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Comment investir en SCPI « viager » ?
L’investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) viager représente une stratégie patrimoniale intéressante. Cette approche consiste à séparer la nue-propriété des parts de la SCPI de l'usufruit, généralement jusqu'au décès de l’usufruitier. Cet article détaille les spécificités de cet investissement, en soulignant ses avantages et les précautions à prendre.
Le fonctionnement du démembrement viager
Comprendre les rôles
Dans une SCPI viager, deux parties sont distinguées : le nu-propriétaire et l'usufruitier. Le nu-propriétaire détient les parts sans en tirer de revenus immédiats, tandis que l'usufruitier perçoit les loyers (dividendes) sans être propriétaire des parts.
Comprendre la répartition des droits et responsabilités est essentiel avant d'investir en SCPI viager.
Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
Moins de 21 ans | 90% | 10% |
Moins de 31 ans | 80% | 20% |
Moins de 41 ans | 70% | 30% |
Moins de 51 ans | 60% | 40% |
Moins de 61 ans | 50% | 50% |
Moins de 71 ans | 40% | 60% |
Moins de 81 ans | 30% | 70% |
Moins de 91 ans | 20% | 80% |
Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
Fin du démembrement
Le démembrement viager s'achève au décès de l’usufruitier, moment où le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais additionnels.
La SCPI Viager et la transmission de patrimoine
Avantages fiscaux
Investir en nue-propriété de parts de SCPI permet de bénéficier de droits de donation réduits, optimisant ainsi les abattements prévus par la loi.
Utilisez la décote sur la valeur de la nue-propriété pour transmettre plus à moindre coût.
Stratégies de donation
Outre la transmission directe des parts, une alternative consiste à donner une somme d’argent pour l’achat de parts démembrées, profitant d'abattements fiscaux intéressants.
La SCPI viager et la fiscalité
Impact sur l'IFI
L'usufruitier des parts de SCPI est le seul redevable de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le nu-propriétaire, quant à lui, est exempt de cette charge, ce qui allège sa fiscalité.
Tableau récapitulatif
Critère | Nu-propriétaire | Usufruitier |
Droits | Possède les parts sans revenus immédiats | Perçoit les revenus sans posséder les parts |
Fiscalité | Exonéré d'IFI | Redevable de l'IFI sur la valeur totale des parts |
Transmission | Avantageux fiscalement | - |
Conclusion
Investir en SCPI viager offre des avantages significatifs, notamment en termes de gestion fiscale et de transmission de patrimoine. Cependant, il est crucial de bien comprendre ses mécanismes et d'évaluer l'adéquation avec vos objectifs patrimoniaux.
Une analyse approfondie et personnalisée avec un conseiller en gestion de patrimoine est recommandée avant de s'engager dans cette forme d'investissement.
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| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Bureau SCPI de rendement | Minimum de souscription 10 parts 208.00 € |
| SCPI Epargne Pierre | ||
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
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