En quoi les SCPI sont-elles un instrument de capitalisation ?

Ce mercredi 17 mars, Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com a été l'invité de Guillaume Sommerer sur BFM Bourse. Un échange consacré à la pédagogie autour de l'investissement en SCPI, notamment les SCPI en tant qu'outil de capitalisation. 

SCPI de capitalisation : comment ça marche ?

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'intervention de Jonathan Dhiver sur BFM Bourse

Parce que l’immobilier ne s’envole jamais. Il reste le placement préféré des Français. Et dans ce monde immobilier, les SCPI remontent en puissance. Elles avaient connu un petit coup de mou sur la collecte l’an dernier avec la crise, et cela semble être reparti depuis le début de l’année.

Alors nous allons faire un petit peu de pédagogie autour de l’investissement en SCPI, avec Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

Bonjour Jonathan !

Bonjour Guillaume !

Les SCPI sont-elles d’ailleurs aussi un instrument de capitalisation ? Vous allez nous répondre.

D’abord, c’est quoi la capitalisation ?

La capitalisation, c’est le fait de faire grossir son capital, d’avoir un capital qui grandit tranquillement et sereinement. Vous le savez, en SCPI nous avons une vision très long terme.

Et c’est tout à fait possible d’investir dans des SCPI de capitalisation.

C’est la nature intrinsèque de l’immobilier, du sous-jacent qu’il y a derrière qui crée la capitalisation. Aujourd’hui, nous avons quatre SCPI de capitalisation qui sont Immorente 2, Novapierre Résidentiel, Patrimmo Croissance et Sofiprime.

C’est moins d’1 % du marché, c’est une petite goutte dans cet ocean. Et la performance est plutôt intéressante.

Sur l’année 2020, nous étions à 6,02 % pour ces SCPI de capitalisation.

6,02 % contre 4,4 % en moyenne sur les SCPI ?

4,20 % pour la partie de rendement, et un peu de revalorization. Nous étions sur une performance d’un peu près de 5 %.

Très bien ! Donc, il existe des SCPI de capitalisation, c’est bon à savoir.

Dans quel type d’immobilier, elles investissent ? Qu’est-ce qui les distinguent ?

Nous sommes sur deux grandes catégories d’immobilier.

La première, c’est le logement. Nous le savons, nous pouvons investir sur du logement qui va être décoté avec des lois : la Loi 48. Post guerre il y a eu cette loi pour favoriser le retour à la location. Nous avons la Loi 89, et puis nous avons également une autre façon d’investir, c’est la nue-propriété de logement.

C’est la première catégorie. Et il faut se dire que vue que nous avons des loyers très encadrés, que nous achetons de la nue-propriété, au fil du temps les actifs vont se revaloriser. Quand un actif va se libérer, il va trouver la valeur vénale “normalisée”.

La deuxième classe d’actifs, c’est immobilier d’entreprise, un immobilier d’entreprise très spécifique : les murs de magasin. Vous avez des murs de magasin qui sont loués depuis des dizaines d’années, avec des loyers qui sont très faibles, y compris sur l’Avenue des Champs Élysées.

Ce qui va se passer, c’est que l’investisseur va acheter un rendement qui est très faible. Il va acheter à 1,5 à 2 % de rendement.

Ce n’est pas très attractif comme cela ?

Pas attractif du tout ! Mais au fur et à mesure du temps, nous allons pouvoir renégocier le loyer. Nous allons pouvoir aller rechercher de la valeur. Et donc, en fait nous allons capitaliser sur le long terme.

Donc nous voyons que c’est l’immobilier, la nature immobilière qui permet de capitaliser.

Le temps joue un grand rôle pour ces SCPI de capitalisation.

Comment je peux faire si je souhaite capitaliser pour une SCPI qui distribue davantage de rendement ?

C’est une bonne question Guillaume, et il y a plusieurs façons de procéder.

La première façon, chez MeilleureSCPI.com, nous vraiment des fans absolus de l’investissement en nue-propriété de parts de SCPI. C’est un peu complexe.

Cela veut dire que je ne vais pas avoir de revenu pendant une période déterminée, de 3 à 20 ans. Je peux choisir 5 ans, 6 ans, jusqu’à 20 ans. Vu que je n’ai pas de revenu pendant cette période-là, je ne vais pas avoir de fiscalité. Je ne vais pas payer 100 % du prix de la part. Plutôt que de payer 100 % sur une durée de 10 ans, en moyenne, vous allez payer un peu près 68 %. Donc, vous avez une décote d’un peu près de 32 %. C’est intéressant.

La deuxième façon, c’est d’investir dans un contrat d’assurance-vie. Ce contrat d’assurance-vie qui va investir dans des parts de SCPI, il va se capitaliser au fur et à mesure. Vous n’allez pas toucher aux revenus, puisqu’ils sont capsules dans l’enveloppe fiscale, bien évidemment de l’assurance-vie.

Et puis la dernière façon de faire, et c’est une innovation qui a été lancée par une société de gestion il y a trois ans, trois ans et demi. C’est le réinvestissement des dividendes.

Peut-être que nous les reversons pas à l’investisseur, nous les réinvestissons dans de nouveaux actifs ?

Dans des nouvelles parts, exactement !

J’investis 100 euros en parts de SCPI, et plutôt que d’avoir les revenus que je touche mensuellement ou trimestriellement, ce qui va se passer, c’est que je vais capitaliser.

Alors, je vais être fiscalisé sur les revenus, mais je vais quand même capitaliser.

Nous avons beaucoup de clients qui utilisent cette solution-là. Pourquoi ?

Parce que, lorsque nous regardons sur le long terme, là c’est vraiment une étude de MeilleureSCPI.com.

En 1988, l’épargnant qui a investi 100 euros en parts de SCPI. Et cet épargnant, qui a réinvesti tous ses dividendes pendant 30 ans. Il est passé de 100 euros à 566 euros, en prenant une fiscalité moyenne de 20 %, avec les prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux étaient à 0,5 %, c’était très faible.

Il y a une forme d’effet de levier, c’est ce que vous voulez dire ?

Il y a une forme d’effet de levier, et cela permet d’avoir un temps très long. Nous le savons bien avec le cycle immobilier.

Avec cet investissement, réinvestissement de dividende, en 1988 avec cette crise importante de l’immobilier, entre 1991 et 1998, nous voyons bien que nous avions eu un point bas en 1998. Et puis nous sommes repartis à la hausse.

Quand nous sommes dans une logique d’investissement très long terme, la capitalisation, le réinvestissement des dividendes est une excellente chose.

Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com

Réinvestissement des dividendes, investissement en nue-propriété de SCPI vous le disiez. Cela peut être une des autres façons de capitaliser grâce aux SCPI. Et vous avez également évoqué ?

L’assurance-vie.

Exactement, l’assurance-vie.

Alors, chaque fois que vous passez nous voir sur BFM Business, nous vous demandons des idées concrètes pour essayer de passer à l’acte. Pour essayer de trouver, surtout dénicher les SCPI qui présentent le meilleur potentiel pour la suite, pour ceux qui souhaiteraient, pourquoi pas, pour la suite investir.

Nous rappelons quand même que c’est la diversification de patrimoine, bien évidemment.

Voilà, nous sommes au mois de mars, avant peut-être un nouveau confinement dans certaines régions. Sait-on jamais ! Nous aurons les annonces dans les prochaines heures.

Dans ce contexte d’incertitude économique qui hélas se poursuit, quelles seront les SCPI, selon vous, à privilégier ?

Dans cette logique de SCPI comme outil de capitalisation, c’est vraiment la thématique du jour.

L’actualité proche pour miser sur le temps d’investissement.

Voilà, exactement !

Je le rappelle, la durée moyenne de l’investissement en SCPI, c’est un peu près 10 ans ?

C’est la durée recommandée. Mais dans les faits, nous sommes sur des durées d’une vingtaine d’années.

Sur l’ensemble des placements, plus vous investissez avec cette vision long terme, meilleure votre performance sera.

Alors, la première SCPI que nous vous recommandons, c’est la SCPI Immorente 2. C’est géré par la société de gestion Sofidy. Ils investissent dans du commerce prime, vraiment prime, c’est-à-dire très bien situé avec de très bons locataires en cœur de ville. C’est de l’immobilier situé dans de grandes métropoles et à Paris. C’est une SCPI qui est vraiment pertinente, avec Sofidy qui est clairement l’acteur N°1 du commerce en France, même s’ils ont bien évidemment d’autres classes d’actifs.

Jean-Marc Peter était sur notre antenne il y a deux jours à peine.

C’est un bon indicateur des commerces en France en fait. Et je pense qu’au final, le commerce bashing, c’est un peu une erreur.

La deuxième SCPI que nous vous présentons aujourd’hui, c’est la SCPI ActivImmo.

Je ne sais pas si vous avez échangé avec le gérant, mais c’est une société de gestion indépendante, avec une grande expertise sur les locaux d’activités et la logistique.

Nous savons bien évidemment qu’avec toutes les problématiques qu’il y a eues, les problématiques santé, de stockage, le e-commerce, etc. En fait, l’activité et la logistique ont un avenir certain.

Et cela rapporte un beau rendement sur la logistique !

ActivImmo, nous pouvons le dire, en 2020, un rendement parmi les meilleurs du marché des SCPI.

Oui, 6,05 % en 2020, et l’objectif 2021 qui est inchangé.

Et ce qui est intéressant, c’est que vous allez pouvoir investir en nue-propriété de parts de SCPI. Pas de revenue pendant 10 ans.

Et au lieu de payer 100 % du prix de la part, vous allez payer 65 %. Vous avez donc une décote de 35 %.

Cela aurait été trop beau !

Une petite dernière !

Une dernière, la SCPI Eurion de Corum. Cette SCPI paneuropéenne avec un objectif de rendement de 4,50 %. Pourquoi je vous parle de cette SCPI ?

Bien évidemment, déjà elle est lancée. Elle a plusieurs actifs immobiliers dans son portefeuille, dans son patrimoine. Des locaux loués à un très grand moteur de recherché que vous connaissez.

Et nous pouvons réinvestir les dividendes avec cette SCPI.

Vous investissez le minimum, après vous allez pouvoir réinvestir pas à pas.

Voilà !

Merci beaucoup !

Jonathan Dhiver, MeilleureSCPI.com, régulièrement à nos côtés !

Voilà, de la pédagogie aussi sur les SCPI. Comment y investir ? Les différentes techniques d’investissement. Et aujourd’hui, les SCPI comme outil de capitalisation, cela marche aussi !

Merci Jonathan d’être passé nous voir sur BFM Business !

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