Qui contrôle et encadre les SCPI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) font appel à l’épargne des particuliers. Pour les protéger, le législateur encadre strictement le fonctionnement de la société qui gère les SCPI. Elle est contrôlée par plusieurs entités distinctes internes à la société, comme le conseil de surveillance, et externes comme l’Autorité des marchés financiers (AMF) ou l’expert immobilier. 

SCPI : le pouvoir de contrôle des associés 

Le pouvoir de contrôle des associés s’exerce via l’Assemblée Générale (AG) des associés. Une Assemblée Générale Ordinaire (AGO) doit être convoquée au moins une fois par an. Elle vote l’approbation des comptes et de la gestion. 

Elle désigne aussi les membres du conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et l’expert immobilier. Les délibérations sont valables si les 25 % des associés formant le capital social de la SCPI sont présents lors de l’AGO. Pour une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE), la présence de 50 % des épargnants est nécessaire.

À noter :

Un seul propriétaire pour chaque part est reconnu par la société de gestion. Si la part de SCPI est démembrée, le droit de vote appartient à l’usufruitier dans les AGO et au nu-propriétaire dans les AGE. Si la part est détenue en indivision, les indivisaires doivent se faire représenter par un seul d’entre eux (ou par un mandataire commun choisi parmi les associés de la SCPI). Si les parts sont logées dans un contrat d’assurance vie, l'assureur est le porteur de parts. Il a donc le droit de vote. 

SCPI : le contrôle d’organes extérieurs

Le contrôle des organes extérieurs s’exerce de plusieurs façons : 

• L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) est la première entité à encadrer une SCPI. C’est elle, en effet, qui lui délivre un visa d’agrément aux SCPI avant sa mise sur le marché.
   
• Le commissaire aux comptes de la SCPI. Elu par l’Assemblée Générale, il est chargé de vérifier (et de certifier) la régularité et la sincérité des comptes annuels de la SCPI.
   
• L’expert immobilier. Lui aussi élu par l’AG, il expertise le patrimoine de la SCPI tous les cinq ans. Pour les SCPI à capital variable, cette expertise permet d’ajuster la valeur de la part (elle est comprise à ±10 % de la valeur de reconstitution).
   
• Le dépositaire. Cette entité indépendante vérifie la régularité et la conformité des décisions prises. 

Les textes réglementant les SCPI 

Société civile, la SCPI est régie par les articles 1845 et suivants du Code civil. En tant que FIA (Fond d’Investissement Alternatif), la SCPI est régie par : les articles L. 214-86 et suivants du code monétaire et financier, les articles 422-189, le Règlement Général de l’AMF et l'instruction DOC-2019-04. Lui sont également applicables, le plan comptable des SCPI : règlement comptable n°2016-03 du 15 avril 2016 et le règlement de déontologie des SCPI et de leur société de gestion du 13 juin 2001.