SCPI : Il n’y a pas que des marins dans le port d’Amsterdam

MeilleureSCPI.com s’est rendu à Amsterdam (City) pour une petite visite surprise des actifs détenus par des SCPI dans la capitale hollandaise. Nous vous livrons aujourd’hui nos impressions et ressentis sur ce marché particulier et les actifs déjà détenus par des SCPI françaises dans le centre ville. 

(À noter : Pour des raisons de temps, la visite des actifs en périphérie n’a pas pu être réalisée. Pour des raisons météorologiques, nos photos sont reconnaissables au ciel gris). 

Un coeur de cible très attractif

Avec un loyer prime moyen au 3T 2019 en forte augmentation avoisinant les 440 €/m²/an, Amsterdam, et en particulier son QCA (Quartier Central des Affaires), se présente comme une opportunité d’investissement de choix pour les investisseurs pan-européens en quête d’équilibre entre rendement et sécurité (l’immobilier n’étant toutefois pas garanti rappelons-le). Depuis 2013, on s'aperçoit que l’offre immobilière s’amenuise et tire les loyers vers le haut, avec une très forte accélération depuis le 4T 2015. Depuis cette dernière date, l’offre immédiate s’est divisée par 6 et pourtant le prix moyen de l’immobilier (en valeur du m2) reste très attractif par rapport aux autres capitales et métropoles européennes. On est 2 fois plus bas que le prix moyen sur Paris et près de 3 fois plus bas que le prix moyen londonien. La bonne santé du marché immobilier (offre qui se réduit et hausse des prix), poussent les spécialistes à parler “d'Exception Amsterdam” au même titre que la capitale Luxembourg. En effet, ces deux villes ont en commun la difficulté à étendre les contours de la ville, ce qui a pour conséquence directe la hausse des prix du marché. Vous l’aurez compris, le choix d’Amsterdam est loin d’être anodin, au contraire il s’inscrit dans une logique d’étude immobilière stratégique.

Source : La Française REM : “Real Estate Markets Q2 2019”

Autre point très important jouant en faveur de ce marché : le Brexit. En effet, avec un taux de chômage près de 2 fois plus bas que la moyenne européenne en dessous des 3,5 %, la Hollande est une cible d’implantation de choix pour les entreprises anglo-saxonnes en quête de stabilité économique. 2019 marque sa 6ème année de croissance économique. Le pays se place même avant la France, l’Allemagne et le Royaume-Uni en terme de PIB par habitant. D’ailleurs ses fleurons n’ont rien à envier aux autres géants européens. Par exemple, son leader de l’industrie de l'énergie Royal Dutch Shell se place à la deuxième place mondiale après Sinopec (Chine) et devant Total qui tient la 7ème place. En outre, les entreprises locales peuvent profiter d’une population polyglotte, à l’éducation rayonnante à travers le monde.

Article Fortune 25/11/2019 :

“A l’aube du Brexit, Amsterdam est le nouveau Londres” : Comment une ville 10 fois plus petite que Londres est en train de devenir la puissance financière européenne

En ce qui concerne les aménagements et dispositions propres au pays, les Pays-Bas proposent aux investisseurs étrangers une fiscalité très souple, favorable aux d’IDE (Investissement Direct Etranger). On parle d’ailleurs de “Paradise Papers”, faisant des Pays-Bas l’un des paradis fiscaux les plus intégrés au monde. D’ailleurs, le géant mondial de l'équipement sportif Nike l’a bien compris, le “trou” dans la législation néerlandaise lui permet d'échapper à la taxe sur les bénéfices en Europe en réduisant son taux d’imposition à 2%. En outre, autre aménagement de taille participant à l’attractivité économique du pays : ses canaux de distribution très développés. Les Pays-Bas ont un réseau interne de voies d'eau qui couvre  6 237 km, sur lesquels des bateaux allants jusqu'à 50 tonnes peuvent naviguer. Plus de 51 % des centres de distribution européens sont implantés dans le pays, ce qui fait du secteur transport & logistique l’un des plus gros secteurs porteurs néerlandais. C’est l’avantage d’avoir 26 % de son territoire en dessous du niveau de la mer. 

Des actifs rigoureusement choisis pour les gérants de SCPI

Une des SCPI les plus actives à Amsterdam (city), c’est PFO2 Développement Durable. En effet, la SCPI étendard du label ISR*, l’a bien compris, le marché néerlandais est bien pionnier en terme de respect de l’environnement. C’est donc tout naturellement qu’elle s’est de nouveau tourné vers cette capitale pour y réaliser un investissement au 2T 2019. Ce dernier signe sa deuxième acquisition dans la ville, un bâtiment de bureau, baptisé Westerpark, rénové en 2019, labellisé Energy A. Situé à l'ouest du centre-ville, à 2 km de la gare centrale d’Amsterdam, l’immeuble est facilement accessible en tramway ou à vélo. D’autre part, l’immeuble de bureau est situé au coeur d’un parc, à proximité immédiate de l’autoroute A10 qui ceinture la ville d’Amsterdam et permet d’accéder facilement à tous les grands axes desservant les principales villes des Pays-Bas. 100 % loué à une entreprise de coworking dans le cadre d’un bail ferme de 15 ans, cet actif permet à la SCPI de sécuriser des flux de trésorerie réguliers avec un rendement initial net de 5 %.

* Son accréditation est prévue pour la fin de l’année.

D’autre part, parmi les acquisitions de 2019 à Amsterdam figure aussi Sofidy, qui, pour le compte de sa SCPI Immorente, a acquis en Juillet dernier un immeuble de bureaux de 2 400 m², entièrement loué à deux locataires pour un rendement net de 6 %. Situé à moins de 15 minutes en vélo de la gare centrale et desservi par une ligne de bus, l’actif de bureaux acquis par Immorente se situe sur Cruquiuseiland. Un quartier d’anciens Docks redynamisés en fort développement devenu une zone urbaine mixte, comportant des commerces et du résidentiel. C’est le quatrième actif de la SCPI localisé en centre-ville de la capitale puisqu’elle avait déjà acquis 3 murs de commerces en 2017. Nous avons visité pour vous un des commerces en question.

Notre visite se poursuit par le passage par un actif remarquable en plein coeur du "Amsterdam Centrum" (quartier d'affaire dynamique) : l’immeuble de bureaux Baxter Building. Ce bien a été co-financé par trois SCPI de la Société de gestion La Française REM en juin dernier (LF Europimmo, Épargne Foncière). Stratégiquement situé à 300 mètres du métro Waterlooplein, cet immeuble développe 2 731 m² de bureaux. Il a fait l’objet d’une rénovation complète par le cabinet TANK Architects entre 2012 et 2013. À l’heure actuelle, il est intégralement loué à l’entreprise de location du bureaux Pinnacle Offices BV pour une durée ferme résiduelle de 4 ans. L’actif est considéré comme un bien de prestige tant au niveau de son aménagement luxueux qu’au niveau de sa localisation d’exception.

Enfin, le dernier actif qui marque la fin de notre séjour à Amsterdam : l’immeuble de bureaux durable (Label A) nommé “Hollandia” détenu par les SCPI Épargne Foncière, Multimmobilier 2, LF Europimmo. Cet immeuble d’architecte a fortement attiré notre curiosité du fait de son emplacement d’exception sur l’île d’OosterDoksEiland (au centre du "Amsterdam Centrum") qui accueille de nombreuses entreprises de renom, notamment dans le secteur technologique. Bordé de canaux et surplombant une large esplanade très touristique, cet actif développe une surface utile totale de 9 950 m2 sur 12 étages. Autre avantage de taille, il se situe à seulement dix minutes de l’autoroute A10 et à proximité directe de la gare d’Amsterdam-Central. C’est donc pour l’ensemble de ces atouts que le géant de la géolocalisation TomTom International BV a décidé d’y implanter son siège social.

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Sources : 

"Paradise Papers" : les Pays-Bas, cet eldorado fiscal au cœur de l'Europe qui fait les affaires fiscales de Nike (LCI International)

Réussir aux Pays-Bas (CCI France - International)

In the Wake of Brexit, Amsterdam Is the New London (Fortune)

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