SCPI : qu’est-ce que l’effet dilutif ?

En 2019, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ont rapporté en moyenne 4,40% nets*. Cette performance est supérieure à celle des contrats d’assurance-vie investis en fonds euros et du Livret A. Les épargnants ne s’y sont pas trompés et ont investi 8,6 milliards euros dans la pierre-papier en 2019*. Toutefois, cet afflux de capitaux peut avoir un effet dit dilutif et éroder la rentabilité des SCPI. 

SCPI : des délais d’investissement plus longs

Avec la forte hausse de la collecte, les gestionnaires de SCPI doivent investir des sommes importantes sur le marché immobilier très concurrentiel. Ils mettent davantage de temps pour trouver des actifs immobiliers répondant à leur cahier des charges. Dans ce contexte de marché tendu et pour éviter de verser des loyers aux nouveaux associés quand leurs fonds n’ont pas été investis, les sociétés de gestion leur imposent un délai de jouissance de six à huit mois. 

Les investisseurs dans les parts de SCPI ne percevront aucun loyer pendant ce délai équivalent à une période de carence. Cependant, ce délai peut parfois être insuffisant et dans ce cas, les loyers sont répartis pour plus de porteurs de part. Cette répartition a un effet dilutif sur le rendement servi aux investisseurs. 

Un marché de l’immobilier concurrentiel

L’afflux de collecte peut rendre le marché de l’investissement immobilier concurrentiel dans un contexte compétitif. Les prix peuvent augmenter et les gérants de sociétés de gestion sont contraints d’acquérir des actifs moins rentables à court terme pour investir les fonds collectés. Ce contexte contribue également à éroder les revenus servis aux associés. Dans un contexte moins compétitif c'est l'inverse qui se produit.

Une valeur de part de SCPI décotée

Pour les SCPI à capital variable (les plus fréquentes), la valeur de la part est fixée en fonction de la valeur de reconstitution à plus ou moins 10%. Dans un contexte de marché tendu, les gérants peuvent avoir la tentation de fixer la valeur de la part la plus faible possible. Pour convaincre de nouveaux associés, ils leur présentent un taux de rendement supérieur au rendement réel des actifs. 

*Source : Aspim