Interview de Sonia Fendler pour ALTIXIA REIM

MeilleureSCPI.com a échangé avec Sonia Fendler, la présidente d’ALTIXIA REIM. Un échange pour faire le point avec elle sur le confinement du point de vue opérationnel, l’impact sur le marché immobilier et notamment sur leurs fonds.

ALTIXIA REIM : confinement, impacts et perspectives pour les SCPI gérées

Retrouvez la transcription de l’interview de Sonia FENDLER

Comment se passe le confinement pour les équipes d’Altixia REIM ?

Le plan de secours fonctionne très bien. Toute l’équipe est en bonne santé et est en télétravail. Nous avons également une personne qui vient chercher le courrier toutes les semaines. Les gens sont bien habitués à la dématérialisation. Donc, nous avons très peu de courriers.

La santé est une bonne chose dans ce contexte de pandémie mondiale du Covid19. Pour vous, quelle sera la nature de l’impact de cette épidémie sur l’immobilier, et en particulier sur vos fonds ?

Plusieurs impacts peuvent être évoqués. D’une façon non-anodine, nous étions partis pour faire des investissements en Europe, en dehors de la France. Cette situation va nous donner un petit coup de frein sur nos investissements à l’extérieur de la France. Par contre, cela ne nous donne pas de coup de frein sur les investissements en France. C’est une bonne nouvelle.

Le vrai impact aujourd’hui, c’est l’impact locatif. L’avantage d’avoir Asset Management Property intégré dans la structure nous donne une véritable proximité locale avec le locataire que nous avons régulièrement au téléphone, et que nous accompagnons. Il est plus facile ensuite, dans la négociation justement des mesures d’accompagnement que nous pouvons leur proposer, d’une par pour payer leur loyer à l’instant t. D’autre part, voir comment ils vont redémarrer leurs business pour justement redémarrer l’activité au plus vite, tout en étant en totale sécurité pour eux ou pour leurs clients, soit un impact sur leurs revenus. Nous avons déjà annoncé que nous aurons une baisse des revenus sur 2020.

Un impact également sur les travaux, puisque nous avions des actifs en VEFA*. Donc, il y a un décalage des livraisons sachant que typiquement, de gros promoteurs ont déjà repris cette semaine l’activité sur les travaux – donc moindres mesures. Et je vous le disais, c’est quand même un petit décalage dans notre timing des investissements immobiliers ; ce qui est également aussi clef pour nous dans la performance d’une SCPI que les revenus locatifs du stock.

* Vente en l'Etat Futur d'Achèvement

La cohérence entre les collectes et les investissements ?

Tout à fait. La collecte ne s’est pas arrêtée. Et d’ailleurs, mars a même été un bon mois. Heureusement, car nous étions totalement dématérialisés. C’est là, l’avantage de la souscription Full Démat, signature électronique, manda de prélèvement. Les 15 derniers jours de mars sont très bons. La première semaine du mois d’avril est très bonne également. C’est un peu plus long sur la fin du mois d’avril ; il faut également être lucide là-dessus. Mais nous avons de la trésorerie. Et donc, nous allons investir.

Et le sentiment du marché général, c’est qu’il n’y a pas de demande de retrait, il faut le rappeler, il faut le dire. Il y a même des demandes régulières de souscription. Donc nous voyons bien qu’il y a une confiance qui est vraiment présente au niveau des épargnants et c’est une bonne chose.

Effectivement, nous n’avons également eu aucun retrait. Cela reste un actif tangible. Donc, tout le monde se pose des questions : sur l’impact, sur les locatifs ou les valeurs. Malgré tout, c’est fondamentalement sain. Il n’y a pas du tout de sujet de liquidité sur le marché de l’immobilier. Donc, aujourd’hui, il n’y a aucune raison d’avoir des craintes pragmatiques sur le marché de l’immobilier.

Par exemple, nous avons fait des simulations prudentes de performances de nos SCPI en 2020. ALTIXIA Commerces passerait de 6,28 % net à 5 % net tout en gardant 3 mois de report à nouveau. Nous pouvons voir que cela reste des performances qui sont très bonnes dans un marché où les fonds en euros sont en forte baisse. Et les actions, ne parlons pas de la volatilité des actions. La cadence 12 % sera à 4,5 % net, au lieu d’un 6,12 % l’année dernière ; tout en ayant 1 mois et demi ou 2 mois de report à nouveau. Nous avons été extrêmement prudents, nous avons pris des hypothèses assez drastiques pour justement ne pas donner de mauvaises nouvelles aux épargnants en fin d’année.

C’est important quelque part de jouer la prudence. Et puis les épargnants, ils sont sur une durée longue, plus de 20 ans en moyenne de durée de détention. Donc, c’est ce qui manque. Et puis, il y a un vrai appétit, une vraie confiance pour la SCPI. Est-ce que vous pouvez nous évoquer les perspectives des deux SCPI que vous gérez ? Quelles sont-elles de manière un peu plus détaillées ?

Les perspectives sont bonnes. Nous sommes partis en 2019 avec un montant de report à nouveau extrêmement significatif qui était de 3 mois et de 5 mois. C’était même trop significatif. Une partie était même prévue pour les franchises de loyers d’actifs qui innovent fin 2019. Donc, nous avons toujours les locataires qui ont des franchises. Perspectives plutôt bonnes, parce que cela reste, en plus des petites SCPI. Il va y avoir de vraies opportunités en sortie de crise. Nous, aujourd’hui, nos concurrents ne sont pas de grosses SCPI. Ce sont des particuliers, des petites foncières, qui potentiellement peuvent avoir envie de vendre assez vite leurs actifs, puisqu’ils vont avoir un petit problème de crédits ou ils vont avoir besoin de liquidités. Pour nous, il y a de vraies opportunités demain d’acheter des actifs encore avec un meilleur taux, et que ce soit d’autant plus relutif de notre stock qui reste petit. Donc, les SCPI sont plutôt bien positionnées y compris sur le commerce, sachant que nous étions beaucoup du commerce pied d’immeubles, du commerce alimentaire… Tout cela va redémarrer doucement. Mais nous pensons que les clients sont vraiment, peut-être un peu, un rejet d’Amazon de l’achat sur Internet. Ils vont vouloir, au contraire, apprécier la chaleur humaine, la relation avec le commerçant. Nous avons également des commerces de loisirs.

Voir peut-être même se dégourdir un peu les jambes pour aller consommer ?

Oui, de discuter, échanger… Et puis c’est un acte de bienveillance vis-à-vis du marché, puisque les gens ont envie de faire cela. Comme évoqué précédemment, nous avons des actifs de loisirs qui sont aussi fermés, mais qui, pour le coup, n’ont pas de charges fixes extrêmement élevées, puisqu’ils ont mis leurs collaborateurs au chômage. Ils ont juste un loyer et pas de fournisseurs, etc. Et ils n’ont qu’une envie : c’est de pouvoir rouvrir avec des petits groupes. Donc, nous sommes plutôt assez confiants sur cette activité, au contraire commerce, encore plus que les mois précédents.

Nous voyons qu’il y a quand même de bonnes nouvelles. La dernière bonne nouvelle ?

Comme je vous le disais, les investissements, c’est un secteur-clé. Nous venons de finaliser deux acquisitions que nous avons faites pendant le confinement : des bureaux à Saint-Grégoire, juste à la périphérie de Rennes où le locataire est BNP et Docapost, la filiale de la Poste. Et un petit commerce parisien qui est ouvert en vente à emporter. Nous nous voyons que la vie continue, le business aussi. Il faut être d’autant plus agile. C’est beaucoup d’énergies. Les équipes sont en bonne santé, mais épuisées. Mais, elles ont encore de l’énergie à revendre, parce que c’est, au contraire, dans ces cas difficiles que vous faites la différence dans votre agilité, votre proximité, la transparence de la communication, dans la franchise. Je pense que c’est le moment où jamais, de mettre ses tripes sur la table, d’avoir une vraie discussion en toute transparence, que ce soit accès locataires. Parce que les locataires, il faut aussi leur expliquer derrière, qu’il y a des épargnants qui attendent leurs retraites. Donc, nous ne pouvons pas faire tous les gestes. Vous avez de grandes marques qui vous demandent des gestes qui sont inappropriés. C’est aussi la transparence vis-à-vis de nos actionnaires, de nos distributeurs et de nos clients. Donc, oui, je pense que c’est l’occasion de faire la différence dans les mois à venir.

Faire en sorte que ce soit Gagnant-gagnant ! C’est le mot de la fin.