BFM Business : des SCPI toujours plus dynamiques !

Intégrales Placements : 2Md€ de collecte pour les SCPI au 1S 2016

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, présente les premières tendances des SCPI de rendement à la mi-trimestre. 

Après l'étude des premiers bulletins trimestriels des SCPI, il semble que l'intérêt pour les SCPI ne faiblit pas, avec une collecte sur le 1er semestre de 2 Md€*! La capitalisation des SCPI de rendement progresse de manière continue, et malgré une légère baisse du TDVM (rendement SCPI), ce placement immobilier présente toujours des performances bien supérieures aux autres placements classiques (livret A, perp, assurance vie).

Retrouvez les premiers résultats du 2T 2016 et tous les conseils de MeilleureSCPI.com pour réaliser un investissement immobilier en SCPI, dans la vidéo ci-dessous : 

Retrouvez la retranscription de la vidéo des premières tendances des SCPI de rendement au 2T 2016

Guillaume Paul : La vie immo tous les jours à 10h20. Toute l’actualité de l’immobilier sur BFM Business, c’est Jonathan Dhiver qui est avec nous ce matin. Bonjour Jonathan !

Jonathan Dhiver : Bonjour Guillaume !

GP : Soyez le bienvenu, fondateur de MeilleureSCPI.com. On va faire un zoom sur ce marché des SCPI. Toujours aussi attractif et même de plus en plus, vous nous dites Jonathan ce matin finalement.

JD: Oui, vraiment de plus en plus attractives, les SCPI. On voit que dans le contexte …

GP : Eh oui, il n’y a pas de secret…

JD: Il n’y a pas de secret avec un PEL qui est à 1% depuis le premier août, un livret à 0,75 % et puis des fonds euros qui ne devraient pas dépasser les 2% cette année, le rendement des SCPI a vraiment un attrait pour cette année.

GP : Donc ça reste supérieur, on peut donner quelques exemples sur les performances des SCPI aujourd’hui, comparé à tous ces produits dont on a parlé effectivement, qui subissent le contexte des taux bas aujourd’hui.

JD: Effectivement, alors on est sur des perspectives pour l’année 2016 de 4.60%, sans tenir compte des revalorisations, donc ce sont des performances qui sont tout à fait supérieures. On voit qu’il y a une orientation de l’épargne vers les unités de compte et en particulier vers les SCPI qui en profitent, très largement.

GP : Oui. On va sur une collecte toujours plus forte visiblement.

JD: De manière très importante sur l’année 2015 c’était une année record : quatre milliards d’euros de collecte. Et là le premier semestre 2016 on est sur une tendance de 2 milliards d’euros collectés, ce qui est supérieur au premier semestre de 2015, vraiment un très très fort appétit.

GP : La confiance des épargnants dans ce produit elle tient à quoi finalement pour vous, si on doit expliquer ce qui se passe.

JD: En fait, elle tient au fait que c’est un produit qui est quand même un produit déjà à long terme, que les performances du passé sont plutôt excellentes quand on regarde la performance sur les vingt dernières années c’est 6,5%.

GP : On regarde dans le rétro.

JD: Voilà, 6,5%. C’est aussi la simplicité d’investissement, c’est-à-dire que vous pouvez investir en immobilier.

GP : Alors détaillez nous cette simplicité s’il vous plaît qu’on comprenne un petit peu.

JD: La SCPI c’est quoi ? C’est la pierre papier, c’est en fait plutôt que d'investir dans l'immobilier locatif en direct (investir dans un appartement) et bien vous allez acheter des parts d’un fonds immobilier. Ce fonds est géré par une société de gestion agréée par l’autorité des marchés financiers (AMF). Donc il y a un cadre réglementaire qui est quand-même plutôt adapté. Et vous investissez, on va dire 1000 euros et vous avez en moyenne sur l’année 2015, 48€50 euros qui ont été versés. Donc à peu près 4,8%. Les perspectives pour cette année c’est 4,6%.

GP : Oui

JD: Donc vous avez quelque part vraiment une simplicité d’investissement et vous n’avez pas besoin de gérer votre locataire. Donc c’est vraiment un intérêt qui est très fort surtout dans un cadre réglementaire d’un point de vue immobilier qui est de plus en plus compliqué pour les propriétaires.

GP : Des avantages sans trop d’inconvénients, c’est ça que vous nous dites  finalement ?

JD: Il y a beaucoup d’avantages, après il y a quand même quelques inconvénients : vous avez des frais d’entrée qui sont importants, que ce n’est pas un placement qui est garanti. Pour autant il y a quand même une certaine pérennité parce qu’en SCPI ce qui est important c’est aussi de pouvoir se positionner à différents moments du marché. Donc vous pouvez investir régulièrement une partie de votre épargne. Vous n’êtes pas obligé d’investir comme quand vous achetez un appartement, tout de suite 200 000 euros. Vous pouvez investir une première somme.

GP : Mais produit qui s’est démocratisé.

JD: Tout à fait, exactement. Un produit qui s’est fortement démocratisé avec une collecte qui est vraiment très forte. Pour autant cette collecte, il faut quand même arriver à la maîtriser. C’est important

GP : Est-ce qu’elle l’est aujourd’hui ?

JD: Aujourd’hui alors quand on regarde dans le rétroviseur en 2015 : quatre milliards d’euros de collecte. En investissement il y a eu 4,5 milliards d’euros qui ont été investis par les gérants de SCPI. Donc ça veut dire qu’ils ont su absorber en fait la collecte. Pour autant on voit quand même que les gérants sont en train de mettre en place beaucoup de mesures de prudence pour assurer quelque part une pérennité pour les épargnants et ne pas, j’allais dire ouvrir les vannes, ouvrir le robinet de la collecte trop facilement.

GP : Quel est le risque finalement si on ouvre les vannes de trop, quand on y réfléchit ?

JD: Le risque c’est un risque, j’allais dire, dilutif de qualité de portefeuille d’avoir trop d’argent à investir. Et on voit bien que les gérants sont arrivés à investir l’argent collecté en 2015 mais pour autant, comment dire, ils "serrent un peu les boulons", pour ne pas faire n’importe quoi et c’est plutôt une bonne chose en fin de compte.

GP : Alors qu’est-ce qu’on fait justement pour éviter d’avoir à ouvrir les vannes trop fortement ? On met en place des barrières ? Qu’est-ce qu’on fait finalement ?

JD: Alors c’est exactement ça. Il y a des barrières qui ont été mises en place par les gérants de plusieurs natures, la principale c’est l’augmentation du délai de jouissance. Alors c’est un peu technique mais c’est quoi : c’est le moment entre lequel l’épargnant débloque les fonds, investis dans le fonds et le moment où il va commencer à bénéficier des dividendes. Généralement, historiquement on était sur une période de quatre mois. Maintenant on est sur une période de six mois. Ça permet aux gérants d’investir de manière un peu plus sereine et d’être moins pressés quelque part par la collecte.

GP : Le montant de souscription aussi peut être aussi plafonné, c’est ça ?

JD: Tout à fait, oui. On a une SCPI, la SCPI PF02 qui a plafonné le montant, exactement. Et puis après dernier point, alors un peu plus fort. Là, on l’avait annoncé en début d’année sur Intégrale Placements, une SCPI qui était en retard sur ses investissements et le gérant a décidé d’arrêter en fait la collecte le temps de résorber son retard d’investissement.

GP : Carrément, arrêter la collecte pour le coup ?

JD: Arrêter la collecte pour une période de trois mois. Donc c’est la SCPI Novapierre Allemagne et une réouverture là, en septembre. Donc on voit bien que les gérants mettent en place toutes les mesures qui sont nécessaires et qui sont importantes pour la sécurisation de ce produit.

GP : Et on peut se diversifier aussi après tout quand on y pense.

JD: Oui, c’est vrai que les gérants se diversifient, ils investissent de manière complètement paneuropéenne. Aujourd’hui on peut dire que les SCPI sont des fonds européens immobiliers.

GP : Et le Brexit ? Ca a changé quelque chose ce qui s’est passé ?

JD: Alors, la chance c’est que les SCPI ne sont pas propriétaires d’actifs immobiliers détenus en Grande-Bretagne. Pourquoi ? La principale raison, c’est pour une question de taux de change. C’est un petit peu compliqué à gérer dans le cas d’une SCPI. Pour autant il y a quand même certains gérants qui sont suffisamment, j’allais dire malins et dynamiques qui arriveront à se positionner sur les opportunités qui vont arriver sur le marché anglais. Le marché londonien est quand même extrêmement important. Il va y avoir des opportunités à saisir et j’espère que les SCPI iront les chercher.

GP : Il y a une question d’endettement qu’on met un peu à toutes les sauces aujourd’hui. Est-ce que les SCPI sont concernées ?

JD: Alors il faut savoir que certaine SCPI  font appel à l’endettement. C’est soumis à l’autorisation des associés, des épargnants. Donc ces épargnants votent en assemblée générale l’autorisation du gérant pour pouvoir utiliser l’effet de levier. Donc c’est vrai qu’aujourd’hui quand vous empruntez sur des taux qui sont, on va dire aux alentours de 1%, et que vous achetez des actifs immobiliers en immobilier d’entreprise sur des rendements compris entre 6,5 et 7,5 %, vous voyez qu’il y a un effet de levier qui est extrêmement fort. Après toutes les SCPI n’utilisent pas cet effet de levier. Il y a certaines SCPI, on peut prendre l’exemple de PFO2 et Pierre Plus, qui sont des SCPI qui ont distribué plus de 5% l’année dernière sans effet de levier, ou avec un effet de levier qui est très minime. Donc on voit bien que les SCPI qui ne s’endettent pas ou peu vont, en cas de remontée des taux, moins subir en fait la remontée des taux.

GP : Mais c’est à surveiller, c’est ça que vous nous dites ?

JD: C’est à surveiller. Après ce n’est pas l’élément principal. Mais en tout cas il faut quand même le regarder.

*Etude portant sur la SCPI de rendement et non sur la SCPI fiscale