Les SCPI de rendement s'attaquent désormais à la logistique

Ce mercredi 14 avril, invité de l’émission BFM Bourse présentée par Stéphane PEDRAZZI, Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Un point sur se pencher sur les SCPI logistique, à l’heure où les SCPI de rendement s’attaquent à l’immobilier de la logistique.

SCPI logistique : trois principaux types d’actifs

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'intervention de Jonathan Dhiver sur BFM Bourse

Quel avenir, quelles perspectives pour l’immobilier professionnel ? Les experts, évidemment, s’interrogent sur l’immobilier de bureaux, avec une demande qui pourrait être au ralenti avec l’explosion du télétravail.

Interrogation également sur l’immobilier commercial, puisque les magasins de centre-ville ont été impactés par la crise. Et il subissent pour certains, la concurrence du commerce en ligne. En revanche, l’immobilier logistique, lui est en pleine effervescence. Nous allons le voir, il intéresse de plus en plus d’investisseur.

Nous allons en parler avec Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

Bonjour Jonathan !

Bonjour Stéphane !

Les SCPI s’attaquent à leur tout au marché de l’immobilier logistique. Expliquez-nous.

L’immobilier de logistique, pour expliquer succintement, ce sont des entrepôts pour stocker des produits finis pour une durée supérieure à 24h. Ce sont des plateformes logistiques, là où les colis ne font que transiter, puis les locaux d’activités. Dans les locaux d’activités, nous prenons des produits sur lesquels nous pouvons ajouter un peu de valeur ajoutée.

C’est un secteur inconnu de deux confinements successifs, même trois, du printemps dernier, de l’automne et celui que nous vivons actuellement.

Mais qui conserve, qui reste sur une tendance positive ?

Nous sommes clairement dans une tendance positive, parce que mécaniquement, c’est de plus en plus de sites de e-commerces qui se développent, la logistique du dernier kilometer.

Quand nous parlons ces sites de e-commerces : Amazon, Fnac, Cdiscount, Ventre privée, etc., consomment des mètres carrés en logistique, de façon très importante.

Nous avons aussi désormais d’autres acteurs, tout le secteur alimentaire. Prenez Auchan, Leclerc, Monoprix, etc., avec le Click & Collect, le drive ou la livraison à domicile.

Vous avez dit quelque chose d’intéressant. Vous avez parlé de la logistique du dernier kilomètre. Nous sommes habitués aux entrepôts de taille assez gigantesque, situés très loin des centres-villes. Maintenant, nous avons une deuxième catégorie d’entrepôts qui sont beaucoup plus près des centre-ville.

C’est cela la logistique du dernier kilomètre ?

Exactement !

Ce sont des entrepôts qui sont vraiment aux entrées des villes, et qui vont permettre d’être intermédiaires entre le très grand centre logistique et la livraison du consommateur final.

Nous voyons qu’il y a aussi un besoin important. Et nous avons découvert avec la crise du Covid, le besoin en logistique de santé, parce que vous avez besoin de matériels, vous avez besoin de stocker par exemple des vaccins, des médicaments.

Nous voyons qu’il y a une dynamique très forte de réindustrialisation de ces sujets-là en Europe. La demande est aussi portée par cela, et cela se traduit par des chiffres.

Ce qu’il faut voir, c’est que les sites de e-commerces ont réalisé 112 milliards d’euros de vente en ligne l’année dernière, en hausse de 8 %.

Des ventes de +32 %, soit 1,8 milliard de transactions. Vous faites le calcul, par Français cela fait beaucoup.

17 000 sites ont été créés.

Et d’un point de vue immobilier, ce sont 3,8 milliards d’euros qui ont été investis en actifs de logistiques.

Source FEVAD

Alors, les investisseurs peuvent désormais se positionner sur ce créneau de l’immobilier logistique, à travers une SCPI. Est-ce qu’elles sont nombreuses sur ce créneau, sur ce positionnement ?

Pour le moment, il n’y en a qu’une qui est purement logistique. C’est la SCPI ActivImmo. Il y en a d’autres qui peuvent avoir un peu de logistique et d’activités.

La SCPI ActivImmo a clairement superformée le marché en 2020 avec 6 % de rendement sur l’année 2020. Nous pouvons investir à partir de quelques milliers d’euros, 6 100 euros pour être précis

Et les autres SCPI qui sont dans cette dynamique, nous avons la SCPI LF Opportunités de La Française, une autre SCPI de chez Interpierre France, qui est également une SCPI diversifiée, avec pas mal de locaux d’activités.

Ces trois SCPI ont leurs patrimoines qui sont intégralement en France. Et nous voyons qu’il y a une dynamique très forte. Il y a beaucoup de collectes sur ces SCPI là. Et aujourd’hui, c’est un marché qui est tout petit, représentant 500 millions d’euros de capitalisation, sur la capitalisation des SCPI de 70 milliards d’euros. Donc, c’est moins de 1 %.

Il y a un attrait qui est très fort. Et quand nous regardons la performance.

Qu’est-ce que cela donne en terme de performance ?

La performance des SCPI, elle est à un peu près à 4,20 % en 2020 en rendement moyen. Mais sur les SCPI logistique, nous sommes largement supérieurs, à 4,80 %, donc 64 points de base de plus.

C’est clairement porté par la SCPI ActivImmo.

Il y a aussi une dernière SCPI qui a été lancée dans une logique de locaux d’activités et de logistique, la SCPI Interpierre Europe Centrale qui investit dans les pays de l’Est.

Si j’ai bien compris, c’est amené à se développer ?

Clairement !

Je pense que c’est une poche intéressante dans son portefeuille SCPI. C’est-à-dire que nous n’allons pas tout mettre dans la poche logistique, parce qu’il y a quand même beaucoup de demandes aujourd’hui. Mais en mettre une poche c’est intéressant, parce que nous voyons bien que c’est une classe d’actif qui est aujoud’hui très résiliente.

Il y a beaucoup de demandes sur cette typologie d’actifs, donc c’est possible qu’à un moment donné les loyers partent aussi à la hausse.

Je pense que c’est clairement une bonne classe d’actif.

En introduction, je comparais avec l’immobilier de bureaux, l’immobilier commercial. Que cela peut constituer une stratégie de repli pour ceux qui étaient positionnés par exemple sur l’immobilier de bureau. Où, nous nous demandons vraiment si la demande en terme de mètres carrés va rester au même niveau.

Nous, nous avons notre petite conviction sur le bureau et le commerce. Tout le monde dit que c’est la fin du bureau, que c’est la fin du commerce.

En tout cas, c’est une transition.

Il y a une transition. Ce n’est pas noir, ce n’est pas blanc. C’est plutôt gris.

Vous allez voir que le commerce, quand cela va réouvrir, cela va très clairement fonctionner. Tous les Français ont envie d’aller voir les produits.

C’est une bonne solution de complèment de diversification de son portefeuille. Et c’est important d’investir régulièrement. Saisir cette opportunité actuellement, cela a du sens !

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com 

Voilà, le considérer comme une diversification.

Merci beaucoup Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com !