Investissements immobiliers 3T2018 : le marché français conserve une excellente dynamique

Au 3^e trimestre 2018, l’investissement en France a connu une baisse après un 1^er semestre proche des records. Seulement 3,6 milliards d’euros ont été investis au cours de ces trois derniers mois. Les performances restent satisfaisantes dans les différents secteurs comme les bureaux et les commerces.

Les volumes placés baisse de 33 % des volumes par rapport à 2017

Une baisse de 54 % des volumes investis a été constatée par rapport au trimestre précédent et de 33 % par rapport à la même période en 2017. Néanmoins, les montants placés depuis le début de l’année s’élèvent à 15,4 milliards d’euros, soit une hausse de 3 % par rapport à l’année dernière.

Même si la conjoncture économique n’est pas très favorable, le marché français se porte bien. L’abondance des liquidités, le projet Grand Paris, la démocratisation de certaines classes d’actifs… autant de facteurs favorables pour le marché de l’investissement.

Le marché français doit sa dynamique au développement de l’activité locative. En Ile-de-France, environs deux millions de mètres carrés de bureaux ont été placés depuis le début de l’année. D’ailleurs, le taux de vacance dans la capitale est bas puisqu’il est de 2 %. Les investisseurs peuvent donc prévoir de nouvelles de hausses de loyer.

Le 3^e trimestre 2018 a également été marqué par les grandes transactions avec 44 opérations supérieures à 100 millions d’euros. Tous types d’actifs confondus, les investissements s’élèvent à 9 milliards d’euros, soit 59 % des volumes placés. Cette année, la tendance est toujours en région parisienne. Ce marché affiche en effet le plus performant résultat avec 11,4 milliards d’euros de volumes placés, soit une hausse de 7 % par rapport à l’année dernière.

Les bureaux connaissent un recul temporaire

Malgré un net recul au 3^e trimestre, l’immobilier de bureaux pèse toujours aussi lourd sur les montants placés en France. Il représente 71 % des volumes investis, soit un montant de 11 milliards d’euros depuis janvier. Concrètement, une hausse de 9 % a été constatée sur 1 an et de 42 % par rapport à la moyenne sur 10 ans.

Les placements supérieurs à 100 millions d’euros se sont faits rares au cours de ce 3^e trimestre. Malgré cette situation, ils restent le principal soutien de l’activité et représentent 64 % des sommes placés depuis le début de l’année (soit 7 milliards).

Paris intra-muros reste la zone la plus plébiscitée en représentant 52 % des montants placés depuis janvier 2018 soit 9,7 milliards d’euros. Les pôles tertiaires à l’ouest intéressent également les investisseurs. Depuis le début de l’année, 37 % des volumes placés hors de la capitale ont par exemple été placés à Neuilly-Levallois et la Boucle Sud.

En région, les volumes placés connaissent une légère baisse de 23 % par rapport à l’année dernière. Les placements se limitent d’ailleurs sur quelques secteurs géographiques, dont la région Rhône-Alpes qui représente 39 % des volumes investis.

Un engouement pour les pieds d’immeuble pour les commerces

Sur le marché des commerces, les volumes des investissements au 3^e trimestre s’élèvent à 600 millions d’euros. Depuis le début de l’année, les sommes engagées s’établissent à 2,2 milliards, soit une hausse de 11 % par rapport à la même période en 2017. Aussi, les commerces représentent 14 % de l’immobilier d’entreprise.

Cette progression des volumes s’explique surtout par la cession à HINES du futur Apple Store des Champs-Elysées. Les grandes transactions supérieures à 100 millions d’euros ont également marqué l’année 2018. Elles étaient au nombre de cinq, représentant 48 % des volumes placés sur le secteur des commerces.

Les investisseurs ont porté un intérêt particulier aux actifs de pied d’immeuble. Cette typologie d’actifs a en effet représenté 58 % des volumes investis sur le marché, soit 1,25 milliard d’euros. Les artères commerçantes les plus renommées, comme La Croisette à Cannes et la rue Saint-Honoré, ont été les plus plébiscitées.

Depuis janvier, les parcs d’activités commerciales ont connu une baisse de 17 % et ne représentent plus que 26 % des investissements (560 millions d’euros). Malgré ce recul, ce type d’actif reste toujours aussi performant grâce à la vente de plusieurs portefeuilles des enseignes et boîtes commerciales.

Le secteur industriel est toujours au beau fixe

Le secteur industriel reste toujours aussi performant après une année 2017 record avec 4,5 milliards d’euros d’investissement. Au troisième trimestre 2018, les volumes placés s’élèvent déjà à 2,3 milliards d’euros, soit 15 % du marché français. Cette performance s’explique par l’engouement des investisseurs pour les actifs logistiques qui représentent 91 % des volumes placés.

Le marché industriel profite également de la concrétisation de plusieurs transactions d’actifs unitaires. Ces derniers se concentrent principalement sur les grands pôles de la dorsale Nord-Sud.

Investissements étrangers : une domination américaine

Même si le marché hexagonal est dominé par les investisseurs français, leurs nombres ne cessent de diminuer. Désormais, ils ne représentent plus que 53 % des montants placés contre une moyenne quinquennale de 60 %.

Pour l’heure, les Américains sont en tête en termes d’investissement étranger en représentant 17 % des volumes investis. Les investisseurs de la zone euro (17 %), majoritairement des Allemands, les suivent de près. Ce sont les investisseurs hors de la zone euro qui ferment la marche avec 8 % des volumes investis.

Jusqu’ici, les fonds d’investissement monopolisent le marché avec 44 % des volumes investis. Les SCPI/OPCI se placent en deuxième position avec 21 % des montants engagés.

Focus sur la situation des taux de rendement prime

Dans le secteur de bureau, les taux de rendement prime se stabilisent entre 3,00 et 3,25 % dans Paris QCA. La possibilité de compression dans certaines zones en région francilienne n’est cependant pas écartée.

Si les taux de rendement des centres commerciaux sont à 4,25 %, ceux des retail parks restent à 5,00 %. En baisse depuis 2016, ceux des boutiques parisiennes connaissent une légère hausse et se fixent à 2,90 % (hors transactions exceptionnelles ou actifs recelant un potentiel de réversion). Les taux de la logistique s’établissent quant à eux entre 4,75 et 5,00 %. Si les négociations en cours aboutissent, ils pourraient atteindre le seuil des 4,50 %.

Perspectives pour les prochains mois

Avec la forte demande des investisseurs, la hausse des taux immobiliers n’est pas encore à prévoir. La banque gardera d’ailleurs les taux directeurs à leur niveau actuel jusqu’en été 2019. Aussi, la conjoncture joue en faveur de l’immobilier et pourrait expliquer cette performance constante du marché français.

Après une stabilisation au cours du 3^e trimestre 2018, les volumes des investissements pourront rebondir au 4^e trimestre. Le record de 2017 ne sera certes pas atteint, mais les grandes transactions feront bouger les choses. Aussi, les volumes des investissements au 4^e trimestre pourraient atteindre au moins les 10 milliards d’euros, ce qui porterait les investissements de 2018 à 25 milliards.

Source : Communiqué de presse - Knight Franck