi investir en Allemagne ?

Marché allemand : interview de R.Colombu, fondateur de Bolton IM

Raphaël Colombu, fondateur de Bolton Investment Management, a répondu aux questions de MeilleureSCPI.com. Dans cette interview, il présente le marché immobilier d'entreprise allemand, son fonctionnement, et ses performances. 

Bolton Investment Management 

Bolton Investment Management est une société de gestion immobilière, fondée en 2013, qui a axé son développement sur l'Allemagne. Depuis 2 ans, la société a accompagné ses clients sur le marché allemand, pour près de 150 M€. Elle offre des services indépendants et sur-mesure à ses clients.

Retrouvez la retranscription de la vidéo présentant le marché allemand par Raphaël Colombu

Présentez-nous votre société

"Boston Investment Management est une jeune SGP. Nous existons depuis deux ans et nous avons axé notre développement sur l’Allemagne, un marché dans lequel nous avons investi pour nos clients à peu près 150 millions d’Euros depuis 2 ans. Tout d’abord parce que les fondamentaux économiques sont robustes."

Pourquoi est-il intéressant d'investir en Allemagne ?

"Les prévisions de PIB et le taux de croissance en Allemagne sont plutôt bons.  En 2015, le taux de croissance a été de 1,7%. Il sera un peu moindre en 2016 avec 1,5%. Les prévisions pour 2017 sont à peu près de 1,5% aussi.

L’Allemagne représente 29% du PIB total de la zone Euro. C’est un pays dont le taux de chômage n’a cessé de diminuer depuis 2009. On arrive à un taux de chômage d’à peu près 4,5% en 2015. Donc on est dans une situation de plein emploi. 

C’est un marché équilibré, c’est un land avec différents landers donc c’est un marché fédéral équilibré sur plusieurs villes, qui est drivé bien sûr par les grands groupes que l’on connaît, comme les constructeurs automobiles, les grands groupes bancaires etc, mais aussi par une forte présence de PME, ce qu’on appelle le « Mittelstand » en Allemagne, qui drive l’économie allemande à travers des fortunes familiales, que l’on retrouve à Hambourg, Munich, mais aussi dans des villes comme Berlin ou Frankfort."

Comment fonctionne le marché de l'immobilier d'entreprise allemand ?

"Le marché immoblier allemand est divisé en plusieurs sous-marchés.

En fonction des différentes villes, il y a 7 marchés principaux, les trois premiers sont Munich, Berlin et Hambourg, qui regroupent à peu près la même taille que le marché d’Ile-de-France.

Puis après ce sont d’autres marchés principaux, il y en a 7 en tout. Donc après Berlin, Hambourg et Munich, on a Frankfort, Cologne, Düsseldorf et Stuttgart. Sachant que le 7ème marché le plus grand en Allemagne, ou plutôt le plus petit, est le marché de Cologne, et qui représente 2 fois la taille du marché de Lyon.

Après, chaque marché a ses spécificités. Comme on peut le retrouver un peu en France, et dans les marchés périphériques en Ile de France, Frankfort est un marché qui est drivé par les banques et la finance.

A Berlin, c’est surtout un marché qui est drivé bien sûr par l’administration et le gouvernement, mais depuis quelques années c’est un marché en plein essor, dû à la nouvelle économie.

On retrouve le groupe Rocket Internet, qui a son siège basé à Berlin, avec Zalando comme tête de pont, mais aussi le siège de Groupon et d’autres start-up dans ce siège de ces grands groupes-là, qui s’installent et se développent à Berlin.

Du coup beaucoup de banques et de cabinets d’avocats maintenant viennent s’installer à Berlin. On retrouve un marché plus diversifié à Düsseldorf, qui est drivé par les médias et le textile - la mode. Et puis, pour ce qui est de Stuttgart et Munich, bien sûr ils sont drivés par les constructeurs automobiles, pas que, des  groupes d’assurances, et tout ce qui est recherche et développement est aussi fortement basé à Munich."

Pourquoi le marché allemand est-il attractif au niveau des investissements ?

"Pour plusieurs raisons. Bien sûr parce que le taux de vacance est extrêmement faible en Allemagne, comparé au taux de vacance en France.

On a des loyers aussi, qui sont plus faibles que les loyers qu’on peut retrouver en Ile-de-France.

A titre de comparaison, les loyers en Allemagne sont calculés au prix par m2 par mois, le loyer le plus élevé est celui de Frankfort, on est à peu près à 38€ / m2 / mois, alors qu’à Paris, en moyenne, on est plutôt à 65€ en loyer prime. Donc il y a un vrai potentiel de croissance des loyers en Allemagne, notamment à Berlin où le loyer prime se situe aux alentours de 24€ / m2 / mois.

En ce qui concerne les rendements, là aussi, selon le secteur dans lequel on investit, que ce soit le bureau, la logistique ou le commerce, il y a des opportunités intéressantes. Les rendements en Allemagne ont été assez "flat" ces dernières années. On a connu une compression des taux, dû, bien sûr à l’accroissement des liquidités sur ces 2-3 dernières années, mais les rendements restent attractifs avec un rendement prime à Munich qui se situe aux alentours de 3,50 %alors qu’à Paris on est plutôt aux alentours de 3,25% – 3,30%.

Et puis selon les marchés, la profondeur des marchés, et le taux de vacances, le rendement prime s’échelonne entre 3,50 voire 4,50 – 4,75 pour les marchés les plus volatiles en Allemagne.  Donc aujourd’hui, il existe de réelles opportunités à investir sur le marché allemand, pour diversifier son portefeuille."