Interview de Guillaume Savard pour UPSIDE Partners

MeilleureSCPI.com a échangé avec Guillaume Savard, Associé co-fondateur d’UPSIDE Partners. Un échange pour faire le point avec lui sur le confinement du point de vue opérationnel et l’impact sur le marché immobilier.

UPSIDE Partners : confinement, impacts et perspectives du marché immobilier locatif

Retrouvez la transcription de l’interview de Guillaume Savard pour UPSIDE Partners

Quelle est votre vision par rapport à l’impact sociétal de la crise sanitaire au travail ?

Depuis deux ou trois semaines, les déclarations de certains de nos clients nous ont frappés. Nous étions saisis par un certain nombre de nos clients, notamment les entreprises sur l’organisation du travail dans cette période de post Covid. Ces derniers constatent qu’environs dix millions de salariés ont découvert les joies du télétravail dans un mode un peu brutal, et dans des conditions peu optimales. D’autres entreprises remarquent que même de manière un peu chaotique, le travail à distance fonctionne.

Maintenant que les perspectives s’ouvrent et que nous retournons à une certaine forme de normalité, beaucoup de Directions Générales ou de DRH se demandent comment utiliser les bénéfices de cette expérimentation du télétravail à très grande échelle. Ils se disent qu’’ils ne pourraient pas finalement institutionnaliser le télétravail, le pérenniser à hauteur de deux ou trois jours par semaine. Ils se questionnent également sur les impacts de cette nouvelle doctrine sur leur m², car il y aura forcément des impacts sur le type d’utilisation des m² existants si un grand nombre de salariés se mettent à travailler de deux à trois jours par semaine chez eux.

La question que nous nous posons naturellement est : combien de m² ces utilisateurs vont-ils prendre à l’avenir ? Vont-ils réduire de façon drastique leurs surfaces ? Est-ce qu’il n’y a pas de contraintes sanitaires suffisantes des surfaces ? Ce sont les interrogations des directeurs immobiliers pour les prochains mois, et peut-être même pour les prochaines années.

Effectivement, nous pensons qu’à court terme, chaque entreprise va organiser la mise en œuvre de la distanciation physique ou sociale en mode un peu bricolage, tel que la marche en avant, la ru-balise et des gels hydro-alcooliques disséminés dans les locaux, etc. dans leurs bureaux. Nous pensons que pour le moment, ce mode de fonctionnement leur convient, mais dès septembre et octobre, les entreprises réaliseront que ce dernier ne sera pas durable.

Si les employés venaient tous les jours aux bureaux de huit heures à dix-neuf heures pour y réaliser toutes sortes de tâches, l’idée de transformer les immeubles de bureaux en immeuble de destination reste une question récurrente. En effet, les employés ne viendront au bureau que pour des raisons précises et pour réaliser les tâches qu’ils ne peuvent pas faire de chez eux. Depuis chez eux, les salariés peuvent par exemple lire un contrat, saisir un compte-rendu, faire des appels téléphoniques, saisir leurs note de frais. Par contre, il y a des tâches que ces employés ne peuvent réaliser que dans un immeuble de bureaux, notamment les interactions sociales, la collaboration formelle ou informelle, les rendez-vous avec les clients, reconnecter avec la stratégie de leurs entreprises, nourrir l’affectio societatis avec la société auquel il appartient. Il faudra alors sans doute réaménager les espaces de travail pour qu’ils aient moins de postes de travail, plus distants et beaucoup plus d’espace support de type salle de réunion, espace de collaboration formelle ou informelle. Nous allons sûrement voir cette tendance à l’œuvre. Le bilan global en matière de surface, notamment issu de la transformation des bureaux pour devenir des immeubles de destination, est la réduction du m² pour ces immeubles.

L’idée de transformer l’immeuble de bureau en immeuble de destination est très intéressante. Ces usages vont sans doute peser sur les consommations de m². Quelle est votre vision sur le marché locatif et sur le marché de l’investissement ? Anticipez-vous des baisses de loyers ? Les valeurs métriques risquent-elles de s’effriter ou est-ce que certains immeubles conserveront leurs attraits ? Quelle est votre vision d’un point de vue financier ?

Nous sommes dans une période intermédiaire. Visiblement, le chômage partiel est encore à l’œuvre et le sera encore pour quelque temps. Il fait beau, la plupart des gens sont en vacances plus ou moins forcée. Personne ne ressent encore la réalité de la crise économique qui va arriver. De manière pratique, nous pensons que la demande de m² va baisser, parce que les projets vont être arrêtés et/ou repoussés. Aujourd’hui, les demandes que nous avons ont plutôt tendance à être revues à la baisse. Par ailleurs, il y a un phénomène qui risque de se généraliser. Il consiste à renégocier les loyers et à restituer des m² pour les entreprises.

Pour répondre à votre question, la hausse des valeurs locatives dans le marché francilien prend fin. Il est probable que ces valeurs locatives baissent en raison de la baisse de la demande. Cela nous semble évident. De notre côté, nous tablons que une baisse de près de 20 % des loyers métriques, avec sans doute des comportements très différents des différents segments de marché. La demande à La Défense va fortement baisser, là où il y a beaucoup d’offres. Concernant la situation du cœur de Paris, qui vous savez est un marché de pénurie, les loyers vont sans doute se tenir encore un peu. Cependant, les quelques négociations que nous avons en cours actuellement dans le centre de Paris nous laissent penser que là aussi, il y aura sans doute une baisse des valeurs locatives, mais sans doute moins forte que les 20 % annoncé. En tout cas, nous voyons qu’il y a une logique, une post crise de renégociation et également des impacts économiques qui rendent les projets moins importants.

Nous sommes ravis d’avoir pu échanger avec vous, d’avoir cette vision sociétale. L’utilisation de l’immeuble de bureau qui devient un immeuble de destination. C’est une notion que je trouve très intéressante et qui va faire réfléchir, notamment les bailleurs, dans une logique de travaux d’amélioration des bâtis existants. Est-ce que vous avez une dernière bonne nouvelle à nous partager dans ce contexte actuel ?

Nous pensons que pour les Directions Générales et les DRH, le Covid est une formidable manière d’inventer un nouveau contrat social vis-à-vis des collaborateurs. Nous avons de jeunes collaborateurs logeant dans des espaces de 20 m² dans le 20e arrondissement en plein nord, qui payent une fortune pour leurs loyers. Nous trouvons intéressants que ces jeunes collaborateurs qui débutent leur vie professionnelle puissent acheter pour ce prix parisien une, deux ou trois pièces avec une terrasse à Rennes si la généralisation du télétravail permet cela.

En tant que dirigeants, fondateurs d’entreprises et acteurs économiques, nous sommes en mesure de proposer un contrat social très intéressant à ces jeunes travailleurs. Nous avons tendance à penser que pour les entreprises ayant le courage de saisir cette opportunité, la période du post Covid peut être l’occasion de créer un nouveau contrat social. L’immobilier peut y jouer un rôle très important.

Merci beaucoup pour cette note d’optimisme.

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