SCPI Pierre Capitale - Interview du gérant

Julien Guillemet, responsable des fonds Grand Public chez Swiss Life REIM, expose pour MeileureSCPI.com les performances et la stratégie  de la SCPI Pierre Capitale. 

SCPI Pierre Capitale - Interview de Julien Guillemet, Responsable des fonds Grand Public

Retrouvez la retranscription de l'interview ci-après 

Quel est l’ADN de la SCPI Pierre Capitale ?

L’ADN de la SCPI Pierre Capitale est de constituer un portefeuille européen et diversifié en s’appuyant sur l’organisation de Swiss Life Asset Management sur 5 pays, notamment l’UK, l’Allemagne et la France.

La SCPI Pierre Capitale suit une stratégie basée sur une double diversification. Comment cela se traduit-il ?

La stratégie d’investissement de Pierre Capitale repose sur une double diversification : une diversification géographique puisque je regarde l’ensemble des marchés européens qui présentent notamment une dynamique d’un point de vue locatif. Cela nous permet d’abord d’avoir le pipeline le plus large possible et de rester exigeant et sélectif dans le choix de nos investissements. Cela permet également de contrôler notre niveau de volatilité en nous inscrivant dans des marchés décorrelés en termes de risque ; et également de bénéficier de la fiscalité européenne. Par exemple, quand vous investissez en Allemagne, les revenus allemands issus de ces investissements sont imposés une seule fois à la source à hauteur de 15,82 % et ne sont plus imposés en France.

La deuxième diversification est sectorielle puisque j’investis en bureau, mais également dans l’immobilier de services à la personne qui regroupe notamment la santé et l’hôtellerie. Cette classe d’actifs est essentielle puisqu’elle réagit à des indicateurs autres que la croissance comme la consommation des ménages pour l’hôtellerie ou les facteurs démographiques pour le marché de la santé. Et par ailleurs, les rendements proposés pour l’immobilier de services à la personne sont relativement plus intéressants que dans l’immobilier d’entreprise pour des profils de risque équivalents.

Quels sont les derniers investissements réalisés ?

Alors, après plus d’un an d’existence de la SCPI, j’ai pu investir plus de 90 millions d’euros en répondant à cette stratégie d’investissement. Tout d’abord, 5 immeubles à Paris : immeubles de bureaux et de services à la personne achetés sur la base d’un taux de rendement de 4,85 % et un prix métrique de 5 100 € du mètre carré. Donc des loyers défensifs, des prix défensifs, mais dans un marché sécurisé, comme Paris qui présente aujourd’hui un taux de vacance historiquement bas. Et dans un second temps, deux actifs en Allemagne, à Munich : un hôtel et un centre de sport haut de gamme. Ces deux actifs sont loués dans le cadre de baux de plus de dix ans.

Votre objectif de DVM n’est-il pas trop bas comparé à la concurrence ?

En 2017, qui était l’année de création de la SCPI Pierre Capitale, j’avais distribué 4,25 %. En 2018, je serais en capacité de distribuer 4,50 %. Je pense que quand l'on compare des SCPI, et en l’occurrence leur niveau de distribution, il faut aller au fond des choses. Dans le contexte de taux bas que nous connaissons partout en Europe, si une SCPI est en capacité de distribuer des hauts dividendes, voire de très hauts dividendes. Cela veut nécessairement dire qu’il a été pris des risques au niveau des investissements. Et prendre des risques au niveau des investissements, cela veut dire souvent, acheter dans des marchés moins profonds, moins efficients. Alors tant que les locataires sont présents, tout va bien. Mais après, cela peut être plus compliqué et plus compliqué de tenir le niveau de dividendes initial.

Pierre Capitale a fait le choix fort d’investir uniquement sur des marchés efficients en commençant par Paris et Munich. Je pense que, par essence, une SCPI se doit d’investir, d’avoir une stratégie qui permette d’avoir un niveau de distribution durable dans le temps.