Investissement locatif en direct : attention à la fiscalité locale !

L’investissement immobilier a toujours le vent en poupe auprès des Français. En quête de rentabilité, les investisseurs privilégient davantage les placements locatifs en direct, notamment en raison de la régularité de la location. Bien que le contexte actuel s’avère propice à un tel investissement, porter une attention particulière au préalable à la fiscalité locale est de rigueur.

Une fiscalité locale qui pèse sur le budget des Français

D’une manière générale, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt en France. En optant pour un investissement locatif, il est possible de profiter d’une déduction fiscale, en veillant à opter pour un régime en accord avec le placement en question. 

Une fiscalité encore trop élevée dans l’Hexagone

 Avec l’annonce de la suppression de la taxe d’habitation (TH), la majorité des Français se réjouissent de ne devoir plus que la taxe foncière. De prime abord, la fiscalité locale devrait diminuer pour les propriétaires occupants. Or, une étude de Meilleurtaux.com révèle que l'impôt local pèse toujours aussi lourd dans un investissement immobilier.

Poids de la fiscalité (taxe foncière + taxe d’habitation)

Sur une année, la taxe habitation oscillerait entre 493 € (Paris) et 1 430 € (Marseille) pour des mensualités respectives de 3 288 € et 969 € hors assurance. Quant à la taxe foncière annuelle, elle équivaut à 675 € et 1 026 €. Ce qui ramène la fiscalité locale à 1 168 € et 2 456 €, représentant entre 0,4 et 2,5 mensualités supplémentaires pour l’investisseur.

Malgré une disparité avérée de l’augmentation de la mensualité entre les villes françaises, le poids de la fiscalité demeure élevé en France. Elle représente d’ailleurs une part encore trop importante du budget des propriétaires. 

Corrélation entre taux d’intérêt et taxe

Bien que les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers affichent un niveau bas historique, le poids de la taxe est élevé proportionnellement aux prix du marché. Concrètement, le poids de la taxe locale fait grimper l’addition, dans la mesure où la taxe est plus importante quand le prix de l’immobilier est faible.

Le constat est tel que le rapport entre taxes et prix de l’immobilier fait grimper le taux de crédit réel de 1,70 % à 5 % suivant les villes. A l’exception de la capitale, les 19 grandes métropoles françaises voient leur taux d’intérêt revalorisé d’au moins 1 point.

Les données de Paris et Saint-Etienne reflètent parfaitement cette corrélation entre la taxe et le taux de crédit. Alors que le prix au m² à Paris est de 9 829 €, il chute à 1 407 € pour les Stéphanois. Sur 20 ans, le taux moyen hors assurance est respectivement de 1,40 % et 1,45 %, fiscalité non incluse. Du fait de la taxe, le taux réel passe alors à 1,70 % dans la capitale, contre 5 % à Saint-Etienne. 

Les impôts locaux représentent jusqu’à 4,5 mensualités de crédit

Les Français sont encore nombreux à ignorer le poids réel de la fiscalité dans le cadre d’une acquisition immobilière. Bien qu’un investissement en direct donne accès à divers dispositifs de défiscalisation, la taxe locale impacte sur le pouvoir d’achat des acquéreurs à crédit.

183 € supplémentaires, le poids mensuel de la fiscalité

En moyenne, la fiscalité locale représente 183 € supplémentaires par mois pour un ménage français. En d’autres termes, pour financer un achat immobilier, un foyer devra s’acquitter d’une mensualité augmentée une fois la taxe incluse. Cet excédent varie évidemment suivant la ville et le prix immobilier appliqué.

Alors que les Parisiens s’acquittent seulement de 97 € supplémentaires mensuels, fiscalité incluse, les Bordelais doivent payer 219 € de plus par mois. Dans la pratique, pour financer un bien de 70 m², un ménage parisien doit contracter un crédit et rembourser une mensualité hors assurance de 3 288 € sans taxe. Pour une même surface, la mensualité est de 1 571 € à Bordeaux.

En intégrant la fiscalité à la mensualité, cette dernière passe de 3 288 € à 3 385 € à Paris, contre 1 571 € à 1 790 € à Bordeaux. En nombre de mensualités supplémentaires, la taxe représente 0,4 mensualité annuelle supplémentaire pour un Parisien. Par contre, elle grimpe à 4,5 mensualités annuelles de plus à Saint-Etienne, contre seulement 1,7 mensualité à Bordeaux.   

Une fiscalité encore attrayante à Paris

Il en va de soi, la fiscalité locale demeure encore attractive dans la capitale. En calculant le nombre de mensualités payés en plus sur une année, il s’avère en effet que le poids de la fiscalité locale à Paris demeure assez faible. Toutefois, notons que les Parisiens doivent faire face à des prix de l’immobilier les plus élevés de l’Hexagone.

Le constat est alors accablant à Le Mans qui comptabilise une imposition locale représentant plus de trois mensualités supplémentaires, avec le mètre carré accessible à 1 792 €. Le bilan est similaire à Nîmes où la taxe locale représente 3,7 mensualités additionnelles, pour un prix au mètre carré de 2 226 €.

Tandis qu’à Nantes, la fiscalité locale représente deux mensualités supplémentaires sur une année, l’imposition équivaut à trois mensualités en plus à Angers. Or, le mètre carré est accessible respectivement à 3 434 € et à 2 225 €. Autrement dit, le prix immobilier influe de manière non négligeable sur le poids de la taxe des propriétaires.

Impact de l’exonération de taxe habitation sur l’impôt

Pour bon nombre d’investisseurs, l’annonce de la suppression de la taxe d’habitation a été perçue telle une véritable aubaine. Néanmoins, la taxe foncière représente encore plus d’un mois supplémentaire de crédit. Pour certains ménages, l’imposition locale affecte réellement leur pouvoir d’achat.

La taxe foncière équivaut à plus d’une mensualité de crédit

A priori, déduire la taxe d’habitation à l’imposition locale devrait être pleinement profitable aux investisseurs. Aussi, afin d’évaluer la quote-part de la taxe foncière pour un couple avec deux enfants, voici les éléments pris en compte dans le calcul :

• montant d’un bien de 70 m² au prix moyen enregistré en juillet 2018 pour chaque ville ;
• taux d’intérêt moyen consenti dans chaque ville indiquée pour un financement sur 20 ans ;
• montant de la taxe foncière en vigueur en 2017.

Pour les contribuables exemptés de la taxe d’habitation, l’imposition locale est réduite de manière non négligeable. A Paris, la taxe foncière représente une augmentation de 0,2 de la mensualité, soit 56 € en plus. Le poids de la taxe locale passe à 1,1 mensualité de crédit supplémentaire à Marseille, contre les 2,5 avec la taxe d’habitation incluse.

Fiscalité avantageuse pour l’investissement locatif en direct

Cette étude a ainsi permis de mesurer le poids de l’imposition locale sur le budget des ménages dans le cadre d’un investissement immobilier. D’un point de vue général, en finançant une acquisition immobilière à crédit, un ménage doit rembourser au moins une mensualité supplémentaire du fait de la taxe locale.

Par ailleurs, pour les candidats acquéreur en immobilier locatif en direct, l’imposition locale n’affectera que modérément leur investissement. En effet, la majeure partie des frais liés à l’investissement immobilier est payée à l’achat. Droits de mutation, travaux éventuels d’avant location ou encore les frais de notaire sont réglés à l’achat.

De plus, l’immobilier locatif présente l’atout certain de générer des revenus supplémentaires. En d’autres termes, ces mêmes revenus faciliteront le règlement des mensualités tout au long du remboursement du crédit.

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