Interview de Anne Schwartz pour Paref Gestion

MeilleureSCPI.com a échangé avec Anne Schwartz, Directrice Générale de la société de gestion Paref Gestion. Un échange pour faire le point avec elle sur le confinement du point de vue opérationnel, l’impact sur le marché immobilier et notamment sur les fonds.

Paref Gestion : confinement, impacts et perspectives pour les SCPI gérées

Retrouvez la transcription de l’interview Anne Schwartz pour les SCPI gérées par Paref Gestion

Comment s’est passé le confinement pour les équipes de Paref Gestion ?

Le confinement a été une situation inédite pour tout le monde, mais il s’est bien passé. Dès les premières annonces du confinement, nous avons pris les mesures nécessaires pour protéger nos collaborateurs et nos partenaires avec la généralisation du télétravail. Nous sommes restés mobilisés afin de garantir la poursuite de nos activités et des services auprès de nos associés. Pour rappel, Paref Gestion compte aujourd’hui 20 000 associés qui nous ont fait confiance, 700 partenaires et 1 500 locataires. Depuis le début du confinement, nous assurons ainsi la continuité de la gestion pour l’ensemble de notre gamme de produits et pour les 1,6 milliards d’actifs sous gestion.

Une grande proximité avec tout cet écosystème qui gravite autour de Paref Gestion.

Tout à fait. Nous avons fait le choix de maintenir toutes nos équipes en activité en les équipant informatiquement, et en leur garantissant un accès à nos serveurs et toutes nos données. Une telle flexibilité a été permise grâce à une politique de digitalisation qui a été soutenue et déployée depuis près de deux ans. En ce qui concerne la direction de Paref Gestion, nous avons maintenu un lien avec toutes les équipes. Cela a été essentiel en cette période. C’est une période où l’activité est restée très intense du fait de rendez-vous qui sont habituels pour un premier semestre, comme la préparation des assemblées générales, l’ouverture de la période fiscale et la distribution des dividendes. Mais nous avons aussi vu que pendant cette période de confinement et du fait de la crise sanitaire, s’est ajouté à ces rendez-vous la nécessité d’un accompagnement plus intense par notre équipe d’asset management et de property management auprès de nos locataires.

Aujourd’hui, nous pouvons partager avec vous la grande satisfaction et de constater le plein engagement de nos équipes, qui sont restées mobilisées face au défi de cette période. Nous éprouvons tous aujourd’hui le besoin de se retrouver. Néanmoins, nous avons décidé de maintenir le télétravail pour nos collaborateurs pendant quelque temps, au moins jusqu’à la fin du mois de mai afin d’accompagner le déconfinement progressif. Une grande implication de la part des équipes, que ce soit au niveau de la direction, vis-à-vis de vos équipes, mais également auprès de l’ensemble de l’écosystème : les locataires, les partenaires.

C’est important dans ces périodes d’avoir un lien. Nous sommes dans un contexte qui est unique, une crise sanitaire qui est d’une violence vraiment inouïe, des conséquences économiques. Quel va être l’impact de cette crise sur l’immobilier et notamment sur les fonds SCPI que vous gérez ?

Effectivement, c’est une crise inédite et très unique. Il est encore très tôt pour estimer précisément l’impact sur l’immobilier. Tout d’abord, parce que nous traversons toujours cette crise sanitaire et que les impacts dépendront de la durée de cette crise, et surtout de la réussite du déconfinement. L’économie est indéniablement touchée. Il y a les prévisions qui sont révisées régulièrement par les analystes. Donc oui, nous aurons un impact sur l’immobilier également avec un délai.

Concernant les produits que nous gérons, leurs performances proviennent aujourd’hui des loyers collectés auprès de nos locataires, qu’ils soient des commerçants, des entreprises tertiaires, des logisticiens ou même des personnes physiques : locataires résidentiels. Tous les secteurs ne sont pas touchés de la même façon, et la situation évolue vraiment très régulièrement. Face à cela, notre rôle en tant que gestionnaire, en tant que bailleur consiste à mesurer l’impact sur nos locataires, de l’évolution de cette crise sanitaire, l’impact des annonces qui sont prises par le gouvernement pour gérer cette crise. Nous nous devons d’analyser les demandes de nos locataires, qu’il s’agisse de demande de report de loyer, souvent le loyer du deuxième trimestre ou sur les trimestres de l’année, ou bien de demande d’annulation de loyer sur cette même période du deuxième trimestre. Sur ce dernier point, notre démarche a été d’analyser toutes les demandes des locataires qui nous sont faites, afin de s’assurer en premier lieu du bien-fondé de ces demandes, d’y apporter des réponses adéquates, toujours dans l’intérêt de la SCPI et de la pérennité de son exploitation, l’intérêt de nos fonds. En effet, nous considérons qu’il est important de s’assurer que nos locataires pourront reprendre leurs activités après la crise. Il est également important pour nous de mesurer et de maîtriser l’impact sur les revenus de nos fonds.

Nous travaillons avec différents scénarios. Nous analysons la résistance de chacun de nos fonds en considérant pour chacun de nos portefeuilles, les locataires qui sont concernés par les décrets d’application du 14 mars. Il s’agit des locataires contraints de cesser temporairement leurs activités et ceux qui ont formulé une demande.

Il y a vraiment un accompagnement, un échange, une proximité. Peut-être qu’il vaut mieux annuler le loyer d’un mois ou deux mois pour que l’activité reprenne. Il y a une forme de solidarité dans ce que vous entreprenez auprès de vos locataires.

C’est un accompagnement. Nous considérons qu’effectivement la santé de nos locataires est très importante pour la santé de nos fonds et pour soutenir sa performance. C’est vraiment une démarche au cas par cas. Il y a des demandes de report de loyer qui sont faites dans les décrets. Il y aussi eu des recommandations d’annulation de loyers qui sont faites par le gouvernement et la fédération de bailleurs. Nous nous permettons d’analyser chacun des cas, avec les locataires pour chacun de nos fonds. Il y a vraiment une analyse qui est faite de façon extrêmement fine pour accompagner le locataire qui en a vraiment la nécessité, et celui qui fait une demande alors qu’il n’en a pas besoin, et peut être de le mettre de côté et lui dire de réessayer une prochaine fois.

D’une manière un peu plus détaillée, quelles sont les perspectives pour vos SCPI ? Vous avez plusieurs fonds de taille significative. Est-ce que vous avez quelques éléments à nous préciser en quelques instants ?

Si nous regardons quelques fonds, ceux qui sont aujourd’hui appréciés particulièrement nos investisseurs, nos partenaires, Interpierre France par exemple. C’est un fond qui est aujourd’hui peu impacté par les mesures de fermetures qui ont été traitées dans l’arrêté du 14 mars, essentiellement du fait de son exposition. Aujourd’hui, c’est un fond qui est investi en bureaux et locaux d’activités. Interpierre France a un portefeuille très équilibré avec 50 % de son patrimoine qui est de simples bureaux, 50 % en activité logistique ou messagerie, et réparti également sur l’ensemble du territoire : 50 % régions parisienne et 50 % en province. Cet équilibre est très important, car dans un déconfinement progressif tel qu’il se dessine aujourd’hui, les régions ne seront pas impactées de la même façon. Si nous considérons ce portefeuille, sur 84 locataires, 7 ont été concernés par une mesure de fermeture. Cela représente 4 % du loyer faciale annuelle de la SCPI. C’est un pourcentage qui est aujourd’hui faible et maîtrisé. Nous avons peu de demandes d’accompagnement de la part des locataires. Seulement 16 demandes qui représentent 19 % de nos locataires et il s’agit majoritairement de demandes de mensualisation ou de report d’échéance.

Cela reste au final très réduit dans l’ensemble de ce que nous pouvons voir par rapport à d’autres SCPI. Ce chiffre de 4 % est tout à fait modeste et petit. C’est plutôt une bonne performance. C’est rassurant.

C’est rassurant, c’est maîtrisable. Il s’agit majoritairement de demandes de mensualisation ou de report, et nous constatons que peu de locataires sont éligibles à l’annulation de loyer tel qu’elle a été demandée. C’est un fond qui devrait tenir le cap, d’autant qu’il dispose d’une trésorerie solide, d’un endettement qui est relativement faible, moins de 20 %. Donc nous avons des perspectives pour ce fond en termes de performance sur l’année 2020. Nous avons maintenu un dividende au premier trimestre. Il a été distribué ces jours-ci. Nous analyserons bien entendu le recouvrement du loyer pour la distribution du deuxième trimestre, en s’assurant que tout se passe bien et la situation de trésorerie. Quand nous regardons la typologie des locataires sur ce fond, c’est un fond qui a de bons atouts et qui devrait tenir le cap.

En tout cas, on voit que c’est intéressant. Peut-être un mot en quelques instants sur Novapierre Allemagne 1 et sur Novapierre Allemagne 2. Voulez-vous nous dire quelques éléments ?

Ce que nous pouvons dire, c’est que déjà l’Allemagne a une gestion très différente de la crise sanitaire. Il n’y a pas eu de confinement aussi stricte qu’en France et le déconfinement a été anticipé, maintenant il y a près de deux semaines, avec notamment la réouverture au public des commerces de moins de 800 m². Novapierre Allemagne 1 est également un fond qui a un portefeuille diversifié en termes d’actifs. Il y a plus de 61 actifs, plus de 350 locataires et très peu de loyers variables. C’est aussi important dans ces périodes un peu chahutées. Si nous regardons l’ensemble de nos locataires, la typologie des commerces, nous avons 50 % de l’ensemble des loyers de la SCPI qui dépend de l’activité alimentaire. Une activité qui est essentielle et qui est resté ouverte. Nous avons plus de 12 % de nos locataires qui sont des Do It Yourself, magasins de bricolage et qui sont restés partiellement ouverts pendant cette période, où plus de 62 % des loyers de la SCPI qui ont eu une activité continue pendant toute cette période de confinement. Pour ce fond, de la même façon, avec nos équipes d’asset management en Allemagne. Nous faisons le point sur toutes les demandes, nous apportons des réponses adaptées en essayant le plus souvent d’obtenir des contreparties, sachant que la période de fermeture en Allemagne a été beaucoup plus courte qu’en France. C’est aussi une situation qui est maîtrisée, ce qui est positif.

C’est vraiment cette rigueur allemande qui permet de se dire que le fond va traverser cette période qui sera un peu compliquée, parce que les fondamentaux sont là et qu’il y a une rigueur très différente. C’est un peu ce que vous voulez nous transmettre comme message ?

C’est effectivement cela. Il y a aussi une maîtrise de la part de nos locataires dans leurs demandes. Ce sont des demandes qui sont parfois juste pour le report d’un mois de loyer. C’est quand même quelque chose qui est maîtrisable à l’échelle du fond pour ses 550 millions d’actifs, et qui permettra de maintenir une performance sur l’année 2020. Pour NAL 2, les choses sont un peu différentes, dans la mesure où c’est une très jeune SCPI qui est en constitution de son portefeuille. Ce qui est vraiment positif pendant cette période, c’est que nous avons eu un premier trimestre d’abord actif, avec le transfert d’un premier actif pour constituer son portefeuille.

Juste pour repréciser, NAL 2, c’est Novapierre Allemagne 2 et transfert, c’est une acquisition. C’est cela ?

Tout à fait.

Novapierre Allemagne 2 et une première acquisition pour Novapierre Allemagne 2. C’est une bonne chose, parce que les épargnants qui ont investi sur cette SCPI lancée récemment vont être ravis de voir cette première acquisition. Pouvez-vous nous donner quelques éléments par rapport à cette première acquisition ?

Oui. C’est effectivement un transfert, donc l’actif commençait à produire des revenus pour la SCPI à partir de janvier 2020. Cela a été un premier actif qui a été acheté à Düren en Rhénanie. Il est loué 100 % à un locataire qui est un Obi. C’est le plus grand détaillant de bricolage en Europe. C’est un Do It yourself resté ouvert pendant la totalité du confinement. Il a produit des revenus sur la SCPI. Ce qui était très positif, c’est que pendant ce confinement, nous avons pu procéder à la signature de deux autres promesses d’acquisition pour ce même fond, une en fin mars et une autre en avril pour investir sur deux nouveaux actifs. Un magasin de bricolage loué à Toom pour une période de 10 ans à Hanovre. Nous avons aussi une très belle enseigne, un locataire très solide pour des revenus sécurisés sur une période de 10 ans et un autre actif en bas axes à Torgau. Il y a plus de locataires, mais des baux très longue durée de 11 ans sur le portefeuille. Un trimestre très actif, et même une période de confinement très active pour ce fond.

Quelle est la bonne nouvelle que vous voulez nous partager ?

Au-delà des investissements et des bonnes nouvelles dont nous allons-vous parler, un point plus global sur Paref Gestion sur le fait que nous continuons de travailler sur notre digitalisation avec la migration vers des outils performants. Nous avons aussi souhaité poursuivre le recrutement de nouveaux talents pour venir accompagner l’activité et la reprise après confinement. Et nous travaillons toujours sur notre offre de produit. Des éléments positifs. Nous espérons pouvoir faire des annonces très prochainement.

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