Inter Gestion et les SCPI fiscales

Suite au petit-déjeuner organisé par Inter Gestion le mardi 22 Octobre, MeilleureSCPI.com vous propose de faire le point sur les SCPI fiscales à travers l’offre de la Société de gestion Inter Gestion.

Inter Gestion : une stratégie PRIME aiguisée depuis plus de 30 ans

Société de gestion offrant le plus large panel de solutions, Inter Gestion est un acteur de choix sur le marché des SCPI défiscalisantes depuis plus de 30 ans. Il est à ce jour, le seul gestionnaire proposant l’intégralité des solutions de défiscalisations proposées par les véhicules SCPI et peut se vanter d’avoir suffisamment d’ancienneté pour avoir clôturé des SCPI fiscales. 

Cela lui permet d’avoir le recul nécessaire pour en tirer des conclusions et ainsi aiguiser sa stratégie en amont. Cette dernière est simple et s’articule autour de la maxime “bon endroit, bon prix”. En faisant cela, Inter Gestion s’oppose à la tendance courante des SCPI fiscales qui tend à placer l’objectif de défiscalisation au-dessus de la logique de plus-value. Inter Gestion soutient au contraire que la “défiscalisation est seulement une source d’enrichissement”.
Concernant la localisation de ses actifs, Inter Gestion cible les quartiers dynamiques à fort potentiel économique, affichants un flux migratoire positif. Il s’applique également à opérer une diversification régionale forte. Objectif ? Mutualiser les risques pour mieux les maîtriser. Dans sa sélection des actifs, Inter Gestion s’appuie sur une équipe de Recherche Foncière, presque inchangée depuis plus de 15 ans. Cette dernière tend à sourcer des deals souvent off-markets d’une grande qualité intrinsèque. Cependant, cela ne doit pas se faire pas au détriment de la préoccupation “prix”. En effet, Inter Gestion s’impose un prix de revient pour chaque acquisition, à la suite d’éventuels travaux, inférieur ou égal à la valeur marché. Ces exigences lui permettent d’afficher des plus-values brillantes en comparaison au reste du marché. On peut notamment citer pour exemple la première version de SCPI Pierre Investissement qui à l’issue de la phase de liquidation du patrimoine a affiché une plus-value immobilière de plus de 40 % puisque le prix de revient de son patrimoine était à hauteur de 10 227 k€ tandis que le prix de revente était de 14 328 k€.

Inter Gestion : une solution adaptée à chaque profil d’investisseur

Soucieux de proposer des solutions répondant aux attentes de tous les épargnants, Inter Gestion se positionne sur tous les dispositifs actuellement disponibles sur le marché.

Le dispositif Malraux

Le premier dispositif dont use historiquement Inter Gestion est le dispositif Malraux à travers sa SCPI Pierre Investissement, dont la version 10 est sur la rampe de lancement. Pierre Investissement, c’est plus de 200 000 m² rénovés, ce qui représente plus de 200 immeubles. La nouvelle version de cette SCPI à succès va cibler les patrimoines remarquables à grande valeur architecturale au coeur du centre-ville de 16 villes à fort potentiel économique rigoureusement choisies parmi les 100 permises par le plan de sauvegarde légal. Parmi ces villes, Inter Gestion cherche à constituer son patrimoine à 50 % dans les villes ultra-sécurisées de Lyon, Bordeaux, Lille et Nantes et le reste dans des villes de second rang à fort potentiel immobilier sélectionnées rigoureusement comme La Rochelle. En effet, malgré un développement laboral faible, la ville de La Rochelle attire de plus en plus les retraités en quête de bien-être ce qui fait son dynamisme et stimule sa demande locative. Pour chiffrer le coût, additionnel au prix de vente, des travaux, la SCPI s’appuie sur son équipe d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO). Cette équipe à l’expertise technique BTP reconnue a pour but de faire respecter l’exigence de prix de revient en deçà de la valeur marché et de piloter ceux-ci après signature.

Le dispositif Pinel

Un autre véhicule de placement défiscalisant que proposera bientôt Inter Gestion tire profit du dispositif Pinel. Pour celui-ci, la stratégie d’Inter Gestion se concentre sur le périmètre du Grand Paris et s'autorise même à titre exceptionnel le placement sur des centre villes de métropoles dynamiques si l’opportunité est très attrayante. Dans cette stratégie, Inter Gestion a pour coeur de cible les villes à fort potentiel économique et exclut même les quartiers seulement résidentiels pour éviter l’écueil des “villes-fantômes” désertées notamment après les Jeux Olympiques de 2024. Là encore, le prix a une valeur essentielle, d’autant plus que ce sont des actifs neufs.

Track Record Inter Gestion en SCPI fiscale Scellier BBC - SCPI RenoGreen

Le dispositif Déficit Foncier

Enfin, la dernière SCPI fiscale proposée par Inter Gestion est Pierre Capitalisation qui se range dans le dispositif Déficit Foncier. La SCPI Pierre Capitalisation cible quant à elle les actifs du Grand Paris, même si là aussi Inter Gestion s’autorise marginalement l’acquisition par opportunisme dans des métropoles régionales. Sa stratégie systémique se base sur une logique de Capitalisation, c’est à dire que les bénéfices des loyers sont réinvestis dans d’autres biens et travaux à défaut d’être redistribués directement aux investisseurs. La non-distribution permet d’éviter la double taxation puisque le transfert de ces sommes de loyers est taxable, tandis que la plus-value réalisée par l’investissement supplémentaire n’est quant à elle, de base, pas taxée.
En outre, le dispositif du déficit foncier est le seul qui gomme les prélèvements sociaux, et ce de manière très efficace puisqu’il peut effacer plus de 65 % du montant des travaux réalisés au prorata du montant de souscription de chacun. Le fait de rénover permet en somme d’ajuster son offre en fonction de la demande. Le patrimoine actuel en témoigne puisqu’il se compose exclusivement d’une maison en région parisienne à Le-Perreux-sur-Marne qui est une ville au niveau de vie élevé et une série de lots restructurés majoritairement en T2 dans le centre ville lillois, sur la “rue de la Soif”, réputée pour sa grande concentration en étudiants et son dynamisme à toute heure.

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