Quels critères environnementaux considérer avant l’acquisition d’un immeuble ?

Avant de procéder à l'acquisition d'un bien, une société de gestion effectue une série d'audits, d'études et de projections lui permettant d'apprécier la viabilité du projet. Le partenariat de l’Observatoire de l’Immobilier Durable et de la société d'ingénierie et de conseil Sinteo a abouti en juillet 2018 à la publication de nouveaux critères liés à la durabilité lors de cette phase dite de due diligence.

Les diagnostics immobiliers

Ils peuvent faire varier le prix de l'actif immobilier à la baisse lorsque les normes ne sont pas respectées. Les diagnostics immobiliers les plus importants sont listés ci-dessous :

• Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : focus sur la consommation d’énergie et les émissions de CO2.
• Etude des Servitudes « Risques » et d’Information sur les Sols (ESRIS) : se penche sur les risque naturels, miniers, technologiques, sismiques, et étudie la pollution des sols
• Amiante et plomb
• Radon (gaz radioactif)
• Ondes électromagnétiques

Les labels immobiliers : une tendance de plus

Ils permettent de faciliter l'appréciation de l’empreinte environnementale d’un bâtiment. On distingue les labels généraux des labels thématiques. En effet, ces derniers ne s'appuient pas sur les mêmes critères d'évaluation. Les labels généraux vont en effet passer en revue un champ plus large de caractérisques, là où les labels thématiques porteront leur attention sur des critères plus spécifiques, comme par exemple l'emission de carbone d'un batiment :

Les opportunités d’investissement d’amélioration

Si le bâtiment ne compte pas d’installations et aménagements éco-responsables, la possibilité de modifier le bien constitue une qualité et peut motiver l’investissement. Les éléments pouvant faire l’objet d’améliorations sont les suivants :

• La structure : optimisation de la lumière et de l’inertie thermique, bonne isolation, possibilité d’implanter un système de ventilation naturelle…
• Les équipements : Changer la source d’énergie, implantation d’un Building Management System permettant de suivre en temps réel la consommation de l’immeuble.
• Biologie : La possibilité de végétaliser l’asset peut avoir des conséquences sur l'environnement, mais aussi sur la productivité des employés du locataire.
• Mobilité : La création de sentiers pédestre et de pistes cyclables, et l’installation d’espaces vélos et de recharges de véhicules électriques présentent de multiples avantages, tant en termes de santé publique que de respect de l’environnement.

Audits des équipements et historiques des consommations

Ce critère peut être vu sous deux angles. D'une part, celui de la Responsabilité Sociétale des Entreprises qui désigne l'ensemble des pratiques qui visent à avoir un impact positif sur la société et à respecter l'environnement pour le locataire.  D'autre part, celui plus financier d’économies substantielles et d’amélioration de la productivité des occupants :

• Audits et historiques des consommations : énergie, eau, déchets
• Contrôle de la qualité de l’air intérieur
• Audit incendie
• Enquête de satisfaction des occupants
• Audit anti-intrusion

Recensement des risques

Avant d'acquérir un nouvel actif, les sociétés de gestion doivent également évaluer et recenser les risques lié au batiment. Ces derniers peuvent se trouver dans les élements suivants : 

• La structure : risque de surchauffe, problèmes d’acoustique
• L'obsolescence par rapport aux demandes du marché en termes d’éco-responsabilité
• Le changement climatique : le bien est-il menacé par des phénomènes comme le réchauffement ou la montée du niveau des océans ?
• L'image : si le bien est loué au moment de l’acquisition, quelle est la réputation des locataires ? Leur activité nuit-elle à l’environnement ?
• Les pouvoirs publics : les projets d’urbanisme et d’aménagement du territoire, et les mesures de protection de la biodiversité peuvent-ils mettre à mal le projet de l’investisseur ?
• Les risques technologiques : les activités alentour présentent-elles des risques industriels, biologiques, nucléaires ?

Les caractéristiques et équipements de l'actif 

Par caractétiques, on entend les caractéristiques du bien en l’état, lors de la due diligence, avant d’éventuelles dépenses d’amélioration. SI le bien disposent d'équipements de qualité, ils peuvent constituer un critère d’investissement. La société de gestion va dès lors s'interroger sur les points suivants : 

• Existe-t-il un système de relevé automatique, et de transmission au propriétaire et au locataire, qui permet de rationaliser la consommation d’énergie ?
• L’immeuble est-il modulable ? Est-il possible de le changer de classe d’actif en cas d’obsolescence par rapport aux exigences du marché ? Cette prolongation de l’espérance de vie du bien réduit l’artificialisation des sols.
• L’existence d’espaces verts est un critère responsable. Il augmente la satisfaction des occupants et contribue à la préservation du capital naturel.
• Pour des raisons évidentes et déjà évoquées, la présence d’un local vélo et d’une borne de recharge pour véhicules électriques constituent des points positifs.

Comme le précise l'OID, peu de ces 68 critères sont pris en compte aujourd'hui. Néanmoins, on peut penser que les contraintes du marché, réglementaires, et financières imposent à l'avenir aux gérants de les considérer davantage lors de leurs opérations de due diligence. C'est ce qu'a déjà commencé à faire Périal avec sa SCPI PFO2 - Développement Durable.

Source : Acquisition - Le guide pour la due diligence responsable (Observatoire de l'Immobilier Durable)