Cristal Rente rehausse ses perspectives de TDVM pour 2020

MeilleureSCPI.com a échangé avec Franck Inghels, Directeur de la distribution au sein de la société de gestion Inter Gestion Diffusion. Un échange pour faire le point sur le projet de Cristal Rente, une SCPI orientée dans le commerce.

SCPI Cristal Rente : pionnier et référence en matière de murs commerciaux

Retrouvez la retranscription de l'interview de Franck Inghels

Nous sommes des pionniers et maintenant une référence en matière de murs commerciaux en investissement SCPI.

La logique de Cristal Rente a toujours été d’investir dans les grandes enseignes de distribution, qui ont une bonne stratégie résiliente face au digital et face aux nouvelles tendances de consommation. Il s’agit de l’ADN principal de la SCPI Cristal Rente. Il a été précieux dans cette crise Covid, notamment avec des grandes enseignes et avec des secteurs robustes.

C’est cette logique différenciante qui permet de ne pas être sur certains commerces qui ont fermé.

Comment s’est passée la période de confinement, de post confinement avec la reprise des activités ? C’est, en effet, un test en grandeur nature pour l’ensemble des gérants de SCPI. Quelle a été la réaction de votre SCPI ?

Il est vrai que nous avions tous des stress-tests dans nos tiroirs. Nous les avons eus en vrai. Cela a aussi généré des opportunités. Nous nous en sommes servis pour accélérer dans la même stratégie que nous avions antérieurement, en maximisant d’une part les acquisitions.

L’année 2020 va être une année historique d’acquisition pour Cristal Rente. Nous aurons doublé la mise. Nous allons faire deux fois plus d’acquisitions sur cette année que l’année dernière. Et nous les avons focalisés sur ce qui marchait déjà bien dans Cristal Rente, c’est-à-dire la distribution alimentaire, la jardinerie et principalement la distribution alimentaire.

Nous avons 115 M€ d’acquisition qui vont être engrangés là, quasiment déjà signés en août à mi-novembre, donc une belle perspective.

Nous avons vu plus résistant dans cette crise, les commerces de distribution alimentaire sur lesquels nous avons beaucoup investi. Si nous devons donner un éclairage, notre mécanique est de signer avec des grands groupes.

Nous n’avons pas trop eu de problèmes de recouvrement, d’annulation de loyers, etc., et de reports de façon marginale aujourd’hui. Plus de 83 % d’encaissement au troisième trimestre. C’est quand même une mécanique qui nous a bien protégée, 100 % sur les autres trimestres. Nous sommes donc forts là-dessus.

Pour nous, la distribution alimentaire est un soft discount, les Aldi, cela marche toujours très bien, et même en cas de crise économique, c’est très résilient. Cette année, nous avons également investi dans des marques de commerce de proximité, un peu à l’instar de ce fond d’écran. Nous savons que cela fonctionne encore mieux dans le contexte d’aujourd’hui. Les carrefours contact, les monoprix, ces commerces pas loin de chez nous.

Et puis un peu pour l’avenir, du pied d’immeuble dans les nouvelles tendances de consommation principalement le bureau, une marque comme Natureo par exemple sur lequel nous investissons régulièrement. C’est là notre volonté et nous allons encore accroître cette mécanique avec la collecte qui ne tarit pas forcément pendant cette année, c’est une chance pour nous.

La logique de Cristal Rente a toujours été d’investir dans les grandes enseignes de distribution, qui ont une bonne stratégie résiliente face au digital et face aux nouvelles tendances de consommation.

Franck Inghels, Directeur de la distribution d'Inter Gestion REIM

C’est un signal, un discours qui est complètement à l’encontre de l’ensemble, peut-être pas de la profession, mais en tout cas de certains journalistes qui nous disent que c’est la fin du commerce ou que le commerce est mort.

Nous voyons que ces enseignes différenciantes, ces différentes thématiques différentes ont résisté. Ce qui est quand même particulièrement intéressant dans ce contexte où il faut trouver de bonnes idées. Peut-être que le commerce est une très bonne idée d’investissement en ce moment.

En effet, il y a une matière à faire. Il y a encore une profondeur de marché.

Nous avons cette acuité, cette sélectivité et cette stratégie que nous appelions « Covid proof ». Pour nous, en toute humilité, sans parler du côté sanitaire. C’est dire comment nous sommes les plus résistant, parce que nous savons qu’en SCPI, nous investissons pour longtemps. Il faut également distribuer un très bon niveau pour longtemps.

Le commerce est aussi des baux longs fermes. Nous ne sommes pas entre 6 et 9. Nous sommes sur des baux de 6, 7, 10 ans fermes avec des grandes marques qui fonctionnent bien aujourd’hui.

Vous parliez tout à l’heure de la sortie de confinement. Il y a eu une reprise en V*, pas dans tous les secteurs économiques hélas. Mais pour le coup, dans l’aspect des jardineries et du commerce alimentaire, nous avons eu des rebonds. Même dans le confinement, le commerce alimentaire représentait plus 38 % de chiffre d’affaires. Ce qui est énorme dans ce type de business.

Nous sommes sereins sur notre classe d’actifs. Nous accélérons dans ce contexte-là, pour toujours être sur le commerce des grandes enseignes. En priorité, nous allons passer de 25 à 50 % en distribution alimentaire. Aujourd’hui, nous allons maximiser notre impact. Cela sonne à l’oreille de tout le monde, parce que nous savons que cela fera peut-être la différence, y compris en performance et nous le verrons sur le marché.

*Une chute brutale et importante de l’économie, suivie d’un rapide et important rebond

C’est du commerce résilient, des commerces qui ont parfaitement les business modèles de ses locataires. Franck Inghels, est-ce que vous avez une dernière bonne nouvelle à nous partager ?

Oui. Au sortir du confinement, nous avions en perspective de donner une hypothèse de dividende annuel situé entre 4,50 et 5 %. Aujourd’hui, avec cette mécanique de bon recouvrement des loyers et ce niveau d’acquisition, nous rehaussons nos perspectives avec un plancher qui n’est plus à 4,5 %, mais à 4,75 %. Il sera sans doute bien au-dessus du marché.

Nous mettons tout en œuvre pour délivrer les 5 %  « habituels » de Cristal Rente, puisque chaque années, nous avions donné 5 % chaque année à nos associés, depuis l’origine en 2012. Nous restons très agressifs et très positifs sur cela, et nous rehaussons notre perspective de dividende minimum. En tout cas sur une année historiquement complexe.

En tout cas, de bonnes nouvelles à nous partager. Nous le rappelons, Cristal Rente est accessible à partir d’une part à partir de 1 236 €. Et en VIP, ce sont des versements programmés, l’investissement programmé.

C’est exactement cela.

Il est important de rappeler que l’investissement SCPI est un investissement long termes.

Investir 50 € par mois pendant toute sa carrière professionnelle pour bénéficier d’un capital le jour où nous partons en retraite. De revenus complémentaires, c’est une bonne chose.

Nous étions avec Franck Inghels. Vous êtes Directeur de la distribution au sein d’Inter Gestion REIM.

Merci beaucoup et à très bientôt !

Merci beaucoup Jonathan et à très vite !

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